Cass. 13 gennaio 2023, n. 921: nullità delibera condominiale
Massima: L'art. 1137 c.c., per
sua formulazione non consente di ritenere che la categoria della nullità delle
deliberazioni condominiali sia interamente espunta dalla materia delle
deliberazioni dell'assemblea dei condomini, neppure dopo la riforma del 2013.
Esistono infatti categorie, nel mondo del diritto, che non sono monopolio del
legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori
e prima della legge: accanto alle ipotesi di annullamento, pertanto, devono
essere mantenute, quali nullità, le ipotesi residuali in cui sussistano quei
vizi talmente radicali "da privare la deliberazione di cittadinanza nel
modo giuridico".

Cass. 13 gennaio 2023, n. 921 e nullità delibera condominiale: il fatto
omissis
1. In accoglimento
dell'impugnazione proposta da XXX con ricorso del 1/7/2010, il Tribunale di
(Omissis) dichiarò la nullità delle delibere assembleari del Condominio di Via
Tempio Pausania 43, in (Omissis), adottate in data 8/2/2007, 3/5/2007 e
16/12/2008, relativamente alla decisione di realizzare i lavori di
ristrutturazione della facciata dello stabile condominiale, compresi i
terrazzini in proprietà esclusiva e i ballatoi e alla approvazione della
ripartizione delle relative spese, anche per la parte concernente gli
interventi su terrazzini e ballatoi: sostenne che le prime due delibere
dell'8/2/2007 e del 3/5/2007 fossero "nulle per impossibilità dell'oggetto
perchè assunte in pregiudizio della sicurezza del fabbricato e per illiceità
dell'oggetto posto che, tramite esse, l'assemblea... (aveva) approvato la
realizzazione di opere edili in aperta violazione di legge di carattere
imperativo finalizzate a garantire l'incolumità delle persone"; con queste
delibere era stato infatti deciso di far realizzare opere in cemento armato
sulla base di un computo metrico e di una relazione tecnica sottoscritte da un
geometra e di affidare la direzione dei lavori ad altro geometra, in violazione
del R.D. 11 febbraio 1929, n. 274, art. 16, lett. M).
In accoglimento dell'appello
proposto dal Condominio, la Corte d'appello di (Omissis), con sentenza n.
511/2016 pubblicata in data 14/10/2016, in riforma della sentenza di primo
grado, dichiarò la nullità soltanto parziale delle delibere assembleari
dell'8/2/2007 e del 16/12/2008 limitatamente, per la prima delibera, al
conferimento dell'incarico di direttore dei lavori al geom. B.B. e, per la
seconda delibera, alla ripartizione della relativa spesa tra tutti i condomini,
rigettando per il resto l'impugnazione.
In particolare, la Corte
territoriale rilevò che, nell'assemblea dell'8/2/2007, erano stati raccolti
otto preventivi ed era stata costituita una commissione di condomini, integrata
dal direttore dei lavori, per la scelta del preventivo da approvare e questa
commissione aveva poi adottato la delibera del 3/5/2007, proponendo
l'affidamento dell'incarico all'impresa Edilgen Srl ; la delibera di ratifica
di tale scelta e di approvazione della ripartizione provvisoria delle spese
relative ai lavori di ristrutturazione della facciata, nonchè il riepilogo
provvisorio delle spese e l'assegnazione dell'incarico all'impresa suddetta era
stata invece adottata con delibera condominiale del 19/6/2007, non impugnata
dalla condomina XXX.
Per quel che qui ancora rileva,
quindi, la Corte confermò la parziale nullità della delibera assunta in data
8/2/2007 per nullità dell'oggetto, in conseguenza della nullità del contratto
di prestazione d'opera, poi stipulato in data 10/11/07, con cui era stata
conferita la direzione dei lavori ad un geometra invece che ad un ingegnere,
nonchè della delibera del 16/12/2008 che aveva ripartito tra tutti i condomini
la spesa per il relativo compenso.
Per la cassazione di tale
sentenza XXX. ha proposto ricorso sulla base di cinque motivi; il Condominio
non ha svolto difese.
omissis
Cass. 13 gennaio 2023, n. 921 e nullità delibera condominiale: la motivazione
E' opportuno premettere e
ribadire, per quel che ancora qui rileva, che le S.U. di questa Corte, con
sentenza n. 9839 del 14/04/2021 hanno precisato che l'art. 1137 c.c., per sua
formulazione non consente di ritenere che la categoria della nullità delle
deliberazioni condominiali sia interamente espunta dalla materia delle
deliberazioni dell'assemblea dei condomini, neppure dopo la riforma del 2013.
Esistono infatti categorie, nel mondo del diritto, che non sono monopolio del
legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori
e prima della legge: accanto alle ipotesi di annullamento, pertanto, devono
essere mantenute, quali nullità, le ipotesi residuali in cui sussistano quei
vizi talmente radicali "da privare la deliberazione di cittadinanza nel
modo giuridico".
E' questo il caso della
"impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso
giuridico", da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della
deliberazione. L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va
valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto
deliberato; l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in
relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea. In ordine
all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che
l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può
occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni; essa è abilitata
ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal
regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c.
carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose
e dei servizi comuni.
Perciò, l'assemblea non può
perseguire finalità extracondominiali e non può occuparsi dei beni appartenenti
in proprietà esclusiva ai singoli condomini, perché qualsiasi decisione che non
attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il
metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige
il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari
esclusivi.
Allo stesso modo residua quale
nullità l'ipotesi della "illiceità" che ricorre quando la
deliberazione condominiale, seppure adottata nell'ambito delle attribuzioni
dell'assemblea, risulti avere un "contenuto illecito" (art. 1343
c.c.), nel senso che il decisum risulta contrario a "norme imperative,
all'ordine pubblico o al buon costume".
Sono pure nulle, pertanto, le
deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario a quelle norme non
derogabili dalla volontà dei privati, poste a tutela degli interessi generali
della collettività sociale o di interessi particolari che l'ordinamento reputa
indisponibili, assicurandone comunque la tutela.
La ricorrente XXX ha prospettato
al Tribunale prima e, poi, alla Corte d'appello un vizio del contratto di
appalto per la realizzazione della ricostruzione dei balconi aggettanti in
cemento armato consistente nella redazione "del computo metrico" e
della "relazione tecnica" ad opera di un geometra, in violazione del
R.D. 11 febbraio 1929,art. 16, lett. M), n. 274; ha rilevato altresì che la
delibera condominiale del 16/12/2008 ha approvato uno stato di ripartizione
contenente anche le spese relative ai lavori effettuati sulle parti non comuni,
ma in proprietà individuale (i terrazzini) come tali anche escluse dalla
previsione dell'art. 63 disp. att. c.c. (nella formulazione "ratione
temporis" applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. n.
220 del 2012).
La Corte d'appello, riformando la
pronuncia di nullità del Tribunale, pur riconoscendo che la tipologia di opere
appaltate esorbitava dalla competenza di un geometra quanto a direzione dei
lavori, non ha esaminato il profilo di invalidità della delibera dell'8/2/2007
e, poi, del 16/12/2008 che ha provveduto alla ripartizione delle spese come
prospettato rispetto alla prospettata progettazione da parte di un geometra:
omettendo questa verifica, non si è confrontata con il principio per cui, a
norma dell'art. 16, lett. m), R.D. 11 febbraio 1929, n. 274, non modificato
dalla L. n. 1068 del 1971, la competenza dei geometri è limitata alla
progettazione, direzione e vigilanza di modeste costruzioni civili, con
esclusione di quelle che comportino l'adozione - anche parziale - di strutture
in cemento armato e, in via d'eccezione, si estende anche a queste strutture, a
norma della lett. l) del medesimo articolo, soltanto con riguardo alle piccole
costruzioni accessorie nell'ambito degli edifici rurali o destinati alle
industrie agricole, che non richiedano particolari operazioni di calcolo e che
per la loro destinazione non comportino pericolo per le persone; è, infatti,
riservata agli ingegneri la competenza per le costruzioni civili, anche
modeste, che adottino strutture in cemento armato (Sez. 2, Sentenza n. 18038
del 02/09/2011; Sez. 2, Sentenza n. 19292 del 07/09/2009; Sez. 2, Sentenza n.
17028 del 26/07/2006).
In tal senso, sarebbe stato
invece necessario verificare se effettivamente fosse stato un geometra a provvedere
alla redazione della relazione tecnica (non rilevando in sè, invece, la
redazione del solo computo metrico, in quanto operazione di mera definizione
dei costi di costruzione) e se la tipologia di opere appaltate esorbitasse
dalla competenza della figura professionale incaricata anche per l'affidamento
della progettazione.
Allo stesso modo la Corte
d'appello ha omesso di accertare se la tipologia di opere appaltate fosse
sussumibile nella previsione dell'art. 6 del D.P.R 6 giugno 2001 n. 380, di qualificare
quindi tali opere come di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione e di
verificare, sulla scorta degli elementi istruttori acquisiti in primo grado e
qui riprodotti con il quarto motivo di ricorso, se la realizzazione dei lavori
risultasse regolarmente denunciata o assentita, per escludere altro profilo di
nullità del contratto di appalto per contrarietà a norma imperativa.
La sentenza impugnata, pertanto,
deve essere cassata, con rinvio alla Corte d'appello di Cagliari sez. di
(Omissis) in diversa composizione perchè provveda alle verifiche suesposte.