Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla
provvigione? Ci siamo già soffermati in altro post sulla natura
della provvigione dell’agenzia immobiliare, evidenziando alcuni casi in cui è
possibile chiedere una riduzione. Una recente sentenza, invece, ci offre oggi l’occasione
di evidenziare quando sia possibile dire che il mediatore non ha diritto al
relativo pagamento.

Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla
provvigione: le ragioni per la quali si può contestare il diritto dell’agenzia
immobiliare di richiedere il pagamento della provvigione possono essere
diverse: non ha svolto l’attività; non si è giunti a un accordo per il tramite
della sua intermediazione; ecc.
Un caso particolare, esaminato da una recente sentenza
del Tribunale di Venezia, riguarda l’attività di mediazione e l’utilizzo di
collaboratori.
La normativa di riferimento con riguardo alla domanda: quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla
provvigione. La legge n. 39 del
3.2.1989 prescriveva l’iscrizione obbligatoria al ruolo degli agenti di affari
in mediazione – istituito presso ciascuna CCIAA – per tutti coloro che
svolgevano, o intendevano svolgere, attività di mediazione.
L’art. 3 indicava
che:
- “L'iscrizione nel ruolo abilita all'esercizio
dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a
svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione
dell'affare.” (comma 1);
- “L'iscrizione nel ruolo è a titolo personale;
l'iscritto non può delegare le funzioni relative all'esercizio della
mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo.”
(comma 2);
- “Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi
titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese
organizzate, anche in forma societaria, per l'esercizio dell'attività di
mediazione debbono essere iscritti nel ruolo.” (comma 6).
Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla
provvigione. Successivamente,
l’art. 73 del D.Lgs. n. 59 del 26.3.2010 di attuazione della direttiva
2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno (poi modificato anche dal
D.Lgs. n. 147 del 6.8.2012; di seguito la riforma aggiornata):
- ha disposto la
soppressione del ruolo di cui all’art. 2 della L. n. 39/1989 (comma 1);
- ha sostituito
al ruolo l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso la CCIAA
competente, cui consegue l’iscrizione del mediatore richiedente: a) nel
registro delle imprese se l’attività è svolta in forma di impresa; b) in
apposita sezione del REA (Repertorio delle notizie Economiche e Amministrative)
per i soggetti diversi dalle imprese; in entrambi i casi, comunque previa
verifica e accertamento da parte della CCIAA della sussistenza in capo al
richiedente dei requisiti già indicati all’art. 2 della L. n. 39/1989 (comma
3);
- prescrive che “ad ogni effetto di legge, i richiami al
ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle
iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel
repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).” (comma 6).
Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione? L’attività dei collaboratori
La domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto
alla provvigione? stimola una riflessione su una questione che capita
con una certa frequenza: se l’attività di mediazione è compiuta non dal
titolare ma da un collaboratore, l’agenzia immobiliare ha diritto o non ha
diritto alla provvigione?
La giurisprudenza aveva già indicato che “gli
ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti
all'iscrizione nel ruolo solo quando essi risultino assegnati allo svolgimento
di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a
rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e
impegnativi per l'ente da cui dipendono; l'iscrizione non è, invece, richiesta
per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di
vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti
(caso in cui la visita dell'immobile era stata condotta da collaboratore
dell'agenzia privo di iscrizione al ruolo, dopo che l'agente immobiliare
regolarmente iscritto era stato contattato dal proprietario al fine di
procedere alla vendita dell'immobile)” (Cass. 24 gennaio 2007, n. 1507
sulla domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?).
Che tutti i soggetti che svolgono attività di mediazione
debbano possedere i requisiti di legge è evidenziato anche da Cass. 10 luglio 2008,
n. 18889 per la quale “in tema di mediazione, qualora l'attività di
intermediazione sia svolta in forma societaria, l'obbligo della iscrizione
nell'apposito ruolo, che costituisce presupposto necessario per il sorgere del
diritto alla provvigione, grava sia sulla società in quanto tale, sia sui suoi
legali rappresentanti, sul preposto a tale ramo di attività e sugli ausiliari
che svolgano l'attività mediatoria per conto della società, i quali tutti
devono possedere i requisiti previsti dalla l. n. 39 del 1989 e dal relativo
decreto di attuazione (d.m. 21 dicembre 1990 n. 452)” (Cass. 10 luglio 2008,
n. 18889 sulla domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla
provvigione?).
Infine, tra le altre si segnala Cass. 9 aprile 2009, n.
8708 sulla domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
che evidenzia che “tutti coloro che esercitano l'attività di mediazione per
conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, devono essere iscritti
nell'apposito ruolo professionale, a norma dell'art. 3, 5º comma, l. 3 febbraio
1989 n. 39, mentre secondo l'art. 11 del relativo regolamento di attuazione,
emanato con d.m. 21 dicembre 1990 n. 452, in caso di esercizio dell'attività di
mediazione da parte di una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo
debbono essere posseduti dal legale rappresentante di essa ovvero da colui che
da quest'ultima è preposto a tale ramo di attività; ne consegue che per gli
ausiliari della società di mediazione è prescritta l'iscrizione nel ruolo solo
quando, per conto della società, risultino assegnati allo svolgimento di
attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza
esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, ed impegnativi
per l'ente da cui dipendono; essa non è invece richiesta per quei dipendenti
della società che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera
e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti” (Cass.
9 aprile 2009, n. 8708 sulla domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha
diritto alla provvigione?).
La sentenza Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone sulla questione
Il Tribunale di Venezia evidenzia, in termini generali in
merito alla domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
che “per il sorgere del diritto alla provvigione, come noto, il mediatore
deve dare la prova di aver messo utilmente in contatto le parti ai fini della
conclusione dell’affare e del nesso eziologico intercorrente tra l’affare
concluso e la propria opera.
Il diritto, tuttavia, risulta condizionato
all’iscrizione del mediatore nell’apposito albo” (Trib. Venezia, 28 ottobre
2021, n. 2046, Giudice Filippone sulla domanda Quando l'agenzia immobiliare non
ha diritto alla provvigione?).
Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla
provvigione: nel caso esaminato dalla sentenza in commento “secondo
l’assunto attoreo, l’intervento posto in essere [dal mediatore] sarebbe
consistito:
- nella pubblicizzazione dell’abitazione sul proprio
sito internet, con il consenso [del venditore];
- nell’illustrazione [all’acquirente] dell’offerta [del
venditore], tramite la consegna al primo della brochure avuta [dal
collaboratore del mediatore];
- nell’organizzazione di un incontro tra le parti per
visitare l’immobile.
Quand’anche si ritenga che le predette attività
possano ritenersi dimostrate (tramite le produzioni documentali di parte
attrice e l’esperita istruttoria testimoniale) e possa darsi per accertato,
altresì, quantomeno per presunzioni, il nesso di causa tra le stesse e la
conclusione dell’affare, il diritto alla provvigione, nondimeno, non potrebbe
ritenersi sorto in favore dell’attrice giacché, dall’acquisito materiale
istruttorio, si evince che tutte le attività propriamente mediatorie sono state
poste in essere da collaboratori (all’epoca) [del mediatore] e non dal legale
rappresentante della medesima […], unico soggetto abilitato alla mediazione”
(Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone sulla domanda Quando
l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?).
Le conclusioni della sentenza Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone in merito alla domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Alla luce della situazione di fatto presente nella
controversia, la sentenza Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone
in merito alla domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla
provvigione? conclude dunque indicando che “se, come precisato in
giurisprudenza (Cass. n. 9708/09; Cass. n. 8697/02), l’espletamento di compiti
accessori, strumentali e/o materiali, rispetto all’attività propriamente
mediatizia, da parte di collaboratori del mediatore non richiede l’iscrizione
all’albo e non incide sul diritto alla provvigione spettante al mediatore, nel
caso l’attrice non ha fornito prova del compimento di attività propriamente
mediatizia da parte dell’unico soggetto abilitato [il legale rappresentante
della società che ha curato la mediazione] e, per converso, dagli elementi
acquisiti emerge che, se attività mediatizia c’è stata, questa è da ricondursi
unicamente a collaboratori dell’attrice non iscritti nell’apposito albo. La
domanda attorea va, quindi, respinta” (Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n.
2046, Giudice Filippone sulla domanda Quando l'agenzia immobiliare non ha
diritto alla provvigione?).
In definitiva, dunque, i collaboratori certamente possono
svolgere una attività di assistenza nell’ambito della mediazione svolta dall’agenzia.
Quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla
provvigione: ma, per far sorgere il diritto alla provvigione, è
necessario che l’attività tipica e caratterizzante, sia svolta dal soggetto
abilitato.
di Marco Ticozzi