Vizi occulti immobile

19 marzo 2025

Vizi occulti immobile: un problema che può riguardare sia immobili nuovi che un immobile vecchio, causando danni e spese impreviste per l’acquirente. Ma cosa succede se il vizio occulto viene scoperto dopo un anno dalla consegna? E se il difetto emerge dopo 10 anni, si può ancora ottenere tutela? In questo articolo analizziamo quando e come denunciare un vizio occulto, quali sono i termini per la garanzia in caso di compravendita o di costruzione con contratto di appalto e cosa succede se l’immobile è stato acquistato da un privato. Vedremo esempi pratici di vizi occulti, dalle infiltrazioni ai problemi strutturali, e chiariremo i diritti dell’acquirente nel caso di difetti scoperti nel tempo. Approfondiremo anche un aspetto fondamentale: se il venditore o il costruttore riconoscono il vizio o si impegnano a ripararlo, la loro responsabilità potrebbe estendersi fino a 10 anni dalla scoperta, aprendo nuove possibilità di tutela.

1. Quando un difetto è considerato nascosto?

Quando si acquista un immobile o si riceve la consegna di una casa costruita, ci si aspetta che il bene sia in buone condizioni e privo di problemi strutturali o funzionali. Tuttavia, non sempre i difetti sono immediatamente visibili: esistono anomalie che, pur presenti fin dall’inizio, si manifestano solo dopo un certo periodo. Questi problemi rientrano nella categoria dei vizi occulti, ovvero difetti non apparenti al momento dell’acquisto o della consegna, che compromettono l’uso dell’immobile o ne riducono il valore in modo significativo. La distinzione tra vizi palesi e vizi occulti è fondamentale per capire quando si può far valere una garanzia. I vizi palesi sono quelli evidenti e facilmente riconoscibili, come una crepa nel muro o una porta danneggiata. In questi casi, si presume che l’acquirente li abbia accettati al momento della firma del contratto, rendendo più difficile qualsiasi contestazione successiva. I vizi occulti, invece, sono difetti che non possono essere scoperti con una normale ispezione e che emergono solo con l’uso dell’immobile. La giurisprudenza ha chiarito che, per essere considerato occulto, un difetto deve essere oggettivamente non rilevabile al momento dell’acquisto. Ad esempio, una piccola crepa nel muro potrebbe sembrare insignificante, ma se nel tempo si trasforma in un problema strutturale grave, allora può essere considerata un vizio occulto. Lo stesso principio si applica ai termini di denuncia: la scadenza per segnalare il vizio decorre dal momento in cui l’acquirente ha una piena percezione del problema, spesso a seguito di una perizia tecnica. Comprendere la differenza tra vizi palesi e occulti è il primo passo per sapere se si ha diritto alla garanzia e come agire in caso di problemi.

2. Vizi occulti immobile: cosa dice la legge?

La normativa italiana tutela gli acquirenti e i proprietari di immobili nel caso in cui emergano vizi occulti, stabilendo regole precise su chi ne risponde e su quali siano i termini per far valere i propri diritti. Il riferimento normativo principale è l’articolo 1490 del Codice Civile, che impone al venditore l’obbligo di garantire che l’immobile venduto sia privo di vizi che lo rendano inidoneo all’uso o ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile. Se il difetto è occulto, l’acquirente può far valere la garanzia per vizi prevista dall’articolo 1495 c.c., che impone due condizioni fondamentali:

• la denuncia del vizio entro 8 giorni dalla scoperta;
• l’azione legale entro un anno dal rogito per chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.

Tuttavia, nel caso in cui il venditore abbia nascosto consapevolmente il difetto, si applica una tutela più ampia: il termine per agire può estendersi, in quanto si configura una responsabilità per dolo o reticenza. Per gli immobili costruiti con contratto di appalto, la legge prevede una disciplina diversa: l’appaltatore è responsabile per i vizi dell’opera per due anni dalla consegna, con un termine di 60 giorni per la denuncia dalla scoperta del vizio (articolo 1667 c.c.). Inoltre, per i gravi difetti strutturali, la responsabilità dell’appaltatore si estende fino a 10 anni, come stabilito dall’articolo 1669 c.c., e può essere fatta valere anche dai successivi proprietari dell’immobile. Questa distinzione tra vendita e appalto è essenziale per comprendere i propri diritti e agire tempestivamente quando emergono problemi nell’immobile acquistato o costruito.

3. Acquisto con contratto di compravendita: chi risponde dei difetti nascosti?

Quando si acquista un immobile con contratto di compravendita, la legge prevede che il venditore sia responsabile per i vizi occulti presenti al momento della vendita, anche se l’acquirente se ne accorge solo successivamente. Questa responsabilità è regolata dall’articolo 1490 del Codice Civile, che stabilisce l’obbligo per il venditore di garantire che il bene sia privo di difetti che ne compromettano l’uso o ne riducano il valore in modo significativo. Tuttavia, affinché l’acquirente possa far valere la garanzia per vizi occulti, deve rispettare due termini fondamentali previsti dall’articolo 1495 c.c.:

• Denuncia del vizio: entro 8 giorni dalla scoperta del difetto.
• Azione legale: entro un anno dalla data del rogito notarile.

Se l’acquirente non rispetta questi termini, perde il diritto di richiedere un risarcimento o una riduzione del prezzo. Tuttavia, se il venditore era a conoscenza del vizio e lo ha nascosto intenzionalmente, si può agire per dolo o reticenza, in tal caso i termini ordinari possono essere superati. Un aspetto importante riguarda la differenza tra vendita tra privati e vendita da un costruttore. Se l’immobile è acquistato da un privato, la garanzia è più limitata e segue i termini sopra descritti. Se invece l’immobile è venduto da un costruttore, può essere invocata anche la disciplina dell’appalto, che prevede termini di garanzia più lunghi e una maggiore tutela per l’acquirente. Infine, è bene ricordare che i vizi palesi non danno diritto alla garanzia, poiché si presume che l’acquirente li abbia accettati al momento dell’acquisto. Se, invece, un difetto si manifesta nel tempo e risulta impossibile da rilevare con una normale ispezione, rientra nei vizi occulti e può essere contestato entro i termini di legge.

4. Vizi occulti scoperti dopo un anno dalla consegna: come agire?

Può accadere che un vizio occulto emerga dopo un anno dalla consegna dell’immobile o dal rogito notarile. In questi casi, l’acquirente potrebbe trovarsi nella condizione di non poter più esercitare la garanzia ordinaria, che prevede un termine di un anno dalla vendita per l’azione legale e otto giorni dalla scoperta per la denuncia. Tuttavia, esistono alcune eccezioni che consentono di agire anche dopo la scadenza di questi termini. Se il difetto è particolarmente grave e compromette la sicurezza, la stabilità o l’abitabilità dell’immobile, potrebbe rientrare nella categoria dei gravi difetti dell’opera, per i quali la legge prevede una responsabilità decennale dell’appaltatore (articolo 1669 c.c.). Questo tipo di tutela si applica non solo all’acquirente originale, ma anche ai successivi proprietari, purché il vizio sia denunciato entro un anno dalla scoperta. Un’altra possibilità è dimostrare che il venditore era consapevole del difetto e lo ha nascosto intenzionalmente. In questo caso, si potrebbe configurare una responsabilità per dolo o reticenza, che potrebbe permettere di agire anche oltre i termini ordinari previsti per la garanzia. Chi si accorge di un vizio occulto dopo un anno dalla consegna dovrebbe, per prima cosa, consultare un tecnico specializzato, come un ingegnere o un geometra, per verificare la natura del difetto e la sua gravità. Successivamente, è consigliabile inviare una diffida formale al venditore o all’impresa costruttrice per tentare una soluzione bonaria prima di procedere legalmente. In questi casi, muoversi tempestivamente è essenziale per non perdere le possibili tutele ancora applicabili.

5. Costruzione con contratto di appalto: la responsabilità dell’impresa

Quando un immobile viene realizzato su commissione tramite un contratto di appalto, la responsabilità per eventuali vizi occulti non ricade sul venditore, bensì sull’impresa costruttrice (appaltatore). La normativa di riferimento è l’articolo 1667 del Codice Civile, che prevede una garanzia biennale per i difetti costruttivi, con un termine di 60 giorni per la denuncia dalla scoperta del vizio. A differenza della compravendita, dove il venditore risponde solo dei vizi occulti preesistenti, nell’appalto la responsabilità dell’impresa riguarda qualsiasi difetto derivante da un’esecuzione non conforme al progetto o alle regole tecniche di costruzione. Tuttavia, esiste una distinzione importante tra i difetti ordinari e i gravi difetti strutturali:

• Vizi occulti di minore entità (es. finiture difettose, malfunzionamenti degli impianti): garanzia di 2 anni dalla consegna (art. 1667 c.c.).
• Gravi difetti che compromettono la stabilità o l’abitabilità dell’edificio (es. infiltrazioni persistenti, cedimenti strutturali): responsabilità dell’appaltatore fino a 10 anni (art. 1669 c.c.).

Un aspetto fondamentale della garanzia decennale è che si applica anche se l’attuale proprietario non ha un rapporto diretto con l’appaltatore. Ciò significa che anche chi acquista l’immobile dopo la sua costruzione può far valere questa responsabilità, a condizione che il vizio sia denunciato entro un anno dalla scoperta. Se un difetto emerge dopo la consegna dell’immobile costruito con un contratto di appalto, il primo passo è far eseguire una perizia tecnica per verificare la natura del problema e capire se rientra tra quelli coperti dalla garanzia biennale o decennale. Successivamente, è necessario inviare una denuncia formale all’impresa costruttrice e, se questa non risponde, valutare un’azione legale per ottenere la riparazione o il risarcimento del danno.

6. Riconoscimento del vizio e impegno a riparare: effetti sulla prescrizione

Quando il venditore o l’appaltatore riconoscono l’esistenza di un vizio occulto, la denuncia da parte dell’acquirente non è più necessaria, poiché la controparte ha già ammesso il difetto. Questo evita il rischio di decadenza per mancata segnalazione nei termini previsti dalla legge. Se, oltre a riconoscere il vizio, il venditore o l’impresa si impegnano formalmente a ripararlo, si configura una nuova obbligazione autonoma rispetto alla garanzia originaria. Secondo la giurisprudenza, questo impegno non è soggetto alla prescrizione breve (1 anno per la vendita, 2 anni per l’appalto), ma a quella ordinaria decennale. Dal punto di vista dell’acquirente, ottenere un impegno scritto alla riparazione può garantire una tutela più ampia e prolungata. Per il venditore o il costruttore, invece, è importante prestare attenzione alle dichiarazioni rilasciate, per evitare di assumere un obbligo che potrebbe estendere la responsabilità ben oltre i termini di legge.

7. Problemi strutturali e gravi difetti: quando la garanzia dura 10 anni?

Non tutti i difetti edilizi devono essere contestati entro uno o due anni dalla consegna dell’immobile o dal rogito. La legge prevede una tutela più ampia per i gravi difetti costruttivi, riconoscendo una garanzia decennale a carico dell’appaltatore nei casi in cui il vizio comprometta la stabilità, la sicurezza o l’abitabilità dell’edificio. Questa tutela è regolata dall’articolo 1669 del Codice Civile e si applica anche ai successivi acquirenti dell’immobile, indipendentemente dal rapporto contrattuale con l’impresa costruttrice. I gravi difetti che rientrano in questa categoria non si limitano ai casi di crollo, ma includono anche problemi strutturali rilevanti, tra cui:

• Infiltrazioni gravi e diffuse, causate da difetti di impermeabilizzazione.
• Cedimenti delle fondamenta o delle strutture portanti, che possono compromettere la stabilità dell’edificio.
• Errori costruttivi negli impianti essenziali, come quelli idraulici, elettrici o di riscaldamento, che rendono la casa non abitabile.
• Mancato isolamento termico o acustico, se incide in modo significativo sulla vivibilità dell’immobile.

Questa garanzia dura 10 anni dalla costruzione dell’opera, ma per farla valere è necessario denunciare il difetto entro un anno dalla sua scoperta. Ciò significa che, se il problema emerge ad esempio dopo otto o nove anni dalla realizzazione dell’immobile, l’acquirente ha comunque un margine di tempo per agire legalmente. Se un difetto rientra nella categoria dei gravi difetti edilizi, il proprietario può richiedere non solo la riparazione del danno, ma anche il risarcimento delle eventuali spese sostenute per la sistemazione. Per farlo, è consigliabile affidarsi a un tecnico specializzato per periziare il problema e inviare una diffida formale all’impresa costruttrice prima di avviare un’azione legale. La garanzia decennale rappresenta un’importante tutela per gli acquirenti, in quanto offre protezione a lungo termine e permette di ottenere giustizia anche a distanza di anni dalla costruzione dell’edificio.

8. Vizi occulti immobile dopo 10 anni: quali tutele?

Quando un vizio occulto viene scoperto dopo 10 anni dalla costruzione o dalla compravendita dell’immobile, la possibilità di far valere un’azione legale diventa più complessa, perché la maggior parte delle garanzie previste dalla legge risulta ormai scaduta. Tuttavia, esistono alcune situazioni particolari in cui è ancora possibile ottenere tutela. La garanzia decennale dell’appaltatore, prevista dall’articolo 1669 del Codice Civile, tutela gli acquirenti in caso di gravi difetti edilizi che compromettono la stabilità, la sicurezza o l’abitabilità dell’immobile. Questo termine, però, si calcola dalla data di costruzione dell’edificio: trascorsi 10 anni, il costruttore non può più essere ritenuto responsabile, salvo il caso in cui la denuncia sia stata fatta entro l’anno dalla scoperta del vizio. Se il vizio viene scoperto oltre il decennio, l’unica possibilità di azione è dimostrare che il venditore o il costruttore hanno nascosto volontariamente il difetto (dolo o reticenza). In questo caso, si potrebbe tentare un’azione basata sulla responsabilità contrattuale o extracontrattuale, ma con maggiori difficoltà probatorie. Ad esempio, se si riesce a dimostrare che l’impresa costruttrice era consapevole del problema e ha evitato di comunicarlo ai primi acquirenti, si potrebbe ancora ottenere una tutela legale. Se si scopre un vizio occulto oltre i 10 anni dalla costruzione o dall’acquisto, le opzioni disponibili sono limitate, ma non del tutto escluse. In questi casi, è fondamentale:

• Consultare un tecnico esperto per verificare la natura e l’origine del difetto.
• Accertare se il vizio poteva essere individuato prima e se rientra tra quelli coperti dalla garanzia decennale.
• Valutare se vi sono elementi per dimostrare il dolo del venditore o del costruttore.

Se emergono prove concrete di un comportamento fraudolento, si può ancora tentare una richiesta di risarcimento danni o, in casi estremi, valutare un’azione giudiziaria per far valere la responsabilità del soggetto che ha nascosto il difetto. Tuttavia, trascorso il termine di 10 anni, diventa molto più difficile ottenere una tutela legale effettiva.

9. Esempi di difetti nascosti in una casa e negli edifici

I vizi occulti possono riguardare diversi aspetti di un immobile e, a seconda della loro gravità, possono influenzare l’abitabilità, la sicurezza e il valore economico della proprietà. Alcuni difetti sono difficili da individuare immediatamente e possono emergere solo con il tempo, spesso causando danni progressivi. Ecco alcuni degli esempi più comuni di vizi occulti in un immobile:

• Infiltrazioni e problemi di impermeabilizzazione: Le infiltrazioni d’acqua dai tetti, dalle terrazze o dalle fondamenta sono tra i difetti più frequenti. Spesso si manifestano solo dopo mesi o anni dalla costruzione, causando danni a pareti, soffitti e strutture portanti.
• Difetti negli impianti elettrici e idraulici: Malfunzionamenti, cablaggi non a norma o perdite d’acqua possono rappresentare un serio problema, specialmente se compromettono la sicurezza dell’abitazione.
• Crepe e cedimenti strutturali: Se un edificio presenta crepe nelle pareti, cedimenti del terreno o instabilità delle fondazioni, potrebbe esserci un problema più profondo legato alla progettazione o alla qualità dei materiali utilizzati.
• Mancato isolamento termico e acustico: Un immobile può sembrare in ottime condizioni, ma se presenta un isolamento insufficiente potrebbe risultare impossibile da riscaldare adeguatamente o offrire scarso comfort acustico.
• Infissi difettosi e problemi con serramenti: Finestre e porte che non chiudono correttamente o che presentano deformazioni nel tempo possono derivare da materiali di scarsa qualità o da errori di installazione.
• Difetti nei pavimenti e nei rivestimenti: Piastrelle che si sollevano, parquet che si deforma o crepe nel pavimento possono essere segnali di problemi nella posa o nella qualità dei materiali.

Molti di questi difetti non sono immediatamente visibili, motivo per cui la loro individuazione richiede controlli approfonditi o, nei casi più gravi, una perizia tecnica. Se si scopre un problema di questo tipo, è essenziale agire tempestivamente per far valere i propri diritti, evitando che i termini di garanzia previsti dalla legge scadano.

10. Come denunciare un vizio occulto e ottenere un risarcimento?

Per far valere la garanzia per vizi occulti, la legge impone all’acquirente di rispettare tempistiche precise per la denuncia del difetto. Se l’immobile è stato acquistato con un contratto di compravendita (art. 1495 c.c.):

• Il vizio deve essere denunciato entro 8 giorni dalla scoperta.
• L’azione per ottenere un risarcimento o la risoluzione del contratto deve essere avviata entro un anno dal rogito.

Se l’immobile è stato costruito con un contratto di appalto (art. 1667 c.c.):

• Il vizio deve essere denunciato entro 60 giorni dalla scoperta.
• L’appaltatore è responsabile per 2 anni dalla consegna per difetti ordinari e 10 anni per i difetti gravi (art. 1669 c.c.).

Per rendere valida la denuncia, è necessario inviare una comunicazione scritta tramite PEC o raccomandata A/R, specificando il tipo di vizio, il momento della scoperta e la richiesta di intervento. Allegare foto e una perizia tecnica può essere utile per documentare il problema. Se la controparte non risponde o rifiuta di intervenire, sarà necessario valutare ulteriori azioni per far valere i propri diritti.

11. Cosa fare se il venditore o il costruttore non rispondono?

Se, dopo aver denunciato il vizio occulto, il venditore o l’impresa costruttrice non rispondono o rifiutano di intervenire, è necessario adottare misure più incisive per far valere i propri diritti.

1. Diffida formale e tentativo di soluzione bonaria

Il primo passo è inviare una diffida formale tramite PEC o raccomandata A/R, sollecitando un intervento entro un termine preciso. In alcuni casi, può essere utile proporre una mediazione o una negoziazione assistita, strumenti che permettono di raggiungere un accordo senza dover avviare subito un’azione legale.

2. Accertamento Tecnico Preventivo (ATP): perché può essere utile?

Se il vizio è contestato o il venditore/costruttore continua a ignorare la richiesta, una soluzione efficace è l’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), un procedimento giudiziario che permette di valutare l’esistenza e la gravità del difetto prima della causa vera e propria. L’ATP ha due principali vantaggi:

• Evitare una causa inutile: Se la perizia accerta che il difetto non è rilevante o non è riconducibile al venditore o al costruttore, si può evitare un’azione legale costosa e lunga.
• Intervenire subito sui difetti: Se il vizio è accertato, si ottiene una base solida per chiedere al giudice un provvedimento che consenta di procedere alle riparazioni senza dover attendere i tempi della causa.

L’ATP può essere richiesto con un ricorso al tribunale e prevede la nomina di un CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) che esamina il difetto e redige una perizia ufficiale.

3. Azione legale se il problema persiste

Se, anche dopo l’ATP, il venditore o il costruttore non accettano di risolvere il problema, si può valutare una causa per ottenere:

• Risarcimento dei danni, per le spese di riparazione o per il minor valore dell’immobile.
• Riduzione del prezzo, se il vizio compromette il valore dell’immobile.
• Risoluzione del contratto, nei casi più gravi.

In caso di gravi difetti edilizi coperti dalla garanzia decennale, l’azione può essere intrapresa anche da un proprietario successivo, purché il vizio sia denunciato entro un anno dalla scoperta. Affidarsi a un tecnico specializzato e a un avvocato esperto è essenziale per valutare la strategia migliore e aumentare le probabilità di successo.

12. Conclusioni: come tutelarsi prima e dopo l’acquisto di un immobile?

La presenza di vizi occulti in un immobile può rappresentare un problema serio per l’acquirente, ma esistono diverse strategie per prevenire il rischio e, se necessario, far valere i propri diritti.

1. Prima dell’acquisto: come ridurre i rischi

• Far esaminare l’immobile da un tecnico prima di firmare il contratto, soprattutto per immobili vecchi o di recente costruzione. Una perizia preliminare può rivelare difetti nascosti.
• Inserire nel contratto clausole di garanzia che obblighino il venditore a rispondere anche oltre i termini previsti dal Codice Civile.
• Verificare la documentazione urbanistica e catastale, per evitare sorprese legate a lavori non a norma o difformità edilizie.

2. Dopo l’acquisto: cosa fare se emergono difetti nascosti

• Denunciare il vizio nei tempi previsti (8 giorni per la vendita, 60 giorni per l’appalto).
• Documentare il difetto con foto, video e, se necessario, con una perizia tecnica.
• Inviare una diffida formale al venditore o all’impresa costruttrice per chiedere l’intervento o il risarcimento.
• Valutare un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) per ottenere una perizia ufficiale prima di un’eventuale causa.
• Se necessario, avviare un’azione legale per ottenere la riparazione, la riduzione del prezzo o il risarcimento dei danni.

3. Quando è fondamentale consultare un avvocato?

• Se il difetto è grave o la controparte non risponde, è consigliabile rivolgersi a un avvocato esperto in diritto immobiliare per valutare la strategia migliore e tutelare i propri interessi.
• Essere informati e agire tempestivamente è la chiave per proteggere il proprio investimento e far valere i propri diritti in caso di vizi occulti.

FAQ sui vizi occulti negli immobili

1. Cosa si intende per vizi occulti in un immobile?

I vizi occulti sono difetti non visibili al momento dell’acquisto o della consegna di un immobile, ma che emergono successivamente e ne compromettono l’uso o il valore. A differenza dei vizi palesi, che possono essere facilmente individuati da un acquirente attento, quelli occulti richiedono un’ispezione approfondita o si manifestano con il tempo.

2. Cosa fare se i vizi occulti vengono scoperti dopo un anno dalla consegna dell’immobile?

Se i vizi occulti vengono scoperti dopo un anno dalla consegna, la garanzia standard potrebbe essere scaduta (1 anno per la vendita, 2 anni per l’appalto). Tuttavia, se il difetto rientra tra i gravi difetti edilizi che compromettono la stabilità o l’abitabilità dell’immobile, è possibile agire in base alla garanzia decennale prevista dall’art. 1669 c.c.

3. È possibile far valere vizi occulti in un immobile dopo 10 anni?

Trascorsi 10 anni dalla costruzione o dalla vendita, la maggior parte delle garanzie decade. Tuttavia, se il vizio era un grave difetto edilizio e la denuncia è stata fatta entro un anno dalla scoperta, è ancora possibile agire contro l’appaltatore. L’unico altro caso in cui si può agire dopo 10 anni è dimostrando che il venditore o il costruttore hanno nascosto intenzionalmente il difetto (dolo o reticenza).

4. Quali sono gli esempi più comuni di vizi occulti in un immobile?

Alcuni esempi frequenti di vizi occulti includono:

• Infiltrazioni d’acqua da tetti, terrazze o fondamenta.
• Crepe nei muri e cedimenti strutturali.
• Difetti negli impianti elettrici e idraulici.
• Scarso isolamento termico o acustico.
• Mal posizionamento di pavimenti e rivestimenti.

5. Se acquisto un immobile vecchio, ho diritto alla garanzia per vizi occulti?

Sì, anche per un immobile vecchio acquistato con rogito notarile, il venditore è responsabile dei vizi occulti che rendono la casa inutilizzabile o ne riducono significativamente il valore. Tuttavia, i vizi palesi (evidenti al momento della vendita) non danno diritto alla garanzia.

6. Come si deve denunciare un vizio occulto in un immobile?

La denuncia deve essere fatta per iscritto, preferibilmente tramite PEC o raccomandata A/R, indicando:

• Descrizione del difetto, con eventuale documentazione fotografica.
• Data di scoperta del vizio.
• Richiesta di intervento o risarcimento.

I termini per denunciare un vizio occulto sono:

• 8 giorni dalla scoperta per la vendita (art. 1495 c.c.).
• 60 giorni dalla scoperta per gli immobili costruiti con appalto (art. 1667 c.c.).

7. Chi risponde dei vizi occulti in un immobile acquistato da un privato?

Se l’immobile è stato acquistato da un privato, il venditore risponde dei vizi occulti secondo quanto previsto dall’art. 1490 c.c., ma solo per i difetti non facilmente individuabili al momento dell’acquisto. Il termine per agire è di un anno dal rogito, a meno che non si dimostri che il venditore ha nascosto il vizio con dolo.