Caparra Penitenziale: cos’è e come funziona?

3 aprile 2023

La caparra penitenziale è un clausola contrattuale che può essere inserita all’interno di un contratto e che spesso si trova in contratti preliminari specie nel settore immobiliare. A differenza della caparra confirmatoria, che opera in caso di recesso per inadempimento di una parte, quella penitenziale costituisce il corrispettivo per la facoltà di recesso attribuita a una o entrambe le parti. Si tratta, nella sostanza, di un importo versato dall'acquirente al venditore come garanzia del serio interesse nel concludere la transazione. L'argomento è complesso e necessita di una disamina approfondita per comprendere appieno i suoi aspetti e le implicazioni. Questo articolo, diviso in paragrafi, analizzerà la caparra penitenziale in dettaglio, spiegando la sua natura, le sue funzioni, le implicazioni legali e le differenze rispetto ad altre tipologie.

Caparra penitenziale: cos’è? quale è la sua definizione?

La caparra penitenziale è una somma di denaro versato dall'acquirente al venditore in fase di stipula di un contratto, con lo scopo da un lato di garantire il serio interesse del primo a procedere all'acquisto del bene e dall’altro di individuare il costo per la concessione del diritto di recesso alle parti.

L’art. 1386 cc, in particolare, indica che “se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.

In questo caso, il recedente perde la somma data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta”.

In base all'opinione prevalente, la caparra penitenziale svolge un ruolo di contropartita per il recesso (Marini, Caparra, I, Diritto civile, in EG, V, Roma, 1988, 4; Mirabelli, Dei contratti in generale, in Comm. cod. civ., IV, 2, 3a ed., Torino, 1980, 345). Ai sensi dell'art. 1373, il patto di recesso può includere un corrispettivo: se tale contropartita è solo promessa ci si riferisce a una multa penitenziale; se, invece, viene versata al momento della stipulazione del contratto, ci troviamo di fronte a una caparra penitenziale regolata dall’art. 1386 c.c. (De Nova, Caparra, in Digesto civ., II, Torino, 1988, 242).

Come indica la disposizione, se è stata pattuita una caparra penitenziale e si attribuisce il diritto di recesso a una o entrambe le parti, questa o queste possono recedere perdendo la somma versata. Se il recesso viene svolto dal soggetto che aveva pagato la caparra la perderà, mentre se il recesso viene svolto dal soggetto che l'aveva ricevuta, l’altra parte potrà chiedere il pagamento del doppio della somma versata.

Per stabilire una caparra penitenziale, le parti devono chiaramente concordare sul diritto di recesso; altrimenti, si suppone che la caparra sia di tipo confirmatorio.

Per considerare una caparra come penitenziale e, quindi, per stabilire che sia stato concordato un diritto di recesso, si ritiene necessaria una chiara volontà in tal senso. L'uso del termine "caparra penitenziale" potrebbe non essere sufficiente (Galgano, Degli effetti del contratto, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1372-1386, Bologna-Roma, 1993, 174), poiché la stessa in caso di dubbio dovrebbe essere sempre qualificata come confirmatoria (Bavetta, La caparra, Milano, 1963, 213).

Quando si menziona solo la caparra penitenziale secondo la legge, essa è collegata al recesso unilaterale, a vantaggio di chi la versa. Per avere un recesso bilaterale, attivabile da entrambe le parti coinvolte, le parti devono esplicitamente prevederlo.

Se nessuna delle parti esercita il diritto di recesso si procede, come è stabilito per quella confirmatoria: la somma viene restituita o l’importo viene decurtato dalla prestazione dovuta.

Funzione della caparra penitenziale

Come anticipato, la caparra penitenziale svolge due funzioni principali:

• a) Garanzia del serio interesse dell'acquirente: versando la caparra penitenziale, l'acquirente dimostra la sua serietà e impegno a portare a termine la transazione. Questo rassicura il venditore che l'acquirente non si tirerà indietro senza motivo valido.
• b) Indennizzo in caso di recesso: come anticipato la caparra penitenziale opera come indennizzo in caso di recesso attribuito a una o entrambe le parti. Differisce, da questo profilo, con quella confirmatoria che è utilizzabile in caso di inadempimento di una parte.

Differenze tra caparra penitenziale, confirmatoria e reale

La caparra penitenziale è spesso confusa con altre due tipologie accostabili: quella confirmatoria e reale. È importante comprendere le differenze tra queste tre forme di caparra per evitare malintesi e problemi legali.

a) Caparra confirmatoria: serve a rafforzare l'obbligo contrattuale tra le parti. In caso di inadempimento da parte dell'acquirente, il venditore può trattenere l'intero importo come risarcimento del danno. Se invece è il venditore a non rispettare gli obblighi contrattuali, è tenuto a restituire il doppio dell'importo versato dall'acquirente.

b) Caparra reale: viene utilizzata per garantire l'adempimento di un obbligo contrattuale specifico, come la consegna di un bene o la prestazione di un servizio. La caparra reale può essere restituita all'acquirente al momento dell'adempimento dell'obbligo, oppure trattenuta dal venditore in caso di inadempimento.

La caparra penitenziale serve come contropartita per il diritto di recesso che una delle parti si è riservata, escludendo quindi l'idea di inadempimento e distaccandosi dalle clausole penali.

Essa appartiene alla categoria delle caparre, tra cui figura anche la caparra confirmatoria disciplinata dall'art. 1385. Entrambe le caparre hanno la funzione di perfezionare un patto reale riguardante il recesso, che è accessorio a un contratto principale.

Tuttavia, poiché in questo caso il recesso è giustificato non da un inadempimento ma da un accordo, la caparra penitenziale fa parte anche della categoria dei recessi convenzionali, regolati dall'art. 1373. La combinazione tra il recesso convenzionale oneroso e la caparra penitenziale è presente nella norma dell'art. 1373 comma 3°, che impedisce a un terzo di recedere senza aver prima versato la contropartita.

Mentre l'art. 1373 riguarda solo il recesso unilaterale, l'art. 1386 si riferisce anche al recesso bilaterale. Di conseguenza, la peculiarità dell'art. 1386 risiede nel fatto che regolamenta anche un recesso bilaterale oneroso attraverso la disciplina della caparra penitenziale, situazione non prevista dall'art. 1373.

Aspetti legali della caparra penitenziale

Quali sono le principali regole che coinvolgono la caparra penitenziale?

Ecco alcuni aspetti di rilievo:

• a) Stipulazione del contratto: la caparra penitenziale deve essere pattuita e versata al momento della stipula del contratto preliminare, affinché sia valida e opponibile alle parti. Specie la giurisprudenza sulla caparra confirmatoria, ha indicato che il versamento può anche essere successivo alla conclusione del contratto purché preceda l’adempimento dello stesso.
• b) Importo della caparra: deve essere proporzionato al valore del bene oggetto della compravendita. Non esiste una percentuale fissa stabilita dalla legge, ma è consigliabile non superare il 20-30% del prezzo totale. Come noto in tema di caparra si discute anche della possibilità di ridurla, similmente a ciò che avviene per la penale.
• c) Restituzione o trattenimento della caparra: in caso di recesso di parte dell'acquirente, il venditore può trattenere la caparra penitenziale. Se invece è il venditore a recedere (se il contratto consente anche il suo recesso), deve restituire la caparra all'acquirente e versare un importo pari alla stessa somma.

Consigli pratici

Per evitare problemi e controversie legate alla caparra penitenziale, è importante seguire alcune raccomandazioni pratiche:

• a) Consultare un avvocato o un esperto legale prima di stipulare un contratto di compravendita e versare una caparra penitenziale.
• b) Assicurarsi che il contratto preliminare sia redatto in modo chiaro e preciso, con una descrizione dettagliata delle condizioni e delle conseguenze in caso di inadempimento.
• c) Versare la caparra penitenziale tramite un metodo di pagamento tracciabile, come un assegno circolare o un bonifico bancario, e conservare una copia della ricevuta di pagamento.
• d) In caso di dubbi o problemi, rivolgersi a un avvocato o a un mediatore per cercare una soluzione amichevole tra le parti.

Tassabilità della caparra penitenziale

Si discute in giurisprudenza se, in caso di recesso dal contratto, il soggetto che incassa definitivamente la caparra penitenziale debba pagare delle tasse, costituendo tale incasso un reddito o una plusvalenza.

Le sentenze note in tema di caparra penitenziale non sono univoche.

Cass. 23 ottobre 2019, n. 27129, in particolare e da ultimo, ha escluso che la caparra penitenziale sia tassabile e faccia reddito.

La sentenza, infatti, indica che “va osservato che, non essendovi plusvalenza tassabile, avuto riguardo alle considerazioni esposte nel paragrafo precedente, è esclusa in radice la possibilità di attribuire all'importo trattenuto dal promittente venditore, come caparra penitenziale per effetto dell'esercizio del diritto di recesso della società promittente acquirente, natura di "provento conseguito in sostituzione di reddito", nella specie plusvalenza, quale reddito diverso, assoggettabile a tassazione. 5.2. Va in ogni caso chiarito che la soggezione a tassazione dell'importo comunque incassato dal promittente venditore non può essere affermata attribuendo alla caparra penitenziale una funzione risarcitoria che le è estranea, non potendosi al riguardo convenire con quanto invece esposto da Cass. sez. 5, 31 maggio 2016, n. 11307 (non massimata). Non essendo in fatto contestato che nella fattispecie in esame l'incasso da parte del promittente venditore dell'importo di Euro 84.535,00, considerato dall'Ufficio come plusvalenza tassabile, si configuri come corrispettivo del diritto di recesso attribuito alla promittente acquirente e da quest'ultima esercitato, la chiara differenza sul piano testuale tra caparra penitenziale, disciplinata dall'art. 1386 c.c. e clausola penale, di cui all'art. 1382 c.c., anche in relazione alla caparra confirmatoria di cui all'art. 1385 c.c., nonchè sul piano sistematico (cfr., per tutte, Cass. sez. 3, 16 maggio 2006, n. 11356), impedisce di considerare la caparra incamerata come risarcimento della perdita dei proventi che, per loro natura, avrebbero generato redditi tassabili in ragione del conseguimento di una plusvalenza (come invece ritenuto dalla citata Cass. n. 11307/16)”.

Come si indica espressamente, questa sentenza che precede non condivide la posizione indicata in precedenza sempre dalla Cassazione.

Con la sentenza Cass. 31 maggio 2016, n. 11307 la Cassazione non aveva riformato la decisione in sede di giudizio di merito di considerare tassabile il provento derivante dalla caparra penitenziale.

La decisione, infatti, indicava che “non vengono contestate in mulo idoneo le ragioni dell'imponibilità della somma convenuta, e percepita dal contribuente, alla luce della disciplina delle imposte sui redditi, ed a ben vedere non viene individuato l'errore o gli errori di diritto commessi dal giudice d'appello.

La Commissione regionale ha infatti condiviso la ritenuta tassabilità della caparra incassata dal contribuente, per inadempimento della parte promissaria acquirente, in ragione della sua riconosciuta "natura risarcitoria, in applicazione della disciplina tributaria prevista dall'art. 6, comma 2, e art. 67, comma 1, lett. a), del tuir".

Ha osservato infatti. che l'inquadramento della clausola penale rientra pienamente nel disposto dell'art. 6, comma 2, del tuir, secondo il quale sono considerati redditi della stessa categoria di quelli perduti "le indennità conseguite a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di diritti", concordando la dottrina nell'affermare che, in caso di inadempimento dell'obbligazione principale, la rilevanza dell'imposizione diretta della corresponsione della penale ha per base la visione civilistica della fattispecie come essenzialmente risarcitoria.

"In questa prospettiva - prosegue il giudice di merito - in seno all'incremento patrimoniale che si verifica a vantaggio della parte non inadempiente, con l'introito della penale, sono state individuate, ai fini tributari, una componente risarcitoria della perdita subita ed una componente risarcitoria del mancato guadagno;

quest'ultima "è assimilata a reddito, e quindi assoggettata ad imposizione diretta, in quanto surrogatoria del mancato reddito a causa dell'inadempimento dell'altro contraente. Per l'individuazione di tali componenti all'interno della prestazione risarcitoria si è fatto ricorso al criterio riferito all'attitudine a produrre reddito della prestazione principale rimasta ineseguita. In caso affermativo, l'introito della penale viene a sua volta considerato reddito per la parte afferente a tale mancato reddito. Ne consegue che la penale è assoggettabile ad imposizione diretta, in quanto la prestazione principale rimasta ineseguita (cessione dell'immobile) avrebbe costituito reddito ai sensi dell'art. 67, comma 1, tuir. Il Collegio condivide quindi le asserzioni dell'Ufficio circa la caparra incamerata costituendo la stessa il risarcimento della perdita di proventi che, per loro natura e in base a quanto sopra considerato avrebbero generato redditi tassabili per un soggetto privato, con il conseguimento di una plusvalenza ai sensi dell'art. 67 del tuir".

Caparra penitenziale: conclusione

La caparra penitenziale è uno strumento utile e importante nel contesto delle compravendite immobiliari e dei contratti in generale. Tuttavia, è fondamentale comprendere la natura, le funzioni e le implicazioni legali della caparra penitenziale per evitare problemi e controversie. Seguendo le raccomandazioni pratiche e le disposizioni legali, sia acquirenti che venditori possono beneficiare della protezione offerta dalla caparra penitenziale e concludere transazioni in modo sicuro e soddisfacente.