Usucapione comproprietario
Usucapione comproprietario: una recente sentenza della Cassazione è tornata sulla questione relativa alla prova necessaria per l’usucapione da parte del comproprietario pro indiviso.
Per tale sentenza, ai fini dell’usucapione,
non è sufficiente la prova relativa al fatto che il comproprietario ha
utilizzato il bene in via esclusiva essendo. Pur non essendo necessario offrire
la prova dell’avvenuta interversione nel possesso, il comproprietario che voglia
ottenere l’usucapione deve comunque dimostrare di aver apertamente contrastato gli
altri comproprietari così da evidenziare una inequivoca volontà di possedere
uti dominus e non più uti condominus.
Approfondiamo la questione.

Come può il comproprietario procedere all’usucapione?
Usucapione comproprietario: la recente sentenza Cass. 26 maggio 2022, n. 17141
La recente sentenza Cass. 26 maggio 2022, n. 17141, su
usucapione del comproprietario pro indiviso, ribadisce un orientamento consolidato
della Cassazione: “il comproprietario pro indiviso che pretenda di aver
usucapito il bene deve dimostrare, non solo di averne goduto in via
d'esclusività (il che non è incompatibile con la propria posizione di titolare
quotista, il quale può fruire anche di tutte le utilità del bene, ove gli altri
comproprietari non dissentano e non rivendichino, a loro volta concorrente
fruizione), ma di averlo fatto escludendo gli altri comproprietari, cioè
apertamente contrastando il loro comune diritto, così da evidenziare una
inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus (ex
multis, Sez 2, n. 12260, 20/8/2002, Rv. 556970; Sez. 2, n. 9903, 28/4/2006, Rv.
592523; Sez. 2, n. 19478, 20/9/2007, Rv. 599374; Sez. 2, n. 17462, 27/7/2009,
Rv. 609159; Sez. 6 n. 24781, 19/10/2017, Rv. 646754; Sez. 2, n. 10734,
4/5/2018, Rv. 648439). Il ricorso invoca un improprio accertamento di merito
(anche evocando aspecificatamente un asserito documento che avrebbe preso in
esame il Giudice di primo grado) da parte di questa Corte, sulla base del quale
fonda il proprio diritto” (Cass. 26 maggio 2022, n. 17141, su usucapione del
comproprietario).
I precedenti della S.C. sulla prova che grava sul comproprietario
Della questione appena richiamata, relativa all’usucapione
da parte del comproprietario, si era già occupata anche Cass. 27 luglio 2009,
n. 17462.
Nel caso esaminato da quest’ultima decisione la S.C. ricorda
come “la Corte territoriale sulla base degli elementi probatori acquisiti ed in
particolare della prova testimoniale ammessa ed espletata nel giudizio di
appello ha ritenuto che non era risultato in modo univoco e sufficientemente
preciso che S.L. avesse avuto l'autonomo ed esclusivo godimento dei beni comuni
di cui pretendeva di essere divenuto proprietario per l'intero, con riferimento
sia ai due fabbricati che alla cascina; più in particolare ha affermato che il
fatto che S.L. aveva eseguito lavori di ristrutturazione e di riparazione
probabilmente a proprie spese su uno degli immobili per cui è causa (secondo la
deposizione della teste R., coniuge dell'appellante), oppure che lo stesso,
insieme con S.B., dopo un incendio, aveva provveduto a far eseguire sulla parte
di immobile da loro abitato lavori di rifacimento dell'impianto idraulico,
presentando domanda in Comune per ottenere l'autorizzazione necessaria per tali
opere (secondo quanto riferito dai testi A. e Ro.), non costituivano elementi
sufficienti ai fini della prova dell'usucapione, non rivelando un possesso
esclusivo incompatibile con il permanere del compossesso altrui” (Cass. 27
luglio 2009, n. 17462 su usucapione del comproprietario).
Sempre Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su usucapione del
comproprietario condivide tale impostazione ricordando che tale convincimento è
“conforme all'orientamento consolidato di questa Corte secondo cui in tema di
compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei
compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così
determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad
usucapione", e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera
tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando per converso
necessario, ai fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo
sulla res" da parte dell'interessato
attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente
incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su
colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (vedi "ex multis"
Cass. 18.2.1999 n. 1367; Cass. 15.6.2001 n. 8152; Cass. 20.9.2007 n. 19478),
non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti al
singolo partecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora
atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese
per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una
estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore
(Cass. 11,8.2005 n. 16841)” (Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su usucapione del
comproprietario).
Da tale prospettiva, per Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su
usucapione del comproprietario non è idonea alla prova che grava sul comproprietario
che voglia ottenere l’usucapione la dimostrazione di avere avuto il possesso
esclusivo del bene. Infatti la conclusione di Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su
usucapione del comproprietario è che “alla luce di tale orientamento è evidente
l'irrilevanza delle circostanze addotte a sostegno della propria tesi da parte
del ricorrente principale, posto che il godimento esclusivo dei beni in
questione da parte di S.L. o i lavori da quest'ultimo asseritamente eseguiti su
tali immobili non comportano di per sè una situazione oggettivamente
incompatibile con il possesso altrui” (Cass. 27 luglio 2009, n. 17462 su
usucapione del comproprietario).
Usucapione comproprietario: il precedente Cass. 20 settembre 2007, n. 19478
È, infine, di rilievo una sentenza ancor ameno recente che
affronta sempre la questione della prova che grava sul comproprietario che
voglia ottenere l’usucapione.
In quel caso il giudice di appello aveva anzitutto affermato
che “ai fini dell'accoglimento della domanda degli appellanti di acquisto per
usucapione dei beni oggetto di comunione con C.M. non era sufficiente provare
che i terreni in questione fossero stati materialmente detenuti e coltivati
esclusivamente prima dal loro dante causa e poi da loro stessi e neppure la
mancata frequentazione dei luoghi dove erano situati i beni suddetti da parte
dell'appellato, posto che il possesso di essi poteva essere esercitato anche in
via mediata senza la materiale disponibilità degli immobili e, come nella
fattispecie, anche tramite il comproprietario. La Corte territoriale ha quindi
rilevato che l'accoglimento della suddetta domanda comportava la prova della
intenzione manifesta di escludere il comproprietario dal possesso dei beni
comuni intervenuta in un determinato momento dal quale soltanto iniziava a decorrere
il termine ventennale necessario per l'acquisto per usucapione delle proprietà
esclusiva, ed ha evidenziato che invece le stessa prospettazione difensiva
illustrata nell'atto di appello escludeva l'ipotesi che ad un dato momento
ca.an. o i suoi eredi avessero esternate inequivocabilmente la loro volontà di
disporre in modo esclusivo di beni comuni” (Cass. 20 settembre 2007, n. 19478
su usucapione del comproprietario e onere della prova).
Infatti, la S.C. anche in questa ulteriore sentenza ha
confermato l’orientamento di cui abbiamo dato conto nei precedenti paragrafi, dato
che “il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori
non è, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinato
funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem", e non anche,
invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte del
compossessore” (Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione del
comproprietario e onere della prova).
Per aversi usucapione del comproprietario “non è sufficiente
che gli altri partecipanti si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa,
occorrendo al riguardo che il suddetto comproprietario ne abbia goduto in modo
inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale cioè da
evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non
più "uti condominus" (Cass. 20.8.2002 n. 12260)” (Cass. 20 settembre 2007,
n. 19478 su usucapione del comproprietario e onere della prova).
Nel caso esaminato da Cass. 20 settembre 2007, n. 19478, su usucapione
del comproprietario, per la stessa sentenza non vi può essere usucapione del
comproprietario in assenza di “comportamenti apertamente ed oggettivamente
contrastanti ed incompatibili con il possesso altrui e tali da rivelare in modo
certo ed inequivocabile l'intenzione di comportarsi come proprietari esclusivi”
(Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione del comproprietario e onere
della prova).
In merito allo specifico onere della prova gravante dal comproprietario
che voglia ottenere l’usucapione, Cass. 20 settembre 2007, n. 19478 su usucapione
del comproprietario evidenzia che “è pur vero, poi, come dedotto dai
ricorrenti, che il singolo comunista, ove intenda espandere in via esclusiva il
possesso sul bene, non deve necessariamente compiere gli atti di
"interversio possessionis" previsti dagli artt. 1141 e 1164 c.c.; e
tuttavia egli deve pur sempre porre in essere atti integranti un comportamento
durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo "et animo domini"
della cosa, incompatibili con il permanere di quello altrui sulla stessa, nè
tale comportamento può consistere soltanto in atti di gestione della cosa
comune consentiti al singolo partecipante (Cass. 26.5.1999 n. 5127)” (Cass. 20
settembre 2007, n. 19478 su usucapione del comproprietario e onere della prova).
di Marco Ticozzi