Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645: danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile

5 gennaio 2024

La recente sentenza Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 si esprime sulla questione del danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile. Con frequenza nelle cause si discute del danno da occupazione abusiva o senza titolo di un immobile, circostanza che si verifica non solo quando il terzo occupa un immobile altrui ma anche quando scada il contratto di locazione o il comodato o l’assegnazione della casa coniugale e l’immobile non venga restituita. In passato alcune sentenze richiedevano la prova di un danno concreto (la prova che un terzo volesse locare l’immobile a un certo canone) mentre altre consentivano il risarcimento anche in assenza di una offerta di un terzo, risarcendo il danno per un importo pari al canone di mercato del bene. Vediamo ora cosa indica Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile. La sentenza Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645, sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto, è disponibile in pdf tra gli allegati alla pagina.

Danno da occupazione sine titulo: primo principio di diritto di Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645

La sentenza Cassazione Sezioni Unite 15 novembre n. 33645 2022 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto.

Il primo principio di diritto espresso da Cassazione Sezioni Unite 15 novembre n. 33645 2022 è il seguente: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto).

Quindi, in sintesi, per Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 il diritto al risarcimento nasce con l’occupazione senza titolo (o con il permanere dell’occupazione dopo la scadenza del titolo) ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto (lui stesso) o indiretto (dandolo in locazione).

Danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile: secondo principio di diritto di Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645

Il secondo principio di diritto espresso da Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 è il seguente: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto).

Questo secondo principio di Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 indica nella sostanza che, in assenza di una prova concreta (ad esempio l’offerta di un terzo di un canone di locazione per il bene in questione), il danno è comunque risarcibile, andando parametrato al mancato introito del canone di mercato di quell’immobile.

Evidenziamo un aspetto che ci pare risolutivo: negare il diritto al risarcimento in assenza di una prova di un concreto danno sarebbe stato illogico e contrario all’id quod plerunque accidit. Se l’immobile di cui sono proprietario è occupato dall’inquilino che non lo libera dopo la scadenza del contratto, come posso pensare di offrirlo in locazione a terzi senza poter garantire la consegna del bene o anche solo indicare i relativi tempi?

Danno da occupazione senza titolo: terzo principio di diritto della Cassazione

Il terzo principio di diritto espresso da Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 è il seguente: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto).

Questo terzo principio di diritto di Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 evidenzia come, in presenza di un danno concreto (il canone offerto) e non solo potenziale (il canone di mercato) il proprietario possa richiedere il risarcimento di tale diversa somma.

Danno da occupazione abusiva immobile: Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 sul nesso di causalità

Quali sono le ragioni che supportano questi principi di diritto di Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645?

Rinviando alla sentenza analitica, il centro della decisione è contenuta in questa motivazione riguardante il nesso di causalità di Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645: “l’evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall’occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l’evento di danno condizionante il requisito dell’ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto).

Prova del danno per occupazione illegittima e canone di mercato

Come anticipato, per Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645 il danno ‘normale’ che deriva dall’occupazione abusiva e senza titolo di un immobile è dato dal potenziale canone (canone di mercato) che il proprietario avrebbe potuto ricavare ove fosse stato nella disponibilità del bene non restituito.

Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645, sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto, evidenzia che “la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri, che è poi l’oggetto vero del contrasto giurisprudenziale da risolvere, e non alla vendita, per la quale, corrispondendo il relativo danno alla differenza fra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dall’atto dispositivo mancato, non può che parlarsi di mancato guadagno. L’allegazione che l’attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l’onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall’art. 115, comma 1, cod. proc. civ.. In presenza di una specifica contestazione sorge per l’attore l’onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l’attore ha l’onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto).

Quanto, invece, alla quantificazione di tale danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto la sentenza Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645 fa riferimento in via normale (e salva la possibilità di dimostrare un danno concreto superiore) al canone di mercato che il proprietario avrebbe potuto ricavare dalla concessione in godimento a terzi dell’immobile e per tutto il tempo di occupazione abusiva e senza titolo. Infatti, Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645 indica proprio che “sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell’art. 1226 cod. civ., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell’ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto).

Sezioni Unite sulla prova del danno ulteriore rispetto al canone di mercato

Come anticipato, però, Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645, sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto, riconosce il diritto a richiedere il danno maggiore in presenza di una prova concreta. La sentenza Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645, infatti, precisa he “se la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall’occupazione abusiva, l’onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite). Ove insorga controversia in relazione al fatto costitutivo del lucro cessante allegato, l’onus probandi anche in questo caso può naturalmente essere assolto mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o le presunzioni semplici. In generale, in relazione al mancato guadagno può rinviarsi alla costante giurisprudenza in materia di maggior danno ai sensi dell’art. 1591 cod. civ. (fra le tante Cass. 3 febbraio 2011, n. 2552; 26 novembre 2007, n. 24614; 27 marzo 2007, n. 7499; 13 luglio 2005, n. 14753; 23 maggio 2002, n. 7546)” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 20220 n. 33645 sul danno da occupazione abusiva e senza titolo di un immobile enuncia tre principi di diritto).

di Marco Ticozzi