Usucapione comproprietario

19 marzo 2024

Usucapione comproprietario: una recente sentenza della Cassazione è tornata sulla questione relativa alla prova necessaria per l’usucapione da parte del comproprietario pro indiviso. Per tale sentenza, ai fini dell’usucapione, non è sufficiente la prova relativa al fatto che il comproprietario ha utilizzato il bene in via esclusiva essendo. Pur non essendo necessario offrire la prova dell’avvenuta interversione nel possesso, il comproprietario che voglia ottenere l’usucapione deve comunque dimostrare di aver apertamente contrastato gli altri comproprietari così da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus. Approfondiamo la questione.

Come può il comproprietario procedere all’usucapione?

Il capitolo che segue esamina una recente sentenza relativa all'usucapione da parte di un comproprietario pro indiviso di un bene.

In tali casi, per stabilire la proprietà di un bene attraverso l'usucapione, il comproprietario deve fornire prove tangibili di averne goduto in modo esclusivo. Tuttavia, il solo uso esclusivo non è sufficiente, poiché un comproprietario ha il diritto di fruire delle utilità del bene senza contestazioni da parte degli altri comproprietari. Quello che diventa cruciale è che il comproprietario dimostri di aver esercitato il suo diritto in modo tale da escludere gli altri comproprietari, sottolineando una chiara intenzione di possedere il bene come unico proprietario, e non come parte di un condominio.

Usucapione comproprietario: la recente sentenza Cass. 26 maggio 2022, n. 17141

La recente sentenza Cass. 26 maggio 2022, n. 17141, su usucapione del comproprietario pro indiviso, ribadisce un orientamento consolidato della Cassazione: “il comproprietario pro indiviso che pretenda di aver usucapito il bene deve dimostrare, non solo di averne goduto in via d'esclusività (il che non è incompatibile con la propria posizione di titolare quotista, il quale può fruire anche di tutte le utilità del bene, ove gli altri comproprietari non dissentano e non rivendichino, a loro volta concorrente fruizione), ma di averlo fatto escludendo gli altri comproprietari, cioè apertamente contrastando il loro comune diritto, così da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus (ex multis, Sez 2, n. 12260, 20/8/2002, Rv. 556970; Sez. 2, n. 9903, 28/4/2006, Rv. 592523; Sez. 2, n. 19478, 20/9/2007, Rv. 599374; Sez. 2, n. 17462, 27/7/2009, Rv. 609159; Sez. 6 n. 24781, 19/10/2017, Rv. 646754; Sez. 2, n. 10734, 4/5/2018, Rv. 648439). Il ricorso invoca un improprio accertamento di merito (anche evocando aspecificatamente un asserito documento che avrebbe preso in esame il Giudice di primo grado) da parte di questa Corte, sulla base del quale fonda il proprio diritto” (Cass. 26 maggio 2022, n. 17141, su usucapione del comproprietario).

I precedenti della S.C. sulla prova che grava sul comproprietario

Della questione appena richiamata, relativa all’usucapione da parte del comproprietario, si era già occupata anche Cass. 27 luglio 2009, n. 17462.

Nel caso esaminato da quest’ultima decisione la S.C. ricorda come “la Corte territoriale sulla base degli elementi probatori acquisiti ed in particolare della prova testimoniale ammessa ed espletata nel giudizio di appello ha ritenuto che non era risultato in modo univoco e sufficientemente preciso che S.L. avesse avuto l'autonomo ed esclusivo godimento dei beni comuni di cui pretendeva di essere divenuto proprietario per l'intero, con riferimento sia ai due fabbricati che alla cascina; più in particolare ha affermato che il fatto che S.L. aveva eseguito lavori di ristrutturazione e di riparazione probabilmente a proprie spese su uno degli immobili per cui è causa (secondo la deposizione della teste R., coniuge dell'appellante), oppure che lo stesso, insieme con S.B., dopo un incendio, aveva provveduto a far eseguire sulla parte di immobile da loro abitato lavori di rifacimento dell'impianto idraulico, presentando domanda in Comune per ottenere l'autorizzazione necessaria per tali opere (secondo quanto riferito dai testi A. e Ro.), non costituivano elementi sufficienti ai fini della prova dell'usucapione, non rivelando un possesso esclusivo incompatibile con il permanere del compossesso altrui” (Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su usucapione del comproprietario).

Sempre Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su usucapione del comproprietario condivide tale impostazione ricordando che tale convincimento è “conforme all'orientamento consolidato di questa Corte secondo cui in tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso “ad usucapione", e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando per converso necessario, ai fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res" da parte dell'interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (vedi "ex multis" Cass. 18.2.1999 n. 1367; Cass. 15.6.2001 n. 8152; Cass. 20.9.2007 n. 19478), non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti al singolo partecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore (Cass. 11,8.2005 n. 16841)” (Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su usucapione del comproprietario).

Da tale prospettiva, per Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su usucapione del comproprietario non è idonea alla prova che grava sul comproprietario che voglia ottenere l’usucapione la dimostrazione di avere avuto il possesso esclusivo del bene. Infatti la conclusione di Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su usucapione del comproprietario è che “alla luce di tale orientamento è evidente l'irrilevanza delle circostanze addotte a sostegno della propria tesi da parte del ricorrente principale, posto che il godimento esclusivo dei beni in questione da parte di S.L. o i lavori da quest'ultimo asseritamente eseguiti su tali immobili non comportano di per sè una situazione oggettivamente incompatibile con il possesso altrui” (Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su usucapione del comproprietario).

Usucapione comproprietario: il precedente Cass. 20 settembre 2007, n. 19478

È, infine, di rilievo una sentenza ancor ameno recente che affronta sempre la questione della prova che grava sul comproprietario che voglia ottenere l’usucapione.

In quel caso il giudice di appello aveva anzitutto affermato che “ai fini dell'accoglimento della domanda degli appellanti di acquisto per usucapione dei beni oggetto di comunione con C.M. non era sufficiente provare che i terreni in questione fossero stati materialmente detenuti e coltivati esclusivamente prima dal loro dante causa e poi da loro stessi e neppure la mancata frequentazione dei luoghi dove erano situati i beni suddetti da parte dell'appellato, posto che il possesso di essi poteva essere esercitato anche in via mediata senza la materiale disponibilità degli immobili e, come nella fattispecie, anche tramite il comproprietario. La Corte territoriale ha quindi rilevato che l'accoglimento della suddetta domanda comportava la prova della intenzione manifesta di escludere il comproprietario dal possesso dei beni comuni intervenuta in un determinato momento dal quale soltanto iniziava a decorrere il termine ventennale necessario per l'acquisto per usucapione delle proprietà esclusiva, ed ha evidenziato che invece le stessa prospettazione difensiva illustrata nell'atto di appello escludeva l'ipotesi che ad un dato momento ca.an. o i suoi eredi avessero esternate inequivocabilmente la loro volontà di disporre in modo esclusivo di beni comuni” (Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione del comproprietario e onere della prova).

Infatti, la S.C. anche in questa ulteriore sentenza ha confermato l’orientamento di cui abbiamo dato conto nei precedenti paragrafi, dato che “il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinato funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem", e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte del compossessore” (Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione del comproprietario e onere della prova).

Per aversi usucapione del comproprietario “non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, occorrendo al riguardo che il suddetto comproprietario ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale cioè da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus" (Cass. 20.8.2002 n. 12260)” (Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione del comproprietario e onere della prova).

Nel caso esaminato da Cass. 20 settembre 2007, n. 19478, su usucapione del comproprietario, per la stessa sentenza non vi può essere usucapione del comproprietario in assenza di “comportamenti apertamente ed oggettivamente contrastanti ed incompatibili con il possesso altrui e tali da rivelare in modo certo ed inequivocabile l'intenzione di comportarsi come proprietari esclusivi” (Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione del comproprietario e onere della prova).

In merito allo specifico onere della prova gravante dal comproprietario che voglia ottenere l’usucapione, Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione del comproprietario evidenzia che “è pur vero, poi, come dedotto dai ricorrenti, che il singolo comunista, ove intenda espandere in via esclusiva il possesso sul bene, non deve necessariamente compiere gli atti di "interversio possessionis" previsti dagli artt. 1141 e 1164 c.c.; e tuttavia egli deve pur sempre porre in essere atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo "et animo domini" della cosa, incompatibili con il permanere di quello altrui sulla stessa, nè tale comportamento può consistere soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo partecipante (Cass. 26.5.1999 n. 5127)” (Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione del comproprietario e onere della prova).

di Marco Ticozzi