Prelazione agraria confinante
Prelazione agraria confinante: capita con una certa
frequenza di vedere contenziosi o fornire consulenza in tema di prelazione
agraria del confinante.
Talvolta, addirittura, i clienti chiedono come aggirare
il diritto di prelazione agraria del confinante o, più semplicemente, di
avere un fac simile della lettera necessaria per la notificazione o assistenza su come concretamente debba
essere consentito l’esercizio della prelazione agraria confinante.
Vediamo la normativa e una recente sentenza della Corte d’Appello
di Venezia sulla questione.

Prelazione agraria confinante: cos’è?
L’art. 8 della L. n. 590 del 1965 disciplina
proprio la prelazione agraria del confinate.
La previsione indica anzitutto a quali ipotesi si applica questa prelazione agraria del confinante: “In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia” (Art. 8 della L. n. 590 del 1965 sulla prelazione agraria del confinante).
Come aggirare il diritto di prelazione agraria
La previsione sulla prelazione agraria del confinante sopra richiamata prosegue poi indicando che “la prelazione non è consentita nei casi di
permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per
pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non
ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o
turistica”.
Proprio in relazione a questo i clienti talvolta chiedono come aggirare il diritto
di prelazione agraria del confinante: utilizzare un contratto diverso
dalla vendita, come quelli sopra indicati, può ad esempio essere una soluzione.
La giurisprudenza, inoltre, esclude il diritto alla
prelazione agraria del confinante nel caso in cui il fondo vicino sia trasferito
a titolo gratuito con una donazione o anche solo con un contratto misto con
donazione. In questo senso, ad esempio, Cass. 9 aprile 2003, n. 5584 ha indicato
che “la vendita di un fondo a prezzo dei favore configura una donazione
indiretta in relazione alla quale non può essere esercitato il diritto di
prelazione agraria ed il correlato diritto di riscatto”. In modo analogo,
anche Cass. 18 luglio 1991, n. 7969 ha statuito che “la vendita di un fondo
eseguita a prezzo di favore, ove consegua il previsto e voluto risultato di
arricchire il compratore della differenza tra il valore del bene ed il prezzo
stabilito configura un negotium mixtum cum donatione, che costituisce donazione
indiretta con riferimento alla quale non può essere esercitato il diritto di
prelazione agraria”.
Quali sono i termini e le modalità per l’esercizio di questo diritto del confinante?
La normativa ora richiamata prosegue poi con una
disciplina di dettaglio, che riguarda soprattutto gli aspetti pratici dell’esercizio
della prelazione agraria del confinante, come quello dei termini.
In particolare, i commi successivi della disposizione
indicano che “il proprietario
deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di
alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere
indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme
pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il
coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni” (Art. 8 della L.
n. 590 del 1965 sulla prelazione agraria del confinante).
La previsione continua indicando che “qualora il
proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia
superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo
al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di
compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo
avente causa”
(Art. 8 della L. n. 590 del 1965 sulla prelazione agraria
del confinante).
Questo è un aspetto rilevante della disciplina sulla
prelazione agraria del confinante: trattandosi di una prelazione legale, la
violazione dell’obbligo di offrire il bene in prelazione agraria non espone
solo il soggetto tenuto a una azione di danni ma consente al confinante titolare
del diritto di prelazione agraria di riscattare il bene anche contro il terzo
acquirente.
Prelazione agraria del confinante e natura del terreno
Interessante quanto deciso sulla prelazione agraria da Corte d’Appello di Venezia 28 ottobre 2021 in merito alla natura del terreno.
Solo per il terreno agricolo esiste il diritto del
confinante alla prelazione agraria. Invece, non vi è la prelazione agraria del
confinante per tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria,
sia comunque da considerare urbana, il che ad esempio avviene quando a una
certa zona venga assegnata un’edificabilità maggiore di quella considerata
normale per le zone agricole: “secondo una giurisprudenza di legittimità più
che consolidata, la disposizione di cui all'art. 8 della L. n.
590 del 1965 - secondo cui il diritto di prelazione agraria non spetta
all'affittuario, al mezzadro, al colono, al compartecipante, rispetto ai
terreni che, in base al piano regolatore, anche se non ancora approvato, siano
destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica - viene
interpretata nel senso che sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui
destinazione, seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in
contrapposizione ad agricola, di talché, una volta assegnata a una certa zona
una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole e
non vincolata alle esigenze dell'agricoltura, si è, perciò stesso, in presenza
di una zona edificabile di espansione urbana, sottratta al retratto in favore
dei coltivatori diretti” (Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021 su
prelazione agraria confinante).
La sentenza aggiunge poi che rilevano non solo le modifiche
alla natura del terreno intervenute prima dell’atto per il quale vi è la
prelazione agraria del confinante ma anche per quelle in itinere, seppur con la
necessità di verificare il caso concreto: “e invero, posto che l'istituto
della prelazione, previsto da una norma a carattere eccezionale, è volto a
tutelare lo sviluppo della proprietà coltivatrice e l'interesse del conduttore
alla conservazione della propria azienda, esso, in conformità alla trasparente
ratio legis che ne ha ispirato l'introduzione, non può operare allorché, già
nel momento in cui il fondo è trasferito, è attuale la previsione di un suo
possibile sfruttamento non agricolo (confr., tra le tante, Cass. n. 20910 del
17/10/2016).
E' altrettanto pacifico che la destinazione agricola deve
essere verificata in relazione alla situazione esistente sia alla data della
vendita del fondo al terzo, che segna la nascita del diritto di riscatto, sia
al momento in cui tale diritto è stato esercitato, mentre non rileva
l'eventuale mutamento della destinazione, da agraria ad edilizia o urbana in
generale, del fondo oggetto del retratto quando sopravvenga dopo il concreto
esercizio del retratto medesimo e sia sussistente al momento della decisione
del giudizio in cui il retratto sia ancora in discussione (Cass. n. 22260 del
13/09/2018)” (Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021 su prelazione
agraria confinante).
Cosa accade se la proprietà oggetto di prelazione è solo in parte agricola?
Un’altra questione affrontata nella sentenza Corte Appello
Venezia 28 ottobre 2021 su prelazione agraria confinante è quella della possibilità
di esercitare la prelazione agraria su proprietà del confinante che sono
solo in parte agrarie.
In questa ipotesi, si indica che la prelazione agraria
del confinante è esercitabile solo sul terreno agricolo e non anche sull’eventuale
ulteriore terreno con natura diversa, senza che rilevi che questo sia per superficie
o valore di minor rilievo: “in tema di prelazione agraria, il carattere eccezionale delle
norme impedisce un'interpretazione estensiva del concetto di fondo rustico,
agli effetti dell'art. 8, comma secondo, della L. 26
maggio 1965, n. 590, tale da comportare l'applicazione della relativa
disciplina a quelle parti del terreno che abbiano destinazione edilizia,
industriale o turistica, tradendosi, altrimenti, la stessa finalità
dell'istituto, che è quella di favorire la formazione e lo sviluppo della
proprietà contadina, per essere questa irrealizzabile rispetto alle porzioni
aventi tali destinazioni, senza che abbia rilievo la prevalenza, per valore o
per superficie, della zona agricola rispetto alla restante area (cfr. Cass. n.
6572 del 14/03/2013). La decisione impugnata non sfugge, pertanto, a censura,
laddove ha accolto la domanda di riscatto anche con riferimento all'area sulla
quale è prevista dallo strumento urbanistico locale la realizzazione di una
strada pubblica, e quindi da considerare urbana in contrapposizione a quella
agricola” (Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021 su
prelazione agraria confinante).
La conclusione su questo punto è quindi che “per il fondo
avente destinazione in parte agricola ed in parte urbanistica, la domanda di
retratto può essere limitata alla sola porzione a vocazione agricola (v. Cass.
n. 18778 del 26/09/2016)” (Corte Appello Venezia 28 ottobre 2021
su prelazione agraria confinante).
di Marco Ticozzi