Canone crescente locazione commerciale

7 ottobre 2022

Contratto di locazione con canone crescente o a scaletta. In un contratto di locazione riguardante un immobile destinato a uso commerciale può il canone di locazione variare nel tempo con una previsione contrattuale di un canone crescente o a scaletta? Può, in particolare, essere ancorato in modo crescente al fatturato commerciale dell’utilizzatore? Sul punto una recente sentenza della Corte d’Appello di Venezia conferma la possibilità di pattuire liberamente il canone di locazione per un immobile commerciale, anche con previsione di un importo crescente o a scaletta nel tempo.

Canone di locazione crescente o a scaletta negli immobili a uso commerciale: la situazione di fatto.

Nella sentenza in commento si evidenzia anzitutto la situazione di fatto presente nel caso riguardante il canone di locazione crescente o a scaletta di un immobile commerciale: “con il secondo motivo l'appellante ha censurato l'erronea applicazione degli artt. 32 e 79 L. n. 392 del 1978, sostenendo che il Tribunale avrebbe errato nel non ritenere la nullità della clausola 3.1 del contratto: la stessa testualmente recita. "per ogni anno di durata del presente contratto la conduttrice dovrà versare un canone convenuto in una percentuale del 8% (otto per cento) del volume d'affari annuo realizzato dalla conduttrice con un minimo di Euro 65.000,00 (sessantacinquemila virgola zero zero) annuo (canone base), comunque dovuto, indipendentemente dal volume d'affari realizzato e dall'effettivo esercizio dell'attività della Conduttrice. Per i primi due anni di locazione viene eccezionalmente riconosciuto dalla Conduttrice una riduzione del canone di Euro 5.000,00 (cinquemila virgola zero zero) per ciascun anno” (Corte Appello di Venezia 8 luglio 2020 su Canone crescente in una locazione commerciale).

Canone crescente locazione commerciale: la decisione delle Corte d’Appello di Venezia.

In merito alla questione, la Corte Appello di Venezia con sentenza 8 luglio 2020 si esprime così sul canone crescente o a scaletta in una locazione commerciale: “la decisione del giudice di primo grado appare immune da censure alla luce della giurisprudenza di legittimità, la quale, anche di recente, ha affermato il principio secondo il quale: "in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della L. n. 392 del 1978 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta" (Cass. Sez. III n. 20014 del 6.10.2016). Nella fattispecie in esame nessun elemento, neppure presuntivo o indiretto, depone in favore dell'assunto secondo il quale la pattuizione contrattuale avrebbe quale finalità quella di aggirare il divieto normativamente imposto dalla L. n. 392 del 1978, inserendosi essa piuttosto in un componimento dei rispettivi interessi, tale da favorire il conduttore nella fase iniziale della propria attività, nella quale, secondo, le regole di comune esperienza, maggiormente impegnativi possono essere i costi rispetto ai proventi ricavabili dall'attività medesima” (Corte Appello di Venezia 8 luglio 2020 su Canone crescente o a scaletta in una locazione commerciale).

Canone crescente locazione commerciale: la giurisprudenza di Cassazione

Sul tema, come indica la stessa Corte Appello di Venezia 8 luglio 2020 su Canone crescente o a scaletta in una locazione commerciale, si era già espressa la Cassazione.

In effetti la S.C. aveva già evidenziato, proprio in relazione a un canone crescente in una locazione a uso commerciale, che “alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti, dal testo del contratto medesimo o da elementi extracontrattuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola, che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 l. 392/1978, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, 1º comma, della stessa legge” (Cass. 21 giugno 2017, n. 15348 su Canone crescente o a scalettain una locazione commerciale).

Ancora più recentemente sempre la S.C. in un caso riguardante un canone crescente in una locazione a uso commerciale ha confermato la legittimità di tale clausola salvo il solo caso in cui si dimostri che l’accordo mira a violare il precetto di cui al richiamato art. 32 della legge 392/1978: “la legittimità di tale clausola deve essere peraltro esclusa laddove risulti - dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola - che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9 sexies, D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito con modif. dalla legge 5 aprile 1985, n. 118), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge” (Cassazione 26 settembre 2019, n. 23986 su Canone crescente o a scaletta in una locazione commerciale).

Conclusioni su canone di locazione crescente o a scaletta negli immobili a uso commerciale

Nella sostanza la sentenza Corte Appello di Venezia 8 luglio 2020 su Canone crescente o a scaletta in una locazione commerciale è in linea con la giurisprudenza di Cassazione.

Non sono così frequenti i canoni di locazione che prevedano una crescita nel tempo, anche se la crisi legata al Covid 19 potrebbe spingere alcuni conduttori a richiedere che il canone, almeno in parte, sia variabile e crescente in relazione all’andamento dell’attività, chiaramente legata alla possibilità di poter operare.

di Marco Ticozzi