Vizi occulti immobile

23 ottobre 2022

Vizi occulti immobile: capita con una certa frequenza che dopo il rogito di acquisto di un immobile o dopo la consegna in seguito alla costruzione con un appalto sull’immobile si manifestino dei vizi occulti. Le questioni che si pongono sono molte: quando sussiste la garanzia per i vizi sugli immobili? Perché si parla di quelli occulti e non di altri? Chi è tenuto a tale garanzia per i vizi occulti sull’immobile? Quali sono i termini entro i quali far valere i propri diritti? Cerchiamo di dare una risposta completa ad ogni questione che coinvolge il vizio occulto sugli immobili.

Vizi occulti immobile: contratto di vendita con rogito e contratto di appalto

Il nuovo proprietario di un immobile può ritrovarsi con vizi occulti sul bene di cui è proprietario a seguito di diversi contratti.

I casi che ricorrono maggiormente sono quelli dell’immobile preesistente acquistato con un rogito, vale dal precedente proprietario, dell’immobile fatto costruire su un proprio terreno, vale a dire con un contratto di appalto e, infine, degli immobili nuovi acquistati con un rogito e con parte venditrice il proprietario che è anche costruttore.

Chi deve garantire contro i difetti occulti sugli immobili?

A seconda della tipologia di contratto sarà individuabile una responsabilità diversa:

• nel caso della vendita di un immobile preesistente, il venditore risponderà dei vizi occulti che si manifestino entro un anno dalla vendita. I vizi occulti, peraltro, devono essere denunciati entro 8 giorni dalla scoperta;
• nel caso dell’immobile costruito sul terreno del proprietario, la responsabilità per eventuali vizi occulti sarà dell’appaltatore. La sua garanzia ha una durata di due anni e il termine di decadenza per la denuncia è di 60 giorni. Vi è poi un’altra garanzia dell’appaltatore di cui parleremo fra poco;
• nel caso di vendita di un immobile nuovo da parte del proprietario che è anche il costruttore, anche se non vi è stato un contratto di appalto ma solo una vendita del bene finito con un rogito notarile, l’acquirente potrà invocare comunque la responsabilità del venditore quale appaltatore per i difetti occulti (quindi, in particolare, con termini più lunghi);
• infine, occorre ricordare che l’appaltatore è tenuto a una garanzia decennale per i c.d. gravi difetti (spesso ad esempio si tratta di infiltrazioni): è una garanzia che vede dare al proprietario attuale del bene se non sono passati 10 anni dalla costruzione ed anche se non vi è un rapporto diretto con tale soggetto, come ad esempio ove si tratti di un acquirente dell’immobile successivo al primo. Quindi, che si applica sia in caso di acquisto tramite rogito e sia in caso di appalto, purché non siano passati di anni.

Quanto tempo per contestare i lavori edili o i vizi occulti sull’immobile dopo il rogito?

Come abbiamo appena evidenziato i vizi occulti si possono manifestare su un immobile in diverse situazioni: immobile vecchio comprato; abitazione nuova comprata dal costruttore; immobile fatto costruire dal proprietario del terreno.

A seconda del contratto, come visto, variano i termini per far valere la garanzia sul vizio occulto sugli immobili, che qui riassumiamo:

• in caso di rogito di immobile vecchio il termine di decadenza è di 8 giorni dalla scoperta del difetto occulto e quello di prescrizione è di 1 anno dalla vendita;
• in caso di appalto il termine di decadenza è di 60 giorni dalla scoperta del difetto occulto e quello di prescrizione è di 2 anni dalla consegna;
• in caso di vendita di immobile costruito dal venditore è possibile comunque invocare la disciplina dell’appalto, più favorevole per i termini.

Come visto, l’appaltatore comunque ha anche una garanzia di 10 anni per i gravi difetti e si tratta di una garanzia che può essere invocata da qualunque proprietario, anche successivo al primo, purché entro 10 anni dalla costruzione.

Vizi immobile: perché si parla di vizi occulti e non palesi?

Sia nel contratto di vendita e sia in quello di appalto, la garanzia del venditore e dell’appaltare è dovuta solo per i vizi occulti e non anche per quelli palesi.

I vizi palesi, infatti, si considerano conosciuti al momento del rogito o della consegna del bene appaltato e, quindi, accettati.

Se ad esempio viene venduta una casa non nuova, è probabile che non si tratti di un immobile in perfette condizioni e potrebbero esserci parti dell’immobile rovinate. Se acquisto una abitazione che presenta una porta rotta non possono, dopo il rogito, lamentarmi di questo difetto. Come si dice, si acquista il bene nello stato di fatto e di diritto in cui il bene si trova: chiaramente ci può valere per ciò che è visibile e non anche per i vizi occulti.

Ciò vale anche nell’appalto: se ho fatto costruire un immobile e al momento della consegna sono presenti difetti palesi per i quali non sollevo contestazioni, si può ritenere che siano stati accettati, non essendo poi contestabile come vizio tale problematica.

Chiaramente spesso non è facile intendersi su cosa sia un vizio occulto: la giurisprudenza, così aiutando il soggetto garantito, richiede che ci sia una piena percezione del vizio. Se nel muro dell’immobile vi è un piccolo crepo e poi a distanza di tempo si scopre che rappresentava l’inizio del manifestarsi di un problema più grave, la presenza di quel piccolo crepo al momento del rogito o della consegna non fa decadere dalla garanzia per il vizio occulto sugli immobili. Peraltro lo stesso principio si applica per il termine di decadenza per la denuncia del vizio occulto sugli immobili: il termine decorre da quando vi è una percezione piena del problema (spesso ad esempio dalla data di effettuazione di una perizia di parte).

Quali sono i vizi occulti in una casa o in un immobile?

Risulta difficile elencare i possibili tipi di vizi occulti sugli immobili.

Nella maggior parte dei casi tali vizi coinvolgono infiltrazioni, ad esempio dalle fondamenta o dalle terrazze e tetti. Ma, in generale, può trattarsi di qualunque difetto: tubazioni che si rompono, impianti che iniziano a non funzionare, ecc.

Vizio occulto sugli immobili: cosa dice l’art. 1490 del codice civile?

A proposito della definizione di vizi occulti su un immobile, l’art. 1490 del codice civile precisa che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.

Come indica la norma, l'art. 1490 cc si riferisce al caso in cui l’immobile acquistato (o, più in generale, il bene acquistato) abbia un’alterazione o una anomalia strutturale che la renda il bene non idoneo all'uso cui è destinato o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore.

La dottrina precisa che i vizi occulti sono solo i difetti materiali che coinvolgono e non anche difetti di diverso tipo.

Come si denunciano i vizi occulti in una casa?

Ove si manifestino dei vizi occulti sull’immobile dopo il rogito o la consegna da parte dell’appaltatore è bene documentare la denuncia dei vizi occulti attraverso l’invio di una raccomandata ar o di una pec.

Anche se la giurisprudenza ha ritenuto talvolta sufficiente anche la denuncia orale del vizio occulto sugli immobili, resta un problema di prova se poi verrà contestato che ci sia stata: meglio quindi formalizzare la denuncia con uno strumento che attesti non solo l’esistenza della denuncia stessa ma anche la sua ricezione (raccomandata ar o pec).

Nella comunicazione, anche in modo sintetico, vanno indicati i difetti occulti che si sono manifestati richiedendo che si provveda alla loro riparazione o alla restituzione della parte di prezzo o corrispettivo corrispondente nonché al risarcimento del costo necessario alla riparazione

È poi da considerare che la prescrizione per la garanzia per il vizio occulto sugli immobili in caso di vendita e di rogito è di un anno mentre in caso di appalto è di due anni: per cui la richiesta di sistemazione o di risarcimento andrà comunque rinnovata entro un anno nel caso di rogito ed entro due anni in caso di appalto.

Come tutelarsi dopo il rogito in caso di vizi occulti sull’immobile?

Poi, se il venditore non intende provvedere a adempiere la sua garanzia relativa al vizio occulto sugli immobili, non resterà che attivarsi per agire eventualmente in giudizio. La strada da percorrere può variare a seconda delle circostanze del caso ed è bene farsi assistere da un avvocato.

Potrebbe essere utile far eseguire una perizia di parte e poi si può valutare di fare una mediazione, un ATP o iniziare subito il giudizio. La scelta deve tenere conto della situazione: se vi è fretta o meno di riparare i vizi e quindi di far accertare la situazione; se c’è la speranza che i vizi vengano riparati (questo in particolare se il responsabile è l’appaltatore che potrebbe avere interesse a riparare i difetti occulti in proprio per evitare i costi delle cause (avvocati, periti, ecc.).

Vizi occulti immobile: conclusioni

Quello del vizio occulto sugli immobili è un fenomeno abbastanza ricorrente e può coinvolgere questioni anche rilevanti sul piano di fatto e anche delle conseguenze economiche.

È importante farsi assistere fin dal primo momento da un espero del settore: non è così infrequente che un privato si faccia scappare un termine di decadenza o confessi l’esistenza del vizio come esistente da tempo, così pregiudicando le possibilità di tutela. Se ad esempio scrivo che denuncio un vizio che si è manifestato tre mesi fa rischio di non poter attivare la garanzia, essendoci una decadenza di 8 giorni per la vendita e 60 per l’appalto.