Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719: mutuo fondiario nullo

16 novembre 2022

Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719: questa recentissima sentenza si esprime sulla nota questione del mutuo fondiario in ipotesi nullo per il superamento del limite di finanziabilità. Come noto, vi erano due differenti orientamenti: uno primo orientamento, che negava che il limite di finanziabilità dell’ottanta percenti rappresentasse una norma imperativa, la cui violazione avrebbe comportato nullità del mutuo fondiario; un secondo orientamento per il quale il mutuo fondiario sarebbe nullo in presenza di superamento di tale limiti di finanziabilità. Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 ritiene che il mutuo fondiario che superi il limite di finanziabilità non sia nullo, non essendo tale disposizione imperativa.

Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719: le normative coinvolte in tema di mutuo fondiario nullo

Il contesto esaminato da Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 è quello noto che coinvolge il limite di finanziabilità previsto per il mutuo fondiario.

La stessa Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 ricorda che “le Sezioni Unite sono sollecitate a pronunciarsi sulla sorte del mutuo fondiario che si riveli concesso per un importo eccedente il limite di finanziabilità richiamato dall'articolo 38, secondo comma, t.u.b. e della relativa ipoteca” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo).

In particolare la sentenza Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo richiama la normativa interessata: “La predetta disposizione dispone che «il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili» e, al secondo comma, che «la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti». Sulla base di tale norma il CICR, con delibera del 22 aprile 1995, recepita dalla Banca d'Italia con aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante «lstruzioni in materia di particolari operazioni di credito» in G.U. Serie Generale n. 155 del 5 luglio 1995), ha stabilito, quale «limite di finanziabilità», quello dell'ottanta per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative, soggiungendo che, nei casi di finanziamenti concessi su immobili gia gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l'importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residua di quello precedente” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo).

Sezioni Unite 33719 del 2022: il principio di diritto della sentenza della Cassazione in tema di limite di finanziabilità del mutuo

Partendo dalla fine, la sentenza Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo ha enunciato il seguente principio di diritto: “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all'articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non e elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione - qual e quella con la quale il legislatore ha demandato all'Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell'ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) - la cui violazione, se pasta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l'interesse che la norma intendeva proteggere, che e quello alla stabilita patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo).

Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719: la motivazione sul mutuo fondiario nullo

Come anticipato la sentenza Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo indica che il limite di finanziabilità non sia vincolante non rappresentando una norma imperativa, la cui violazione genera nullità virtuale.

Ma per quale ragione?

Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo evidenzia anzitutto che “si deve premettere che ai diversi orientamenti interpretativi sviluppatisi in materia sono comuni le affermazioni, senz'altro condivisibili, che escludono la possibilità di configurare una ipotesi di nullità testuale del contratto per superamento del limite massimo di finanziabilità, in mancanza di una espressa previsione normativa in tal senso, non riscontrabile nell'articolo 117, ottavo comma, t.u.b.: ciò esime dalla necessita di illustrarne ulteriormente le ragioni (per le quali si rinvia alp. 3.1.).

È invece controversa la possibilità di qualificare in termini di nullità virtuale il contratto di mutuo fondiario viziato per superamento del limite di finanziamento” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo).

La sentenza Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo si sofferma poi anche su profili generali (il concetto di imperatività ecc.) di interesse, che in questa sede riteniamo non necessario richiamare.

Sezioni Unite 33719 del 2022: le varie argomentazioni a sostegno della sentenza della Cassazione

Andando invece al centro della valutazione espressa da Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo, possiamo sottolineare le seguenti parti di motivazione:

• “già la tecnica di formulazione della disposizione (secondo comma) è indicativa del tipo di prescrizione di cui si tratta, che - riguardando, in prima battuta, il rapporto dell'organismo di vigilanza con le banche vigilate, tenute a conformarvisi nel rapporto a valle con i terzi clienti mutuatari - non consente automaticamente di trasferire sul piano del rapporto negoziale con questi ultimi (e del relativo sinallagma contrattuale) le conseguenze delle condotte difformi delle banche, al fine di provocare il travolgimento del contratto che si assume viziato per eccesso di finanziamento, con le gravi conseguenze di cui si dirà per entrambe le parti” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo);
• “il silenzio del legislatore - nella specie, sulle conseguenze dell'esondazione del finanziamento rispetto al valore dell'immobile e alla garanzia prestata non è irrilevante, come rilevato dal Procuratore Generale, il quale ha colto nel segno laddove ha osservato che «l'assenza di un'esplicita previsione legislativa di invalidità del mutuo esondante, pertanto, costituisce un elemento che unitamente [ad altri], milita a favore dell'esclusione di una voluntas legis tendente a sanzionare con l'invalidità un finanziamento bancario con garanzia insufficiente». Tanto più che - come rilevato ancora dal Procuratore Generale - «non si vede come potrebbe considerarsi l'art. 38, comma 2, t.u.b., quale norma pasta a tutela del cliente, posto che il mutuatario nessun pregiudizio risente dalla stipulazione di un mutuo esondante, essendo l'adeguatezza della garanzia reale pasta ad esclusiva tutela del finanziatore. Non si vede, pertanto, quale interesse, non meramente strumentale, avrebbe il mutuatario ad invocare l'esondazione dal limite di finanziabilità, esondazione che, caso mai, gli giova” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo);
• “anche a prescindere dalla questione, dirimente, della funzione della norma (articolo 38, secondo comma) in senso determinativo della struttura o del contenuto del negozio, analogo esito negativo ha l'indagine sulla natura della norma violata, in relazione all'interesse tutelato e leso che e arduo identificare automaticamente (in termini imperativi) nelle «ripercussioni che tali tipologie di finanziamenti possono avere sull'economia nazionale» o nel fatto di essere [la norma] espressione della «politica economica» o di «obiettivi economici generali»” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo);
• “l'interesse pubblico alla corretta concorrenzialità del mercato del credito si realizza offrendo alla clientela maggiori possibilità di accesso al credito e una ampia varietà di alternative nella scelta dei prodotti, risultato questo cui non si perviene con la sanzione della nullità, in contrasto con la ratio del credito fondiario che e «di favorire la "mobilizzazione" della proprietà immobiliare e, in tal modo, l'accesso a finanziamenti potenzialmente idonei (anche) a consentire il superamento di situazioni di crisi dell'imprenditore» (Corte costituzionale n. 175 del 2004)” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo);
• "non ogni violazione di norma imperativa può dare luogo ad una nullità contrattuale, ma solo quella che pone il contratto in contrasto con lo specifico interesse che la norma imperativa intende tutelare. Se la fissazione del limite di finanziabilità e stata dal legislatore demandata all'autorità di vigilanza sul sistema bancario e proprio perché quel limite attiene alla «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) sul contenimento dei rischi nella concessione del credito che, individuando l'interesse tutelato, finirebbe per essere leso qualora si propendesse per la nullità (e il travolgimento) del contratto: «far discendere dalla violazione della soglia la conseguenza della nullità del mutuo ormai erogato (e far venir meno la connessa garanzia ipotecaria) condurrebbe al paradossale risultato di pregiudicare, ancor più, proprio quel valore della stabilita patrimoniale della banca che la norma intendeva proteggere>> (cfr. ordinanza interlocutoria). <>” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo);
• “in definitiva, la scelta di politica economica compiuta dal legislatore e stata, come si e detto, di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ampliando la possibilità di far ricorso ai finanziamenti, contemperandola pero con l'esigenza di contenere il rischio per le banche erogatrici a tutela della loro stabilita finanziaria. Intravedere in tale esigenza (alla sana e prudente gestione delle banche) un interesse corrispondente a un valore giuridico fondamentale, di per se indicativo della imperatività della disposizione in questione (articolo 38, secondo comma), stride anche con l'assenza nell'ordinamento di norme imperative attinenti al contenimento del rischio predetto nelle altre tipologie di finanziamenti erogati dalle banche che ben possono essere non assistiti da alcuna garanzia” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo).

Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719: conclusioni sul mutuo fondiario nullo

Per tutte le ragioni sopra riportate Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 ritiene che “in conclusione, non si tratta di una nullità virtuale neutralizzata dalla previsione di sanzioni diverse e alternative (articolo 1418, primo comma, seconda parte, c.c.): non e configurabile una nullità, rimanendo la questione delle conseguenze disciplinari nei confronti dell'istituto di credito, cui sia imputabile il superamento del limite di finanziabilità, rilevante sul diverso piano del rapporto con l'autorità di vigilanza, che e questione estranea all'oggetto del giudizio” (Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo).

In conclusione, la sentenza Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 su mutuo fondiario nullo ha, a distanza di molti anni da quando la questione di è posta, risolto riteniamo definitamente il conflitto fino ad oggi presente in giurisprudenza.

Rinviamo al testo integrale di Cassazione Sezioni Unite 16 novembre 2022 n. 33719 per le altre questioni affrontate.

di Marco Ticozzi