Preliminare di compravendita: un'analisi dettagliata di questo contratto

9 gennaio 2025

Il preliminare di compravendita (conosciuto anche come contratto preliminare di compravendita o, più comunemente, compromesso di vendita) è un accordo cruciale nel processo di acquisto di un immobile. In questa fase, le parti definiscono gli aspetti essenziali e le clausole da inserire nel compromesso, tutelando sia chi vende sia chi acquista. Spesso indicato anche come preliminare di vendita, questo strumento consente di stabilire condizioni e tempistiche prima della firma del rogito finale, assicurando un quadro chiaro per entrambe le parti. Nel prosieguo dell’articolo, esamineremo in dettaglio il contratto preliminare di compravendita immobiliare, ne evidenzieremo la struttura, le tipologie di clausole più comuni e le potenziali conseguenze legali in caso di inadempimento. L’obiettivo è fornire un’analisi completa di questo passaggio fondamentale, mostrando come redigere correttamente il preliminare per evitare imprevisti e tutelare i propri diritti.

Che cos’è il contratto preliminare di compravendita?

Il preliminare di compravendita – chiamato anche contratto preliminare di compravendita immobiliare, preliminare di vendita o compromesso di vendita – è un accordo con cui acquirente e venditore definiscono in anticipo le condizioni essenziali per la futura cessione di un immobile. In questa fase, le parti stabiliscono il prezzo, i termini di pagamento e le eventuali clausole da inserire nel compromesso, quali ad esempio il versamento di una caparra o la presenza di condizioni sospensive (come l’ottenimento del mutuo). Di fatto, questo documento costituisce una tappa intermedia tra la trattativa e il rogito notarile: grazie al contratto preliminare di compravendita, le parti fissano nero su bianco diritti e obblighi reciproci, creando una solida base giuridica per il trasferimento della proprietà. Redigere correttamente tale accordo rappresenta un passaggio fondamentale per scongiurare malintesi o contenziosi futuri, offrendo al contempo una tutela aggiuntiva a chi vende e a chi acquista.

Clausole da inserire nel compromesso di vendita: la struttura del contratto

Il preliminare di compravendita è generalmente composto da una serie di clausole che riguardano gli aspetti chiave della transazione immobiliare. Queste clausole possono includere:

• Le parti coinvolte: Questo paragrafo identifica chiaramente l'acquirente e il venditore, inclusi i loro dati personali e fiscali. È fondamentale che queste informazioni siano corrette e aggiornate per evitare problemi legali in seguito.
• Descrizione dell'immobile: In questa sezione, viene fornita una descrizione dettagliata dell'immobile oggetto della compravendita, inclusi i dati catastali, la superficie, la destinazione d'uso e altre caratteristiche rilevanti. È importante che questa descrizione sia accurata per evitare contestazioni future.
• Prezzo e modalità di pagamento: Questo paragrafo stabilisce il prezzo di vendita dell'immobile e le modalità di pagamento, come ad esempio un acconto, il saldo e eventuali rateizzazioni. È fondamentale definire chiaramente questi dettagli per evitare malintesi e contenziosi.
• Termine per il rogito notarile: Questa clausola indica il termine entro il quale il contratto definitivo di compravendita (rogito notarile) deve essere stipulato. Solitamente, si tratta di un periodo compreso tra 30 e 180 giorni dalla firma del preliminare.

Altre Clausole comuni nel preliminare di vendita

Il preliminare di compravendita può includere diverse clausole aggiuntive, a seconda delle esigenze delle parti. Alcune delle clausole più comuni sono:

• Clausola di verifica: questa clausola prevede che l'acquirente abbia un periodo di tempo, solitamente 30 giorni, per verificare che l'immobile sia conforme a quanto dichiarato nel preliminare. Se l'acquirente rileva difformità o problemi, ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.
• Clausola di vincolo: la clausola di vincolo impone all'acquirente di non vendere l'immobile a terzi prima della stipula del rogito notarile. Questa clausola protegge il venditore da eventuali speculazioni sul prezzo da parte dell'acquirente.
• Clausola di riservatezza: questa clausola impone alle parti di mantenere la riservatezza riguardo ai dettagli della transazione e a tutte le informazioni scambiate durante la negoziazione. Questa clausola può essere utile per proteggere gli interessi di entrambe le parti e prevenire la divulgazione di informazioni sensibili a terzi.
• Clausola di caparra confirmatoria: la caparra confirmatoria è un'anticipazione del prezzo che l'acquirente versa al venditore al momento della firma del preliminare. Tale somma, in caso di adempimento del contratto, verrà detratta dal prezzo totale. Tuttavia, se l'acquirente dovesse recedere ingiustificatamente dal contratto, perderà la caparra; al contrario, se il venditore dovesse recedere ingiustificatamente, dovrà restituire il doppio della caparra all'acquirente.

La clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo

Se il contratto di compravendita è vincolato all'ottenimento di un mutuo, significa che l'acquisto dell'immobile è subordinato all'approvazione del finanziamento da parte di una banca o di un istituto di credito. In questo caso, il contratto di compravendita includerà una clausola specifica che prevede tale condizione sospensiva. Le conseguenze di tale vincolo dipendono dall'esito della richiesta di mutuo:

• Approvazione del mutuo: Se la banca o l'istituto di credito approva il mutuo, la condizione sospensiva si considera soddisfatta, e il contratto di compravendita diventa pienamente efficace. Le parti procederanno con la transazione secondo i termini e le condizioni stabiliti nel contratto.
• Rifiuto del mutuo: Se la banca o l'istituto di credito rifiuta il mutuo, la condizione sospensiva non si considera soddisfatta e il contratto di compravendita viene risolto senza alcuna responsabilità per l'acquirente. In genere, in questo caso, l'acquirente ha diritto alla restituzione dell'eventuale caparra versata al venditore.

È importante notare che, affinché la clausola del mutuo sia valida ed efficace, essa deve essere redatta in modo chiaro e preciso, specificando le condizioni alle quali è subordinata l'approvazione del mutuo (ad esempio, importo, durata, tasso di interesse, ecc.). Inoltre, il contratto di compravendita dovrebbe prevedere un termine entro il quale l'acquirente deve richiedere il mutuo e ricevere una risposta dalla banca o dall'istituto di credito. In conclusione, il vincolo al mutuo in un contratto di compravendita offre una protezione all'acquirente, assicurando che l'acquisto dell'immobile sia subordinato all'ottenimento del finanziamento necessario. Tuttavia, è fondamentale redigere correttamente la clausola del mutuo e rispettare i termini e le condizioni previsti nel contratto. Nonostante l’importanza di questa clausola, spesso non è inserita nel contratto preliminare anche se la parte adempiente acquista solo in caso di ottenimento del mutuo. L’assenza della clausola comporta che, in caso di mancato ottenimento del mutuo, se l’acquirente non è in grado di pagare il prezzo pattuito in altro modo, il venditore potrà recedere trattenendo la caparra (che, dunque, andrà persa dall’acquirente) o comunque potrà agire per la risoluzione e il risarcimento dei danni.

Preliminare di compravendita: Cosa accede in caso di adempimento o inadempimento?

Il preliminare di compravendita è un contratto vincolante che genera obblighi e diritti per entrambe le parti. Le conseguenze legali variano a seconda che il contratto sia adempiuto, risolto o inadempiente:

• Adempimento del contratto: se entrambe le parti adempiono ai loro obblighi, la transazione procederà come previsto e il contratto definitivo di compravendita (rogito notarile) verrà stipulato, trasferendo la proprietà dell'immobile dall'acquirente al venditore.
• Risoluzione del contratto: in caso di inadempimento di una delle parti o di una delle clausole previste nel preliminare, l'altra parte può chiedere la risoluzione del contratto. La risoluzione comporta la restituzione delle somme versate e la cessazione degli obblighi contrattuali.
• Inadempimento del contratto: se una delle parti non adempie ai propri obblighi, l'altra parte può chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento. Inoltre, se previsto nel preliminare, la parte inadempiente potrebbe dover pagare una penale.

Come noto, generalmente nel contratto preliminare di compravendita è presente la caparra confirmatoria: in caso di inadempimento la parte adempiente può scegliere se far valere l’inadempimento per chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni oppure se recedere trattenendo la caparra. Mentre nel secondo caso la caparra forfettizza il danno nel primo il danno deve essere dimostrato e la caparra va restituita (salvo compensarla con il danno, soprattutto se nel contratto preliminare di compravendita sia presente una clausola che lo consente e consenta di trattenere la caparra in attesa dell’accertamento del giudice). Ma approfondiamo cosa sia la caparra e quali forme ci siano.

Compromesso di vendita: cosa accade se c’è una clausola che prevede una caparra?

Nel caso in cui un contratto di compravendita preveda il versamento di una caparra e una delle parti sia inadempiente, la caparra assume una funzione specifica a seconda della parte inadempiente. La caparra può essere "confirmatoria" o "penitenziale", e la sua funzione varia in base al tipo di caparra pattuita e all'inadempimento.

A cosa serve la Caparra confirmatoria?

Se la caparra è confirmatoria, essa serve a garantire l'adempimento del contratto e ha le seguenti conseguenze in caso di inadempimento: Se l'acquirente è inadempiente: L'acquirente perderà l'intero importo della caparra versata. Il venditore, in questo caso, tratterrà la caparra come risarcimento per l'inadempimento dell'acquirente. Se il venditore è inadempiente: Il venditore dovrà restituire il doppio dell'importo della caparra all'acquirente come risarcimento per l'inadempimento. Questa restituzione serve a compensare l'acquirente per il mancato adempimento del venditore. Come anticipato, però, la parre adempiente ha solo una facoltà di recedere trattenendo la caparra: potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e i danni oppure agire per l’adempimento del contratto preliminare di compravendita.

La Caparra penitenziale

Se la caparra è penitenziale, essa permette alle di recedere dal contratto senza ulteriori conseguenze legali, divenendo la caparra penitenziale un corrispettivo per il recesso. Se l'acquirente non adempie, potrà recedere perdendo la caparra penitenziale versata. Il venditore tratterrà tale importo e il contratto sarà risolto, senza ulteriori obblighi per parti. La differenza tra le due clausole è che in caso di caparra confirmatoria il soggetto adempiente decide discrezionalmente se utilizzarla o meno. Con la caparra confirmatoria, di fronte all’inadempimento del compratore, il venditore può scegliere se: agire per l’adempimento; agire per la risoluzione e i danni; recedere trattenendo la caparra. Se, invece, la caparra è pattuita come penitenziale, se il compratore non vuole eseguire e adempiere il preliminare di compravendita è libero di sciogliersi dal contratto perdendo la caparra.

Clausole da inserire nel compromesso: consigli per la redazione di un contratto preliminare di compravendita

Per garantire che il preliminare di compravendita sia efficace e tuteli gli interessi di entrambe le parti, è importante seguire alcune raccomandazioni:

• Consultare un professionista: è sempre consigliabile consultare un avvocato o un notaio prima di redigere o firmare un preliminare di compravendita, in modo da garantire che tutti gli aspetti legali siano presi in considerazione e che il contratto sia valido.
• Controllare i documenti: prima di firmare il preliminare, è fondamentale verificare che tutti i documenti relativi all'immobile siano in regola, come la planimetria catastale, i certificati di conformità e gli attestati di prestazione energetica.
• Leggere attentamente il contratto: infine, è essenziale leggere attentamente il preliminare di compravendita e assicurarsi di comprendere tutte le clausole e le condizioni al suo interno. Se necessario, chiedere chiarimenti al professionista che assiste nella transazione per evitare malintesi e potenziali problemi in futuro.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare può riguardare la cessione di numerosi tipi di beni: dalle quote di società alle aziende, fino ai beni mobili e, appunto, agli immobili. Quando si parla di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, però, emergono diverse questioni peculiari che approfondiremo nei prossimi paragrafi. In particolare, il preliminare può essere stipulato con atto notarile e successivamente trascritto, offrendo una tutela più ampia per le parti; in alternativa, può essere redatto come atto privato non trascritto, mantenendo comunque la sua validità tra acquirente e venditore ma con meno garanzie nei confronti dei terzi. Inoltre, se l’oggetto della futura compravendita è un immobile in costruzione, entrano in gioco specifiche disposizioni di legge e garanzie volte a proteggere l’acquirente, rendendo ancora più importante una corretta redazione del preliminare.

Quali vantaggi se il preliminare è fatto con atto notarile trascritto?

Effettuare un preliminare di compravendita di un immobile con atto notarile trascritto offre diversi vantaggi sia per l'acquirente che per il venditore. Tra i principali vantaggi si possono elencare:

• Sicurezza giuridica: La trascrizione del preliminare presso il Registro Immobiliare da parte di un notaio garantisce che il contratto sia conforme alle leggi e normative vigenti. Il notaio è un professionista imparziale che assicura la correttezza formale dell'atto e la validità delle clausole contrattuali.
• Protezione dei diritti: La trascrizione del preliminare notarile tutela i diritti delle parti coinvolte nella transazione, rendendoli opponibili a terzi. Ciò significa che, una volta trascritto il preliminare, nessun altro soggetto potrà acquistare o gravare l'immobile senza rispettare gli accordi stipulati nel contratto preliminare.
• Priorità temporale: La trascrizione attribuisce una data certa all'accordo e stabilisce una priorità temporale. In caso di conflitto tra più acquirenti o pretese su un immobile, la trascrizione consente di determinare chi ha diritto di precedenza in base alla data di registrazione del preliminare.
• Validità a lungo termine: Un preliminare trascritto ha una validità temporale più lunga rispetto a un preliminare non trascritto. La legge prevede che, se trascritto, il preliminare abbia efficacia per un periodo di tre anni dalla data di trascrizione. Ciò offre una maggiore flessibilità e sicurezza alle parti, soprattutto in caso di imprevisti o ritardi nella stipula del contratto definitivo.
• Efficacia nei confronti dei creditori: Un preliminare trascritto è opponibile anche ai creditori del venditore, il che significa che eventuali pignoramenti o sequestri successivi alla trascrizione non potranno incidere sui diritti dell'acquirente. Questo aspetto è particolarmente importante per proteggere l'acquirente da possibili situazioni di insolvenza del venditore.
• Maggiore trasparenza: La trascrizione del preliminare presso il Registro Immobiliare permette a terzi di accedere alle informazioni relative alla transazione, contribuendo a garantire una maggiore trasparenza e affidabilità nel mercato immobiliare.

In sintesi, la trascrizione del preliminare di compravendita con atto notarile offre una maggiore protezione e sicurezza sia per l'acquirente che per il venditore, assicurando il rispetto delle leggi e la tutela dei diritti delle parti coinvolte nella transazione immobiliare.

Cosa accade se il preliminare di compravendita è fatto con atto privato non trascritto o registrato?

Se il preliminare di compravendita è stipulato come contratto privato e non viene trascritto o addirittura registrato presso l'Agenzia delle Entrate, si possono verificare alcune conseguenze:

• Inefficacia nei confronti di terzi: Un preliminare non trascritto non è opponibile a terzi, il che significa che eventuali successivi acquirenti dell'immobile o creditori del venditore non sono vincolati da tale accordo. Ciò può causare problemi se, ad esempio, il venditore stipula un altro contratto di vendita con un diverso acquirente o se l'immobile viene pignorato dai creditori del venditore.
• Validità temporale limitata: A differenza di un preliminare trascritto, un preliminare non registrato ha una validità temporale più breve, solitamente pari al termine stabilito nel contratto per la stipula del rogito notarile. Se il contratto definitivo non viene stipulato entro tale termine, il preliminare potrebbe perdere efficacia, e le parti potrebbero dover negoziare nuovamente o intraprendere azioni legali per far valere i propri diritti.
• Obbligo di registrazione e sanzioni fiscali: La registrazione del preliminare di compravendita è obbligatoria per legge. Se il contratto non viene registrato le parti possono incorrere in sanzioni fiscali. La registrazione ha lo scopo di garantire il pagamento delle imposte dovute sulla transazione, come l'imposta di registro, e di assicurare una maggiore trasparenza nel mercato immobiliare.
• Difficoltà nella prova dell'accordo: In caso di controversie tra le parti, un preliminare non registrato potrebbe risultare meno efficace nel dimostrare l'esistenza dell'accordo e i termini stabiliti. La registrazione del contratto presso un ente pubblico, come l'Agenzia delle Entrate, può fornire una maggiore certezza e sicurezza nella prova dell'accordo. Se il preliminare non registrato venisse prodotto in causa potrebbe portare all’applicazione delle sanzioni per la sua mancata registrazione.

In conclusione, sebbene il preliminare di compravendita stipulato come contratto privato e non trascritto o registrato mantenga validità tra le parti, esso presenta diversi svantaggi e potenziali rischi. Per garantire una maggiore sicurezza e tutela dei diritti delle parti coinvolte, è consigliabile procedere alla registrazione del contratto e, se possibile, stipulare un preliminare con atto notarile trascritto.

Cosa accede invece se il contratto riguarda un immobile in costruzione?

Il Decreto Legislativo 122 del 2005, noto come il Testo Unico dell'Edilizia (TUE), ha introdotto importanti disposizioni riguardanti la compravendita di immobili in costruzione in Italia, al fine di tutelare gli acquirenti e assicurare maggiore trasparenza e sicurezza nelle transazioni immobiliari. Di seguito sono riportate alcune delle principali caratteristiche e norme che disciplinano il contratto preliminare per gli immobili in costruzione in base al Decreto Legislativo 122/2005:

• Forma del contratto: In base all'art. 6 del Decreto Legislativo 122/2005, il contratto preliminare per gli immobili in costruzione deve essere necessariamente stipulato per iscritto in forma di atto pubblico, redatto da un notaio, oppure in forma di scrittura privata autenticata da un notaio. Questa disposizione assicura una maggiore certezza e affidabilità del contratto.
• Informazioni obbligatorie: Il Decreto prevede che il contratto preliminare debba contenere una serie di informazioni e documenti obbligatori, tra cui: a planimetria dell'immobile in costruzione e delle relative pertinenze; L'indicazione del titolo edilizio (permesso di costruire, denuncia di inizio attività, ecc.) e delle eventuali concessioni e autorizzazioni ottenute; Le caratteristiche tecniche dell'immobile, incluse le prestazioni energetiche; Il cronoprogramma dei lavori, con l'indicazione delle diverse fasi di costruzione e delle relative date di completamento; 'importo e le modalità di pagamento del prezzo di vendita e delle eventuali rate; e garanzie offerte dal costruttore per il rispetto dei termini di consegna e delle qualità tecniche dell'immobile, come previsto dall'art. 4 del Decreto.
• Garanzie per gli acquirenti:Il Decreto Legislativo 122/2005 stabilisce una serie di garanzie a tutela degli acquirenti di immobili in costruzione, tra cui: La fideiussione bancaria o assicurativa (art. 3), che garantisce all'acquirente il rimborso delle somme versate in caso di inadempimento del costruttore; La polizza assicurativa decennale postuma (art. 5), che copre eventuali danni all'immobile derivanti da vizi costruttivi per un periodo di dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori.
• Cosegna dell'immobile: in base all'art. 4 del Decreto, il costruttore deve consegnare l'immobile all'acquirente entro i termini previsti nel contratto preliminare e nel rispetto delle caratteristiche tecniche e delle prestazioni energetiche pattuite. In caso di ritardo nella consegna, l'acquirente ha diritto a un risarcimento per ogni giorno di ritardo, secondo le modalità stabilite nel contratto preliminare.

In conclusione, il Decreto Legislativo 122/2005 ha introdotto una serie di disposizioni volte a tutelare gli acquirenti e garantire una maggiore trasparenza e sicurezza nella compravendita di immobili in costruzione in Italia.

Preliminare di vendita: conclusione su tale contratto

Il preliminare di compravendita (o compromesso di vendita) rappresenta un passaggio cruciale per chi desidera acquistare o vendere un immobile: da un lato, stabilisce i termini essenziali e le clausole da inserire nel compromesso (come la caparra, l’eventuale clausola sospensiva e i tempi per il rogito), dall’altro fornisce alle parti un quadro di riferimento chiaro e vincolante. Per garantire la massima tutela, è fondamentale redigere con attenzione il contratto preliminare di compravendita immobiliare, eventualmente con il supporto di un professionista, e verificare che tutti gli aspetti (giuridici, fiscali e documentali) siano in regola. Un preliminare di vendita ben strutturato, infatti, riduce notevolmente il rischio di controversie e mette acquirente e venditore al riparo da spiacevoli sorprese. Affrontando con scrupolo ogni dettaglio — dal prezzo alle modalità di pagamento, dalle penali alle tempistiche — si gettano le basi per un successivo rogito sereno e conforme alle aspettative di entrambe le parti.

FAQ sul contratto preliminare di compravendita o compromesso di vendita

1. Cos’è il preliminare di compravendita?

Il preliminare di compravendita è l’accordo con cui acquirente e venditore definiscono in anticipo le condizioni per la futura vendita di un immobile: prezzo, tempistiche, caparra e altre clausole. È un passo intermedio fondamentale prima del rogito notarile.

2. Cosa si intende per contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è la stessa cosa del preliminare di compravendita, con la specifica che riguarda un bene immobile. Stabilisce i diritti e gli obblighi di acquirente e venditore, creando un vincolo giuridico che obbliga le parti alla firma del contratto definitivo di vendita.

3. Che cos’è il preliminare di vendita?

Il preliminare di vendita è un termine sinonimo di preliminare di compravendita. Serve a fissare per iscritto le condizioni principali dell’operazione (ad esempio, prezzo e modalità di pagamento), offrendo certezze a entrambe le parti.

4. Che cos’è il compromesso di vendita?

Il compromesso di vendita è un altro modo per indicare il preliminare di compravendita. Il termine “compromesso” mette in evidenza l’accordo reciproco tra venditore e acquirente, che si impegnano a concludere l’affare in un momento successivo (rogito).

5. Quali sono le clausole da inserire nel compromesso?

Le clausole da inserire nel compromesso possono variare a seconda delle esigenze, ma in genere includono:

• Prezzo dell’immobile e modalità di pagamento (ad esempio, caparra e saldo).
• Termine per la stipula del rogito notarile.
• Eventuali condizioni sospensive (ottenimento di mutuo, verifiche tecniche, ecc.).
• Clausole di riservatezza, vincolo di non vendere a terzi, o penalità per il recesso.

6. Quanti soldi si danno al preliminare?

Non esiste una regola fissa, ma spesso la somma varia tra il 10% e il 30% del prezzo di vendita. Questa somma può fungere da caparra confirmatoria o da acconto. L’importante è che l’importo e la sua natura (caparra o acconto) siano indicati chiaramente nel preliminare.

7. Che validità ha un preliminare di vendita non registrato?

Un preliminare di vendita non registrato è comunque valido tra le parti, ma:

• Non è opponibile ai terzi (cioè non tutela l’acquirente in caso di creditori o nuovi acquirenti).
• Può comportare sanzioni fiscali se non registrato entro i termini di legge.
• Potrebbe avere meno forza probatoria in caso di controversia.

Per avere maggiore tutela e piena validità anche verso terzi, è raccomandata la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e, quando opportuno, la trascrizione nei registri immobiliari.

8. Contratto preliminare di compravendita immobiliare: perché è così importante?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare:

• Definisce in dettaglio gli impegni di venditore e acquirente.
• Protegge l’acquirente, vincolando il venditore a non cedere l’immobile ad altri, e tutela il venditore, garantendo che l’acquirente si impegni all’acquisto.
• Evita sorprese o incomprensioni al momento del rogito (ad esempio, sulla metratura, sullo stato dell’immobile o sul prezzo).
• In caso di inadempimento, stabilisce le conseguenze: perdita della caparra, restituzione del doppio o eventuale risoluzione del contratto con risarcimento danni.