venerdì 13 marzo 2015

Esecuzione Immobiliare e Locazione a Canone Iniquo: La Locazione Iniqua è Opponibile all'Aggiudicatario?


Una recente sentenza della Cassazione afferma il principio importante per il quale, se anche sia stato stipulato prima del pignoramento dell'immobile un contratto di locazione, questo non è mai opponibile all'acquirente ove abbia un canone inferiore di oltre un terzo rispetto al giusto prezzo. La questione assume rilievo perchè è frequente, invece, che il futuro esecutato, magari nell'imminenza di ricevere la notifica del pignoramento, stipuli contratti di locazione a prezzi esigui con lo scopo di mantenere, magari con l'aiuto di interposte persone, il godimento del bene pur se oggetto di esecuzione e, poi, pur se aggiudicato a terzi.



L'art. 2923 c.c. e l'opponibilità dei contratti di locazione precedenti il pignoramento.

Il problema si pone perchè l'art. 2923 c.c. contiene previsioni in apparente contrasto: il primo comma prevede che le locazioni concesse dal proprietario sono opponibili all'acquirente se hanno data certa (ad esempio sono registrate) anteriore al pignoramento; il secondo comma che le locazioni eccedenti i nove anni, che non sono state trascritte, sono opponibili nei limiti di un novennio dalla locazione; il terzo comma, invece, afferma che "in ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni".
Di qui il dubbio se tale ultima disposizione si applichi solo quando il contratto non abbia data certa anteriore al pignoramento o non sia stato trascritto prima, oppure se si applichi sempre costituendo una deroga ai casi in cui il contratto di locazione sia opponibile.

La decisione di Cass., 1 ottobre 2012, n. 16718.

La sentenza che si segnala indica che "all’acquirente di un bene immobile in sede di esecuzione forzata, ai sensi dell’art. 2923, 3º comma, c.c., non è opponibile la preesistente locazione, qualora il canone locativo sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni, a nulla rilevando che il rapporto sia in corso al momento del pignoramento".
In particolare, in motivazione, indica che i commi successivi al primo costituiscono "specificazioni dell'esenzione dell'aggiudicatario dalla regola generale posta dal comma 1, di rispettare la locazione avente data certa anteriore al pignoramento". Di qui l'orientamento per il quale la norma posta dal terzo comma costituisce regola generale, derogativa anche delle altre ipotesi regolate dalla medesima disposizione: infatti, "le esigenze di effettività della vendita giudiziale [...] impongono di ritenere recessivi gli interessi del locatario, che comunque [...] ha beneficiato, prima dell'aggiudicazione, di un corrispettio manifestamente sperequati a suo vantaggio".

Conclusione

In definitiva , dunque, il contratto di locazione, anche se stipulato prima del pignoramento e con data certa, non è opponibile all'aggiudicatario quando abbia un canone pattuito che sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, vale a dire al canone di mercato di quell'immobile.
La sentenza mi pare rilevante perchè effettivamente è frequente la presenza di una locazione iniqua stipulata prima del pignoramento: si tratta di una presa di posizione in favore dell'aggiudicatario ma anche, come indica la sentenza stessa, delle "esigenze pubblicistiche" concernenti la vendita giudiziale.
E a Voi sono capitati casi simili e come sono stati risolti?
di Marco Ticozzi
Studio legale avvocati a Venezia e Treviso

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Avv. Prof. Marco Ticozzi

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Avv. Prof. Marco Ticozzi

Professore Aggregato di Diritto Privato presso l'Università Ca' Foscari Venezia

Avvocato iscritto all'Ordine degli Avvocati di Venezia con studio a Venezia, Treviso, Vicenza e Roma.

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