Preliminare di compravendita: un'analisi dettagliata di questo contratto
Il contratto preliminare di compravendita è un
accordo tra due parti che stabilisce le condizioni per la futura vendita
di un immobile. Esso prevede una serie di termini e condizioni che
regolamentano la transazione e offre una garanzia sia all'acquirente che al venditore.
In questo articolo, esamineremo i vari aspetti del preliminare di
compravendita, tra cui la sua struttura, le clausole più comuni e le
conseguenze legali che ne derivano.

Preliminare di compravendita: la struttura del contratto
Il preliminare di compravendita è generalmente composto da una
serie di clausole che riguardano gli aspetti chiave della transazione
immobiliare. Queste clausole possono includere:
Le parti coinvolte
Questo paragrafo identifica chiaramente l'acquirente e il
venditore, inclusi i loro dati personali e fiscali. È fondamentale che queste
informazioni siano corrette e aggiornate per evitare problemi legali in
seguito.
Descrizione dell'immobile
In questa sezione, viene fornita una descrizione dettagliata
dell'immobile oggetto della compravendita, inclusi i dati catastali, la
superficie, la destinazione d'uso e altre caratteristiche rilevanti. È
importante che questa descrizione sia accurata per evitare contestazioni
future.
Prezzo e modalità di pagamento
Questo paragrafo stabilisce il prezzo di vendita
dell'immobile e le modalità di pagamento, come ad esempio un acconto, il saldo
e eventuali rateizzazioni. È fondamentale definire chiaramente questi dettagli
per evitare malintesi e contenziosi.
Termine per il rogito notarile
Questa clausola indica il termine entro il quale il
contratto definitivo di compravendita (rogito notarile) deve essere stipulato.
Solitamente, si tratta di un periodo compreso tra 30 e 180 giorni dalla firma
del preliminare.
Clausole comuni nel preliminare di compravendita
Il preliminare di compravendita può includere diverse clausole
aggiuntive, a seconda delle esigenze delle parti. Alcune delle clausole più
comuni sono:
- Clausola di verifica: questa clausola prevede che
l'acquirente abbia un periodo di tempo, solitamente 30 giorni, per verificare
che l'immobile sia conforme a quanto dichiarato nel preliminare. Se
l'acquirente rileva difformità o problemi, ha il diritto di chiedere la
risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.
- Clausola di vincolo: la clausola di vincolo impone
all'acquirente di non vendere l'immobile a terzi prima della stipula del rogito
notarile. Questa clausola protegge il venditore da eventuali speculazioni sul
prezzo da parte dell'acquirente.
- Clausola di riservatezza: questa clausola impone alle
parti di mantenere la riservatezza riguardo ai dettagli della transazione e a
tutte le informazioni scambiate durante la negoziazione. Questa clausola può
essere utile per proteggere gli interessi di entrambe le parti e prevenire la
divulgazione di informazioni sensibili a terzi.
- Clausola di caparra confirmatoria: la caparra
confirmatoria è un'anticipazione del prezzo che l'acquirente versa al venditore
al momento della firma del preliminare. Tale somma, in caso di adempimento del
contratto, verrà detratta dal prezzo totale. Tuttavia, se l'acquirente dovesse
recedere ingiustificatamente dal contratto, perderà la caparra; al contrario,
se il venditore dovesse recedere ingiustificatamente, dovrà restituire il
doppio della caparra all'acquirente.
Contratto preliminare di compravendita: la clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo
Se il contratto di compravendita è vincolato
all'ottenimento di un mutuo, significa che l'acquisto dell'immobile è
subordinato all'approvazione del finanziamento da parte di una banca o di un
istituto di credito. In questo caso, il contratto di compravendita includerà
una clausola specifica che prevede tale condizione sospensiva. Le conseguenze
di tale vincolo dipendono dall'esito della richiesta di mutuo:
- Approvazione del mutuo: Se la banca o l'istituto di
credito approva il mutuo, la condizione sospensiva si considera soddisfatta, e
il contratto di compravendita diventa pienamente efficace. Le parti
procederanno con la transazione secondo i termini e le condizioni stabiliti nel
contratto.
- Rifiuto del mutuo: Se la banca o l'istituto di
credito rifiuta il mutuo, la condizione sospensiva non si considera soddisfatta
e il contratto di compravendita viene risolto senza alcuna responsabilità per
l'acquirente. In genere, in questo caso, l'acquirente ha diritto alla
restituzione dell'eventuale caparra versata al venditore.
È importante notare che, affinché la clausola del mutuo sia
valida ed efficace, essa deve essere redatta in modo chiaro e preciso,
specificando le condizioni alle quali è subordinata l'approvazione del mutuo
(ad esempio, importo, durata, tasso di interesse, ecc.). Inoltre, il contratto
di compravendita dovrebbe prevedere un termine entro il quale l'acquirente deve
richiedere il mutuo e ricevere una risposta dalla banca o dall'istituto di
credito.
In conclusione, il vincolo al mutuo in un contratto di
compravendita offre una protezione all'acquirente, assicurando che l'acquisto
dell'immobile sia subordinato all'ottenimento del finanziamento necessario.
Tuttavia, è fondamentale redigere correttamente la clausola del mutuo e
rispettare i termini e le condizioni previsti nel contratto.
Nonostante l’importanza di questa clausola, spesso non è
inserita nel contratto preliminare anche se la parte adempiente acquista solo
in caso di ottenimento del mutuo. L’assenza della clausola comporta che,
in caso di mancato ottenimento del mutuo, se l’acquirente non è in grado di
pagare il prezzo pattuito in altro modo, il venditore potrà recedere trattenendo
la caparra (che, dunque, andrà persa dall’acquirente) o comunque potrà agire
per la risoluzione e il risarcimento dei danni.
Cosa accede in caso di adempimento o inadempimento del contratto?
Il preliminare di compravendita è un contratto vincolante
che genera obblighi e diritti per entrambe le parti. Le conseguenze legali
variano a seconda che il contratto sia adempiuto, risolto o inadempiente:
- Adempimento del contratto: se entrambe le parti
adempiono ai loro obblighi, la transazione procederà come previsto e il
contratto definitivo di compravendita (rogito notarile) verrà stipulato,
trasferendo la proprietà dell'immobile dall'acquirente al venditore.
- Risoluzione del contratto: in caso di inadempimento
di una delle parti o di una delle clausole previste nel preliminare, l'altra
parte può chiedere la risoluzione del contratto. La risoluzione comporta la
restituzione delle somme versate e la cessazione degli obblighi contrattuali.
- Inadempimento del contratto: se una delle parti non
adempie ai propri obblighi, l'altra parte può chiedere il risarcimento dei
danni subiti a causa dell'inadempimento. Inoltre, se previsto nel preliminare,
la parte inadempiente potrebbe dover pagare una penale.
Come noto, generalmente nel contratto preliminare di
compravendita è presente la caparra confirmatoria: in caso di
inadempimento la parte adempiente può scegliere se far valere l’inadempimento
per chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni oppure se
recedere trattenendo la caparra. Mentre nel secondo caso la caparra forfettizza
il danno nel primo il danno deve essere dimostrato e la caparra va restituita
(salvo compensarla con il danno, soprattutto se nel contratto preliminare di
compravendita sia presente una clausola che lo consente e consenta di trattenere
la caparra in attesa dell’accertamento del giudice).
Ma approfondiamo cosa sia la caparra e quali forme ci siano.
Preliminare di compravendita: cosa accade se nel contratto c’è una caparra?
Nel caso in cui un contratto di compravendita preveda il
versamento di una caparra e una delle parti sia inadempiente, la caparra assume
una funzione specifica a seconda della parte inadempiente. La caparra può essere
"confirmatoria" o "penitenziale", e la sua funzione varia
in base al tipo di caparra pattuita e all'inadempimento.
Caparra confirmatoria.
Se la caparra è confirmatoria, essa serve a garantire
l'adempimento del contratto e ha le seguenti conseguenze in caso di
inadempimento:
Se l'acquirente è inadempiente: L'acquirente perderà
l'intero importo della caparra versata. Il venditore, in questo caso, tratterrà
la caparra come risarcimento per l'inadempimento dell'acquirente.
Se il venditore è inadempiente: Il venditore dovrà
restituire il doppio dell'importo della caparra all'acquirente come
risarcimento per l'inadempimento. Questa restituzione serve a compensare
l'acquirente per il mancato adempimento del venditore.
Come anticipato, però, la parre adempiente ha solo una
facoltà di recedere trattenendo la caparra: potrebbe chiedere la risoluzione
del contratto e i danni oppure agire per l’adempimento del contratto
preliminare di compravendita.
Caparra penitenziale.
Se la caparra è penitenziale, essa permette alle di recedere
dal contratto senza ulteriori conseguenze legali, divenendo la caparra
penitenziale un corrispettivo per il recesso.
Se l'acquirente non adempie, potrà recedere perdendo la
caparra penitenziale versata. Il venditore tratterrà tale importo e il
contratto sarà risolto, senza ulteriori obblighi per parti.
La differenza tra le due clausole è che in caso di
caparra confirmatoria il soggetto adempiente decide discrezionalmente se
utilizzarla o meno. Con la caparra confirmatoria, di fronte all’inadempimento
del compratore, il venditore può scegliere se: agire per l’adempimento; agire
per la risoluzione e i danni; recedere trattenendo la caparra.
Se, invece, la caparra è pattuita come penitenziale, se il
compratore non vuole eseguire e adempiere il preliminare di compravendita è libero
di sciogliersi dal contratto perdendo la caparra.
Consigli per la redazione di un contratto preliminare di compravendita
Per garantire che il preliminare di compravendita sia
efficace e tuteli gli interessi di entrambe le parti, è importante seguire
alcune raccomandazioni:
- Consultare un professionista: è sempre consigliabile
consultare un avvocato o un notaio prima di redigere o firmare un preliminare
di compravendita, in modo da garantire che tutti gli aspetti legali siano presi
in considerazione e che il contratto sia valido.
- Controllare i documenti: prima di firmare il preliminare, è
fondamentale verificare che tutti i documenti relativi all'immobile siano in
regola, come la planimetria catastale, i certificati di conformità e gli
attestati di prestazione energetica.
- Leggere attentamente il contratto: infine, è essenziale
leggere attentamente il preliminare di compravendita e assicurarsi di
comprendere tutte le clausole e le condizioni al suo interno. Se necessario,
chiedere chiarimenti al professionista che assiste nella transazione per
evitare malintesi e potenziali problemi in futuro.
Contratto preliminare di compravendita: quali vantaggi se è fatto con atto notarile trascritto?
Effettuare un preliminare di compravendita di un
immobile con atto notarile trascritto offre diversi vantaggi sia per
l'acquirente che per il venditore. Tra i principali vantaggi si possono elencare:
- Sicurezza giuridica: La trascrizione del preliminare presso
il Registro Immobiliare da parte di un notaio garantisce che il contratto sia
conforme alle leggi e normative vigenti. Il notaio è un professionista
imparziale che assicura la correttezza formale dell'atto e la validità delle
clausole contrattuali.
- Protezione dei diritti: La trascrizione del preliminare
notarile tutela i diritti delle parti coinvolte nella transazione, rendendoli
opponibili a terzi. Ciò significa che, una volta trascritto il preliminare,
nessun altro soggetto potrà acquistare o gravare l'immobile senza rispettare
gli accordi stipulati nel contratto preliminare.
- Priorità temporale: La trascrizione attribuisce una data
certa all'accordo e stabilisce una priorità temporale. In caso di conflitto tra
più acquirenti o pretese su un immobile, la trascrizione consente di
determinare chi ha diritto di precedenza in base alla data di registrazione del
preliminare.
- Validità a lungo termine: Un preliminare trascritto ha una
validità temporale più lunga rispetto a un preliminare non trascritto. La legge
prevede che, se trascritto, il preliminare abbia efficacia per un periodo di
tre anni dalla data di trascrizione. Ciò offre una maggiore flessibilità e
sicurezza alle parti, soprattutto in caso di imprevisti o ritardi nella stipula
del contratto definitivo.
Efficacia nei confronti dei creditori: Un preliminare
trascritto è opponibile anche ai creditori del venditore, il che
significa che eventuali pignoramenti o sequestri successivi alla trascrizione
non potranno incidere sui diritti dell'acquirente. Questo aspetto è
particolarmente importante per proteggere l'acquirente da possibili situazioni
di insolvenza del venditore.
Maggiore trasparenza: La trascrizione del preliminare presso
il Registro Immobiliare permette a terzi di accedere alle informazioni relative
alla transazione, contribuendo a garantire una maggiore trasparenza e
affidabilità nel mercato immobiliare.
In sintesi, la trascrizione del preliminare di compravendita
con atto notarile offre una maggiore protezione e sicurezza sia per
l'acquirente che per il venditore, assicurando il rispetto delle leggi e la
tutela dei diritti delle parti coinvolte nella transazione immobiliare.
Cosa accade se il preliminare di compravendita è fatto con atto privato non trascritto o registrato?
Se il preliminare di compravendita è stipulato come
contratto privato e non viene trascritto o addirittura registrato presso
l'Agenzia delle Entrate, si possono verificare alcune conseguenze:
- Inefficacia nei confronti di terzi: Un preliminare non trascritto
non è opponibile a terzi, il che significa che eventuali successivi
acquirenti dell'immobile o creditori del venditore non sono vincolati da tale accordo.
Ciò può causare problemi se, ad esempio, il venditore stipula un altro
contratto di vendita con un diverso acquirente o se l'immobile viene pignorato
dai creditori del venditore.
- Validità temporale limitata: A differenza di un preliminare
trascritto, un preliminare non registrato ha una validità temporale più breve,
solitamente pari al termine stabilito nel contratto per la stipula del rogito
notarile. Se il contratto definitivo non viene stipulato entro tale termine, il
preliminare potrebbe perdere efficacia, e le parti potrebbero dover negoziare
nuovamente o intraprendere azioni legali per far valere i propri diritti.
- Obbligo di registrazione e sanzioni fiscali: La
registrazione del preliminare di compravendita è obbligatoria per legge. Se il contratto
non viene registrato le parti possono incorrere in sanzioni fiscali.
La registrazione ha lo scopo di garantire il pagamento delle imposte dovute
sulla transazione, come l'imposta di registro, e di assicurare una maggiore
trasparenza nel mercato immobiliare.
- Difficoltà nella prova dell'accordo: In caso di controversie
tra le parti, un preliminare non registrato potrebbe risultare meno efficace
nel dimostrare l'esistenza dell'accordo e i termini stabiliti. La registrazione
del contratto presso un ente pubblico, come l'Agenzia delle Entrate, può
fornire una maggiore certezza e sicurezza nella prova dell'accordo. Se il
preliminare non registrato venisse prodotto in causa potrebbe portare all’applicazione
delle sanzioni per la sua mancata registrazione.
In conclusione, sebbene il preliminare di compravendita
stipulato come contratto privato e non trascritto o registrato mantenga
validità tra le parti, esso presenta diversi svantaggi e potenziali rischi. Per
garantire una maggiore sicurezza e tutela dei diritti delle parti coinvolte, è
consigliabile procedere alla registrazione del contratto e, se possibile,
stipulare un preliminare con atto notarile trascritto.
Cosa accede invece se il contratto riguarda un immobile in costruzione?
Il Decreto Legislativo 122 del 2005, noto come "Testo
Unico dell'Edilizia" (TUE), ha introdotto importanti disposizioni
riguardanti la compravendita di immobili in costruzione in Italia, al fine di
tutelare gli acquirenti e assicurare maggiore trasparenza e sicurezza nelle
transazioni immobiliari. Di seguito sono riportate alcune delle principali
caratteristiche e norme che disciplinano il contratto preliminare per gli
immobili in costruzione in base al Decreto Legislativo 122/2005:
Forma del contratto: In base all'art. 6 del Decreto
Legislativo 122/2005, il contratto preliminare per gli immobili in costruzione
deve essere necessariamente stipulato per iscritto in forma di atto pubblico,
redatto da un notaio, oppure in forma di scrittura privata autenticata da un
notaio. Questa disposizione assicura una maggiore certezza e affidabilità del
contratto.
Informazioni obbligatorie: Il Decreto prevede che il
contratto preliminare debba contenere una serie di informazioni e documenti
obbligatori, tra cui:
- La planimetria dell'immobile in costruzione e delle relative
pertinenze;
- L'indicazione del titolo edilizio (permesso di costruire,
denuncia di inizio attività, ecc.) e delle eventuali concessioni e
autorizzazioni ottenute;
- Le caratteristiche tecniche dell'immobile, incluse le
prestazioni energetiche;
- Il cronoprogramma dei lavori, con l'indicazione delle
diverse fasi di costruzione e delle relative date di completamento;
- L'importo e le modalità di pagamento del prezzo di vendita e
delle eventuali rate;
- Le garanzie offerte dal costruttore per il rispetto dei
termini di consegna e delle qualità tecniche dell'immobile, come previsto
dall'art. 4 del Decreto.
Garanzie per gli acquirenti: Il Decreto Legislativo
122/2005 stabilisce una serie di garanzie a tutela degli acquirenti di immobili
in costruzione, tra cui:
- La fideiussione bancaria o assicurativa (art. 3), che
garantisce all'acquirente il rimborso delle somme versate in caso di
inadempimento del costruttore;
- La polizza assicurativa decennale postuma (art. 5), che
copre eventuali danni all'immobile derivanti da vizi costruttivi per un periodo
di dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori.
Consegna dell'immobile: In base all'art. 4 del
Decreto, il costruttore deve consegnare l'immobile all'acquirente entro i
termini previsti nel contratto preliminare e nel rispetto delle caratteristiche
tecniche e delle prestazioni energetiche pattuite. In caso di ritardo nella
consegna, l'acquirente ha diritto a un risarcimento per ogni giorno di ritardo,
secondo le modalità stabilite nel contratto preliminare.
In conclusione, il Decreto Legislativo 122/2005 ha
introdotto una serie di disposizioni volte a tutelare gli acquirenti e
garantire una maggiore trasparenza e sicurezza nella compravendita di immobili
in costruzione in Italia.
Preliminare compravendita: conclusione su tale contratto
Il preliminare di compravendita è uno strumento fondamentale
nel processo di acquisto e vendita di un immobile. Esso funge da base per il
contratto definitivo e tutela gli interessi di entrambe le parti coinvolte nella
transazione. Per assicurarsi che il preliminare sia efficace e completo, è
importante seguirne la struttura, includere clausole pertinenti e consultare un
professionista per garantire la correttezza legale del documento. Seguendo
questi passaggi, sia acquirenti che venditori possono affrontare la transazione
immobiliare con maggiore sicurezza e tranquillità.