Esecuzione Immobiliare e Locazione a Canone Iniquo: La Locazione Iniqua è Opponibile all'Aggiudicatario?

L'art. 2923 c.c. e l'opponibilità dei contratti di locazione precedenti il pignoramento.

Il problema si pone perché l'art. 2923 c.c. contiene previsioni in apparente contrasto: il primo comma prevede che le locazioni concesse dal proprietario sono opponibili all'acquirente se hanno data certa (ad esempio sono registrate) anteriore al pignoramento; il secondo comma che le locazioni eccedenti i nove anni, che non sono state trascritte, sono opponibili nei limiti di un novennio dalla locazione; il terzo comma, invece, afferma che "in ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni".
Di qui il dubbio se tale ultima disposizione si applichi solo quando il contratto non abbia data certa anteriore al pignoramento o non sia stato trascritto prima, oppure se si applichi sempre costituendo una deroga ai casi in cui il contratto di locazione sia opponibile.

La decisione di Cass., 1 ottobre 2012, n. 16718 sull'art. 2923 cc

La sentenza che si segnala indica che "all’acquirente di un bene immobile in sede di esecuzione forzata, ai sensi dell’art. 2923, 3º comma, c.c., non è opponibile la preesistente locazione, qualora il canone locativo sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni, a nulla rilevando che il rapporto sia in corso al momento del pignoramento".
In particolare, in motivazione, indica che i commi successivi al primo costituiscono "specificazioni dell'esenzione dell'aggiudicatario dalla regola generale posta dal comma 1, di rispettare la locazione avente data certa anteriore al pignoramento". Di qui l'orientamento per il quale la norma posta dal terzo comma costituisce regola generale, derogativa anche delle altre ipotesi regolate dalla medesima disposizione: infatti, "le esigenze di effettività della vendita giudiziale [...] impongono di ritenere recessivi gli interessi del locatario, che comunque [...] ha beneficiato, prima dell'aggiudicazione, di un corrispettivo manifestamente sperequati a suo vantaggio".

Conclusione sull'art 2923 c.c.

In definitiva, dunque, il contratto di locazione, anche se stipulato prima del pignoramento e con data certa, non è opponibile all'aggiudicatario quando abbia un canone pattuito che sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, vale a dire al canone di mercato di quell'immobile.
La sentenza mi pare rilevante perché effettivamente è frequente la presenza di una locazione iniqua stipulata prima del pignoramento: si tratta di una presa di posizione in favore dell'aggiudicatario ma anche, come indica la sentenza stessa, delle "esigenze pubblicistiche" concernenti la vendita giudiziale.
di Marco Ticozzi
Studio legale avvocati Mestre Venezia Treviso e Vicenza