Caparra Penitenziale: cos’è e come funziona?

12 marzo 2025

La caparra penitenziale è una clausola contrattuale disciplinata dall'art. 1386 cc che permette di regolare il diritto di recesso da un contratto, pagando una somma predeterminata ma senza il rischio che il recesso venga considerato un inadempimento fonte dell'obbligo di risarcire i danni. Tale caparra ha delle differenze con la caparra confirmatoria: quali sono le caratteristiche della caparra penitenziale e confirmatoria? In questo articolo analizziamo la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale, evidenziando il ruolo di ciascuna e fornendo un esempio di caparra penitenziale, differenziando l'ipotesi in cui la calusola operi a vantaggio di una sola parte da quella in cui operi in favore di entrambe. Inoltre, approfondiamo il tema della tassazione della caparra penitenziale, un aspetto su cui la giurisprudenza ha espresso orientamenti contrastanti.

Caparra penitenziale: cos’è?

La caparra penitenziale è una somma di denaro versata dall'acquirente al venditore al momento della stipula di un contratto, con una duplice funzione: da un lato, garantire il serio interesse del primo a procedere all'acquisto del bene; dall’altro, determinare il costo per l’esercizio del diritto di recesso da parte di una o entrambe le parti.

L’art. 1386 c.c. stabilisce che “se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la somma data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta”.

Secondo l’opinione prevalente, la caparra penitenziale rappresenta una vera e propria contropartita per la facoltà di sciogliere il contratto senza conseguenze ulteriori (Marini, Caparra, I, Diritto civile, in EG, V, Roma, 1988, 4; Mirabelli, Dei contratti in generale, in Comm. cod. civ., IV, 2, 3a ed., Torino, 1980, 345). Ai sensi dell'art. 1373 c.c., il patto di recesso può prevedere un corrispettivo: se questo è solo promesso, si parla di multa penitenziale; se, invece, viene effettivamente versato al momento della stipulazione del contratto, assume la forma di caparra penitenziale, regolata dall’art. 1386 c.c. (De Nova, Caparra, in Digesto civ., II, Torino, 1988, 242).

Come chiarisce la norma, il diritto di recesso può essere attribuito a una sola parte o a entrambe. In caso di esercizio di tale facoltà, chi ha versato la caparra la perde, mentre chi l’ha ricevuta e recede deve restituirne il doppio.

Affinché una caparra possa qualificarsi come penitenziale, è essenziale che il contratto preveda esplicitamente il diritto di recesso. In caso contrario, la caparra sarà considerata confirmatoria, con conseguenze giuridiche ben diverse.

Per questa ragione, la volontà delle parti deve risultare chiara e inequivocabile: il solo utilizzo dell'espressione "caparra penitenziale" potrebbe non essere sufficiente a escludere una diversa qualificazione (Galgano, Degli effetti del contratto, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1372-1386, Bologna-Roma, 1993, 174). Anzi, secondo parte della dottrina, in caso di incertezza la caparra dovrebbe essere sempre interpretata come confirmatoria (Bavetta, La caparra, Milano, 1963, 213).

La regola generale è che la caparra penitenziale consente il recesso unilaterale a beneficio di chi la versa. Tuttavia, se si vuole che il diritto di recesso sia concesso a entrambe le parti, ciò deve essere stabilito in modo espresso nel contratto.

Se il diritto di recesso non viene esercitato, si applicano le regole della caparra confirmatoria: l'importo deve essere restituito oppure imputato alla prestazione contrattuale.

Quale funzione ha questa clausola contrattuale?

Come anticipato, la caparra penitenziale svolge due funzioni principali:

• Garanzia del serio interesse dell'acquirente: versando la caparra penitenziale, l'acquirente dimostra la sua serietà e impegno a portare a termine la transazione. Questo rassicura il venditore che l'acquirente non si tirerà indietro senza motivo valido.
• Indennizzo in caso di recesso: come anticipato la caparra penitenziale opera come indennizzo in caso di recesso attribuito a una o entrambe le parti. Differisce, da questo profilo, con quella confirmatoria che è utilizzabile in caso di inadempimento di una parte.

Caparra penitenziale e caparra confirmatoria: due strumenti a confronto

La caparra penitenziale e la caparra confirmatoria sono spesso confuse, ma svolgono funzioni diverse nel diritto contrattuale. Comprendere le loro caratteristiche aiuta a evitare malintesi e a scegliere lo strumento più adatto a seconda delle esigenze delle parti:

• Caparra confirmatoria: questa forma di caparra ha lo scopo di garantire l’adempimento del contratto. Se l’acquirente non rispetta gli obblighi contrattuali, il venditore può trattenere la somma ricevuta come risarcimento. Se, invece, è il venditore a essere inadempiente, dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra versata. L’obiettivo principale della caparra confirmatoria è dunque quello di rafforzare il vincolo contrattuale, fungendo da garanzia per entrambe le parti.
• Caparra penitenziale: a differenza della caparra confirmatoria, la caparra penitenziale non è legata all’inadempimento, ma al diritto di recesso di una delle parti. In base all’art. 1386 del Codice Civile, se una parte si riserva il diritto di sciogliere il contratto, deve corrispondere una somma prestabilita alla controparte. In questo caso, la caparra non ha una funzione risarcitoria, bensì rappresenta la contropartita economica per il diritto di recesso, evitando così eventuali contestazioni.

Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: quale scegliere?

Le differenze tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale influenzano la scelta dello strumento più adatto in un contratto. La prima funge da tutela in caso di inadempimento, assicurando una forma di risarcimento immediato alla parte lesa. La seconda, invece, permette a una delle parti di recedere dal contratto senza incorrere in responsabilità per l’inadempimento, ma pagando una somma stabilita in anticipo.

Dal punto di vista normativo, la caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 c.c., mentre la caparra penitenziale è regolata dall’art. 1386 c.c. Se si desidera un vincolo più stringente per garantire l’adempimento, la caparra confirmatoria rappresenta la soluzione migliore. Se, invece, si vuole mantenere una certa flessibilità contrattuale con la possibilità di recedere, la caparra penitenziale è più indicata.

Differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale

In sintesi, la principale differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale sta nella funzione giuridica che svolgono:

• Caparra confirmatoria: ha lo scopo di garantire l’adempimento del contratto e, in caso di inadempimento, funge da risarcimento alla parte lesa.
• Caparra penitenziale: non è connessa all’inadempimento, ma consente di sciogliere il contratto pagando una somma pattuita in precedenza.

Un ulteriore elemento distintivo è che la caparra confirmatoria può portare a richieste di risarcimento del danno ulteriore, qualora la somma trattenuta non sia ritenuta sufficiente, mentre la caparra penitenziale si limita alla somma versata, escludendo altre richieste di risarcimento. La scelta tra le due forme di caparra dipende dunque dagli obiettivi delle parti e dal tipo di vincolo che si intende creare nel contratto.

Art. 1386 cc: cosa prevede?

L'art. 1386 cc prevede che "Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta". Questa norma inquadra la caparra penitenziale come uno strumento che consente alle parti di disciplinare in modo chiaro e predeterminato le conseguenze del recesso da un contratto, evitando contestazioni in caso di scioglimento anticipato del vincolo contrattuale. A differenza della caparra confirmatoria, che può fungere da anticipo e da garanzia per l’adempimento, la caparra penitenziale è pensata esclusivamente come il prezzo da pagare per l'esercizio del diritto di recesso. In questo senso, essa si distingue anche dalla clausola penale, che ha invece una funzione sanzionatoria o risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale. L’inserimento della caparra penitenziale in un contratto può risultare particolarmente utile in ambiti come la compravendita immobiliare, la prenotazione di servizi e altre situazioni in cui le parti vogliono mantenere una certa flessibilità senza esporsi a richieste di risarcimento o esecuzione forzata del contratto.

Quale è la disciplina che si evince dall'art. 1386 codice civile?

La disciplina della caparra penitenziale è strettamente legata al diritto di recesso e alle modalità con cui questo può essere esercitato. Affinché sia valida, la caparra penitenziale deve essere espressamente prevista nel contratto e versata al momento della stipulazione, analogamente alla caparra confirmatoria. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che il pagamento può avvenire anche in un momento successivo, purché avvenga prima dell’adempimento contrattuale.

L’importo della caparra deve essere proporzionato al valore del bene oggetto del contratto, senza limiti prestabiliti dalla legge. Tuttavia, è comune che non superi il 20-30% del valore complessivo dell’accordo. In alcuni casi, analogamente a quanto avviene per le penali, è possibile discutere una riduzione dell’importo se ritenuto eccessivo rispetto all’effettivo valore dell’operazione economica.

In caso di esercizio del diritto di recesso da parte di chi ha versato la caparra, l’importo versato sarà trattenuto dalla controparte. Se invece è la controparte a recedere, dovrà restituire la caparra ricevuta e versare un importo di pari entità al contraente che aveva originariamente effettuato il pagamento. Questo meccanismo garantisce l’equilibrio tra le parti e la certezza contrattuale.

La disciplina della caparra penitenziale è inoltre influenzata dall’art. 1373 del Codice Civile, che stabilisce l’impossibilità di recedere una volta che l’esecuzione del contratto sia già iniziata, a meno che non si tratti di un contratto a esecuzione continuata o periodica. Si discute, inoltre, se la caparra possa essere trattenuta come parziale adempimento dell’obbligazione qualora il diritto di recesso non venga esercitato, oppure se debba essere restituita quando il termine per il recesso sia scaduto senza che l’opzione sia stata utilizzata. Questi aspetti restano oggetto di interpretazione giurisprudenziale e dottrinale, contribuendo alla complessità della materia.

Esempio di caparra penitenziale

La caparra penitenziale, come detto, rappresenta il corrispettivo riconosciuto per la facoltà di recedere dal contratto. Può essere prevista a favore di una sola parte o di entrambe, stabilendo modalità diverse di restituzione o trattenimento della somma versata. ecco due esempi di caparra penitenziale, il primo a favore di una sola parte e il secondo di entrambe:

• Esempio 1: Caparra penitenziale a favore di una sola parte: "Il sig. si riserva la facoltà di recedere dal presente contratto, dandone comunicazione scritta tramite PEC, raccomandata con ricevuta di ritorno o altro mezzo idoneo ad attestare la ricezione, entro giorni dalla data di . A tal fine, versa la somma di euro a titolo di caparra penitenziale nelle mani del sig. , il quale rilascia quietanza. Qualora il sig. eserciti il diritto di recesso, la caparra sarà trattenuta dal sig. ; in caso contrario, il contratto rimarrà vincolante per entrambe le parti e la caparra dovrà essere restituita".
• Esempio 2: Caparra penitenziale a favore di entrambe le parti: "Il sig. versa la somma di euro a titolo di caparra penitenziale nelle mani del sig. , il quale rilascia quietanza. Ciascuna delle parti si riserva la facoltà di recedere dal contratto, dandone comunicazione scritta all’altra parte mediante PEC, raccomandata con ricevuta di ritorno o altro mezzo idoneo ad attestare la ricezione, entro giorni dalla data di . Qualora il recesso sia esercitato dal sig. (che ha versato la caparra), questa sarà trattenuta dall’altra parte. Se, invece, il recesso è esercitato dal sig. _ (che ha ricevuto la caparra), egli sarà tenuto a restituirne il doppio all’altra parte. Se nessuna delle parti esercita il diritto di recesso, la caparra dovrà essere restituita".

Rispetto alle versioni riportate negli esempi, si potrebbe prevedere in caso di mancato recesso in forza della caparra penitenziale che la somma, in luogo di essere restituita, venga imputata in conto di adempimento.

Consigli pratici

Per evitare problemi e controversie legate alla caparra penitenziale, è importante seguire alcune raccomandazioni pratiche:

• Consultare un avvocato o un esperto legale prima di stipulare un contratto di compravendita e versare una caparra penitenziale.
• Assicurarsi che il contratto preliminare sia redatto in modo chiaro e preciso, con una descrizione dettagliata delle condizioni e delle conseguenze in caso di inadempimento.
• Versare la caparra penitenziale tramite un metodo di pagamento tracciabile, come un assegno circolare o un bonifico bancario, e conservare una copia della ricevuta di pagamento.
• In caso di dubbi o problemi, rivolgersi a un avvocato o a un mediatore per cercare una soluzione amichevole tra le parti.

Tassazione della caparra penitenziale

La tassazione della caparra penitenziale in caso di recesso è un tema dibattuto in giurisprudenza, con orientamenti contrastanti. Secondo l’orientamento più recente della Cassazione (sent. n. 27129/2019), la caparra penitenziale non è soggetta a tassazione, in quanto non può essere qualificata né come reddito né come plusvalenza. La Corte ha chiarito che l’importo incassato dal beneficiario della caparra non costituisce un provento in sostituzione di reddito, né può essere assimilato a una funzione risarcitoria, distinguendolo nettamente dalla clausola penale o dalla caparra confirmatoria. Tuttavia, una precedente decisione della Cassazione (sent. n. 11307/2016) aveva ritenuto che la caparra incamerata fosse soggetta a imposizione, assimilandola a un indennizzo per perdita di reddito, imponibile ai sensi dell’art. 6, comma 2, del TUIR. Secondo questa impostazione, la caparra incassata costituirebbe una componente risarcitoria del mancato guadagno, rientrando quindi tra i redditi diversi tassabili. Alla luce di queste posizioni discordanti, la questione rimane aperta e potrebbe essere soggetta a futuri sviluppi giurisprudenziali.

Conclusione

La caparra penitenziale è uno strumento utile e importante nel contesto delle compravendite immobiliari e dei contratti in generale. Tuttavia, è fondamentale comprendere la natura, le funzioni e le implicazioni legali della caparra penitenziale per evitare problemi e controversie. Seguendo le raccomandazioni pratiche e le disposizioni legali, sia acquirenti che venditori possono beneficiare della protezione offerta dalla caparra penitenziale e concludere transazioni in modo sicuro e soddisfacente.