Prelazione agraria confinante

25 agosto 2023

Prelazione agraria confinante: capita con una certa frequenza di vedere contenziosi o fornire consulenza in tema di prelazione agraria del confinante. Talvolta, addirittura, i clienti chiedono come aggirare il diritto di prelazione agraria del confinante o, più semplicemente, di avere un fac simile della lettera necessaria per la notificazione o assistenza su come concretamente debba essere consentito l’esercizio della prelazione agraria confinante. Vediamo la normativa e una recente sentenza della Corte d’Appello di Venezia sulla questione.

Prelazione agraria confinante: cos’è?

L’art. 8 della L. n. 590 del 1965 disciplina proprio la prelazione agraria del confinate.

La previsione indica anzitutto a quali ipotesi si applica questa prelazione agraria del confinante: “In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia” (Art. 8 della L. n. 590 del 1965 sulla prelazione agraria del confinante).

Come aggirare il diritto di prelazione agraria

La previsione sulla prelazione agraria del confinante sopra richiamata prosegue poi indicando che “la prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica”.

Proprio in relazione a questo i clienti talvolta chiedono come aggirare il diritto di prelazione agraria del confinante: utilizzare un contratto diverso dalla vendita, come quelli sopra indicati, può ad esempio essere una soluzione.

La giurisprudenza, inoltre, esclude il diritto alla prelazione agraria del confinante nel caso in cui il fondo vicino sia trasferito a titolo gratuito con una donazione o anche solo con un contratto misto con donazione. In questo senso, ad esempio, Cass. 9 aprile 2003, n. 5584 ha indicato che “la vendita di un fondo a prezzo dei favore configura una donazione indiretta in relazione alla quale non può essere esercitato il diritto di prelazione agraria ed il correlato diritto di riscatto”. In modo analogo, anche Cass. 18 luglio 1991, n. 7969 ha statuito che “la vendita di un fondo eseguita a prezzo di favore, ove consegua il previsto e voluto risultato di arricchire il compratore della differenza tra il valore del bene ed il prezzo stabilito configura un negotium mixtum cum donatione, che costituisce donazione indiretta con riferimento alla quale non può essere esercitato il diritto di prelazione agraria”.

Quali sono i termini e le modalità per l’esercizio di questo diritto del confinante?

La normativa ora richiamata prosegue poi con una disciplina di dettaglio, che riguarda soprattutto gli aspetti pratici dell’esercizio della prelazione agraria del confinante, come quello dei termini.

In particolare, i commi successivi della disposizione indicano che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni” (Art. 8 della L. n. 590 del 1965 sulla prelazione agraria del confinante).

La previsione continua indicando che “qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa” (Art. 8 della L. n. 590 del 1965 sulla prelazione agraria del confinante).

Questo è un aspetto rilevante della disciplina sulla prelazione agraria del confinante: trattandosi di una prelazione legale, la violazione dell’obbligo di offrire il bene in prelazione agraria non espone solo il soggetto tenuto a una azione di danni ma consente al confinante titolare del diritto di prelazione agraria di riscattare il bene anche contro il terzo acquirente.

Prelazione agraria del confinante e natura del terreno

Interessante quanto deciso sulla prelazione agraria da Corte d’Appello di Venezia 28 ottobre 2021 in merito alla natura del terreno.

Solo per il terreno agricolo esiste il diritto del confinante alla prelazione agraria. Invece, non vi è la prelazione agraria del confinante per tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana, il che ad esempio avviene quando a una certa zona venga assegnata un’edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole: “secondo una giurisprudenza di legittimità più che consolidata, la disposizione di cui all'art. 8 della L. n. 590 del 1965 - secondo cui il diritto di prelazione agraria non spetta all'affittuario, al mezzadro, al colono, al compartecipante, rispetto ai terreni che, in base al piano regolatore, anche se non ancora approvato, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica - viene interpretata nel senso che sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in contrapposizione ad agricola, di talché, una volta assegnata a una certa zona una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole e non vincolata alle esigenze dell'agricoltura, si è, perciò stesso, in presenza di una zona edificabile di espansione urbana, sottratta al retratto in favore dei coltivatori diretti” (Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021 su prelazione agraria confinante).

La sentenza aggiunge poi che rilevano non solo le modifiche alla natura del terreno intervenute prima dell’atto per il quale vi è la prelazione agraria del confinante ma anche per quelle in itinere, seppur con la necessità di verificare il caso concreto: “e invero, posto che l'istituto della prelazione, previsto da una norma a carattere eccezionale, è volto a tutelare lo sviluppo della proprietà coltivatrice e l'interesse del conduttore alla conservazione della propria azienda, esso, in conformità alla trasparente ratio legis che ne ha ispirato l'introduzione, non può operare allorché, già nel momento in cui il fondo è trasferito, è attuale la previsione di un suo possibile sfruttamento non agricolo (confr., tra le tante, Cass. n. 20910 del 17/10/2016).

E' altrettanto pacifico che la destinazione agricola deve essere verificata in relazione alla situazione esistente sia alla data della vendita del fondo al terzo, che segna la nascita del diritto di riscatto, sia al momento in cui tale diritto è stato esercitato, mentre non rileva l'eventuale mutamento della destinazione, da agraria ad edilizia o urbana in generale, del fondo oggetto del retratto quando sopravvenga dopo il concreto esercizio del retratto medesimo e sia sussistente al momento della decisione del giudizio in cui il retratto sia ancora in discussione (Cass. n. 22260 del 13/09/2018)” (Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021 su prelazione agraria confinante).

Cosa accade se la proprietà oggetto di prelazione è solo in parte agricola?

Un’altra questione affrontata nella sentenza Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021 su prelazione agraria confinante è quella della possibilità di esercitare la prelazione agraria su proprietà del confinante che sono solo in parte agrarie.

In questa ipotesi, si indica che la prelazione agraria del confinante è esercitabile solo sul terreno agricolo e non anche sull’eventuale ulteriore terreno con natura diversa, senza che rilevi che questo sia per superficie o valore di minor rilievo: “in tema di prelazione agraria, il carattere eccezionale delle norme impedisce un'interpretazione estensiva del concetto di fondo rustico, agli effetti dell'art. 8, comma secondo, della L. 26 maggio 1965, n. 590, tale da comportare l'applicazione della relativa disciplina a quelle parti del terreno che abbiano destinazione edilizia, industriale o turistica, tradendosi, altrimenti, la stessa finalità dell'istituto, che è quella di favorire la formazione e lo sviluppo della proprietà contadina, per essere questa irrealizzabile rispetto alle porzioni aventi tali destinazioni, senza che abbia rilievo la prevalenza, per valore o per superficie, della zona agricola rispetto alla restante area (cfr. Cass. n. 6572 del 14/03/2013). La decisione impugnata non sfugge, pertanto, a censura, laddove ha accolto la domanda di riscatto anche con riferimento all'area sulla quale è prevista dallo strumento urbanistico locale la realizzazione di una strada pubblica, e quindi da considerare urbana in contrapposizione a quella agricola” (Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021 su prelazione agraria confinante).

La conclusione su questo punto è quindi che “per il fondo avente destinazione in parte agricola ed in parte urbanistica, la domanda di retratto può essere limitata alla sola porzione a vocazione agricola (v. Cass. n. 18778 del 26/09/2016)” (Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021 su prelazione agraria confinante).

di Marco Ticozzi