Contratto di Locazione: cos’è e come funzione?

19 settembre 2023

Il contratto di locazione, detto anche in termini non giuridici di contratto di affitto, rappresenta un accordo legale tra un proprietario (locatore) e un inquilino (conduttore) per la concessione dell'uso temporaneo di un bene (spesso una casa o un immobile) in cambio di un canone. Con questo articolo cerchiamo di approfondire i vari aspetti del contratto di locazione o di affitto, analizzandone la normativa, le tipologie, le clausole comuni (recesso, rinnovo, disdetta, deposito), i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte, nonché le possibili controversie e soluzioni e i profili fiscali.

Contratto di locazione: diritti e obblighi del locatore e del conduttore in merito alla casa o all'immobile

Il locatore ha il diritto di ricevere il canone di locazione nei termini stabiliti nel contratto e di ottenere la restituzione dell'immobile al termine del rapporto contrattuale nelle condizioni pattuite. Tra gli obblighi del locatore figurano la consegna del bene in buone condizioni, la manutenzione straordinaria e la garanzia del pacifico godimento dell'immobile da parte del conduttore.

Il conduttore ha il diritto di utilizzare il bene secondo la destinazione d'uso pattuita e di ottenere il rinnovo automatico dell'accordo nelle condizioni previste. Tra gli obblighi del conduttore vi sono il pagamento del canone di locazione, la manutenzione ordinaria dell'immobile, l'osservanza del regolamento interno e la restituzione dell'immobile nelle condizioni pattuite al termine del contratto.

Le tipologie di contratti di locazione

Esistono diverse tipologie di contratti di locazione, tra cui:

• a) Contratto di locazione a uso abitativo.

Il contratto di locazione a uso abitativo è concluso tra il proprietario di una casa (locatore) e un inquilino (conduttore) e stabilisce le condizioni per l'affitto dell'immobile stesso con lo scopo di essere utilizzato come residenza. Questo tipo di accordo garantisce all'inquilino il diritto di abitare nella casa per il periodo stabilito nell’accordo e al proprietario il diritto di ricevere un canone di affitto in cambio dell'utilizzo dell'immobile.

Il contratto di locazione può essere fatto con diverse modalità:

canone libero: ha una durata minima di 4 anni, con un rinnovo automatico di altri 4 anni se non vi è disdetta da parte del locatore per giusta causa.

canone concordato: ha una durata di 3 anni, con un rinnovo automatico di altri 2 anni, e prevede un canone stabilito sulla base di accordi territoriali.

locazione transitoria: ha una durata massima di 18 mesi, per soddisfare esigenze temporanee dell'inquilino.

• b) Contratto di locazione a uso commerciale.

Riguarda la locazione di immobili adibiti ad attività commerciali, artigianali o per esercizio di un'attività professionale. Il normale contratto a uso commerciale ha una durata di 6 anni, rinnovabile poi di 6 anni in 6 anni salvo disdetta prima della scadenza.

Tra i contratti di locazione a uso commerciale è importante distinguere tra quelli che comportano contatti diretti con il pubblico e quelli che invece non hanno contatti diretti con il pubblico: per i primi e non per i secondi, il conduttore ha diritto di prelazione in caso di vendita e, in caso di mancato rinnovo del contratto per scelta del locatore, il conduttore ha diritto all’indennità di avviamento.

Cosa si intende per contratto di affitto di una casa o di un immobile?

Nel diritto italiano, il "contratto di locazione" e il "contratto di affitto" vengono comunemente utilizzati come se fossero interscambiabili, ma in realtà presentano differenze sostanziali. Il contratto di locazione rappresenta un accordo tra due parti, il locatore e il locatario, per cui il primo concede al secondo l'uso temporaneo di un bene, mobile o immobile, in cambio di un corrispettivo, generalmente un canone periodico. D'altro canto, il contratto di affitto è una specifica tipologia di locazione, che ha per oggetto un bene produttivo, ovvero un bene che ha la capacità di generare ricchezza. Ad esempio, un accordo che coinvolge la concessione in uso di un'azienda sarà classificato come contratto di affitto, in quanto l'azienda è un ente produttivo.

Tuttavia, nel linguaggio comune, le persone tendono a utilizzare il termine "affitto" anche quando si riferiscono alla locazione, nonostante questa non sia tecnicamente la terminologia corretta dal punto di vista giuridico.

Nel proseguo utilizzeremo anche i noi come sinonimi, pur essendo chiaro che l'affitto in senso proprio non riguarda un bene (casa o immobile ad esempio) che non produca ricchezza.

Clausole ed elementi essenziali

Il contratto di locazione deve contenere i dati anagrafici del locatore e del conduttore, inclusi nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale e residenza.

L'accordo deve includere anche una descrizione dettagliata dell'immobile o della casa, indicando l'indirizzo, la metratura, il piano, la tipologia di immobile (casa, appartamento, villetta, etc.) o i dati catastali (è necessario che l’oggetto sia determinabile e identificabile con certezza) , e la destinazione d'uso (abitazione, ufficio, negozio, etc.).

La durata del contratto può essere pattuita dalle parti anche se, come visto, per le varie tipologie di affitto esistono obblighi specifici: durata minima, rinnovi automatici alla prima scadenza, ecc. È importante specificare nell’accordo contrattuale la data di inizio (può iniziare in un momento successivo alla firma) e fine del rapporto giuridico, eventuali proroghe automatiche e le condizioni per il rinnovo o la disdetta.

Il contratto deve indicare l'importo del canone di locazione, la periodicità di pagamento (mensile, trimestrale, etc.) e la modalità di pagamento (bonifico bancario, assegno, etc.). Inoltre, è possibile stabilire la presenza di eventuali aumenti del canone nel corso del rapporto contrattuale, ad esempio in base all'indice ISTAT.

Nell'accordo generalmente si indica la presenza di un deposito cauzionale, che serve a garantire il locatore in caso di inadempimenti del conduttore. Generalmente, l'importo del deposito corrisponde a due o tre mensilità del canone di affitto (ma in alcuni casi può essere pattuito in misura maggiore) e viene restituito al termine del contratto, salvo eventuali trattenute per coprire danni o mancati pagamenti.

Quali sono le clausole opportune da inserire in un contratto di locazione o affitto?

Sono diverse le clausole di interesse che le parti possono inserire nel contratto di locazione.

Ovviamente sarebbe utile una valutazione caso per caso e la predisposizione di un contratto con la consulenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare, in modo da consentire al cliente di prevenire eventuali problemi.

Le clausole più comuni che si possono inserire nell'affitto sono:

• Manutenzione e riparazioni: l'accordo deve stabilire chi si occupa della manutenzione ordinaria e straordinaria della casa e delle parti comuni, suddividendo le responsabilità tra locatore e conduttore. Generalmente nelle locazioni a uso abitativo ci sono meno possibilità di derogare la normativa standard, che onera il locatore della straordinaria manutenzione e il locatore di quella ordinaria.

• Regolamento interno e uso dell'immobile: l'accordo può prevedere un regolamento interno che stabilisce le regole di comportamento all'interno dell'immobile e delle parti comuni, come ad esempio l'orario di silenzio, l'uso delle aree verdi e dei parcheggi (specie se il bene sia in condominio e tali obblighi siano previsti nel regolamento comune: può anche bastare in questo caso indicare che il conduttore si impegna a rispettare il regolamento condominiale e che è a lui noto). Una delle previsioni talvolta inserite nel contratto di locazione è quella del divieto di introdurre nell’immobile (spesso una casa) animali domestici (l’interesse del locatore potrebbe essere quello di evitare danni): si discute se la clausola in questione sia valida, non essendo unanimemente condiviso. Inoltre, l'accordo deve specificare la destinazione d'uso dell'immobile, vietando usi impropri o molesti.

• Rinnovo e recesso: Il contratto deve indicare le condizioni e i termini per il rinnovo, la disdetta e il recesso anticipato da parte del locatore e del conduttore. Spesso è presente nell’accordo contrattuale la clausola che consente al conduttore di recedere anticipatamente dalla scadenza contrattuale con un certo preavviso.

• Sublocazione e cessione del contratto: l'accordo può stabilire se è consentita la sublocazione (ovvero l'affitto dell'immobile da parte del conduttore a terzi) e la cessione del contratto (ovvero il trasferimento dell'affitto a un nuovo conduttore). In genere, queste operazioni richiedono il consenso del locatore.

• Clausole di tutela per le parti: l'accordo può prevedere clausole che tutelano sia il locatore che il conduttore, come ad esempio la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone in base all'indice ISTAT o la presenza di garanzie accessorie, come la fideiussione o la polizza assicurativa. Spesso una delle preoccupazioni del locatore è quella che il conduttore smetta di pagare u canoni: occorrendo spesso molti mesi per avere lo sfratto, può essere utile avere una fideiussione bancaria che copra molti mesi di canoni.

Le controversie che coinvolgono l'accordo di affitto

In caso di controversie tra locatore e conduttore, si può ricorrere alla mediazione o alla conciliazione, ovvero a procedure alternative che mirano a risolvere la questione in modo amichevole, senza ricorrere al giudizio.

Peraltro, nelle cause in materia locatizia la mediazione preventiva è obbligatoria, essendo una condizione di procedibilità della causa. L’obbligo di mediazione, però, non impedisce al locatore di poter agire con lo sfratto: la mediazione è necessaria solo nel giudizio di merito instaurato fin dall’inizio o che derivi dalla conversione del rito in caso di opposizione allo sfratto.

In particolare lo Sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è una procedura legale avviata dal proprietario di un immobile nei confronti dell'inquilino che non ha adempiuto al pagamento del canone di affitto per un determinato periodo di tempo.

Questa procedura prevede la notifica di un atto giudiziario di sfratto, seguita dall'intervento dell'autorità giudiziaria (con un procedimento breve se non ci sono contestazioni da parte del conduttore oppure con un provvedimento provvisorio sulla richiesta di rilascio e poi con l’istruzione di una causa vera e propria ove il conduttore sollevi contestazioni) e, se necessario, dall'uso della forza pubblica per far rispettare l'ordine di sfratto. Nello sfratto per morosità il giudice, oltre a stabilire la data per la restituzione della casa, può ingiungere al conduttore il pagamento dei canoni non pagati e ciò fino alla liberazione dell’immobile.

Infatti, lo scopo dello sfratto per morosità è di ristabilire il diritto del proprietario sull'immobile e recuperare eventuali somme dovute dall'inquilino moroso.

Contratto affitto scaduto e sfratto per finita locazione

Lo sfratto per finita locazione è una procedura legale che il proprietario di un immobile può intraprendere al termine di un contratto di affitto per riprendere il possesso del bene locato.

Questo può avvenire quando l'affitto giunge alla scadenza naturale, oppure in caso di recesso anticipato del proprietario in conformità alle clausole contrattuali.

Lo sfratto per finita locazione non è legato a inadempimenti da parte dell'inquilino, ma piuttosto alla conclusione del periodo di locazione stabilito nell'accordo.

Al termine della procedura, il proprietario otterrà un titolo esecutivo che gli consente, ove il conduttore non restituisca spontaneamente l’immobile, di agire in via esecutiva per rientrare in possesso del bene e disporne liberamente, ad esempio stipulando un nuovo contratto di affitto o vendendo l'immobile.

Il termine di grazia nel contratto di affitto a uno abitativo

In particolare per le locazioni ad uso abitativo è prevista una speciale sanatoria che permette al conduttore di sanare la morosità.

L’art. 55 delle L 392 del 1978 prevede, tra le altre cose che “la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

Peraltro la previsione consente anche di rateizzare il pagamento. Si indica, infatti, che “ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato”.

Si tratta di una previsione eccezionale, e come tale non applicabile in altre situazioni, che consente di far venire meno una risoluzione per inadempimento del contratto che si è già verificata. Proprio per la sua natura eccezionale, tale possibilità non è applicabile agli sfratti per morosità di immobili a uso commerciale.

Profili fiscali della locazione: la cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto in Italia per semplificare la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di affitto a uso abitativo. Consiste in un'imposta sostitutiva dell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e delle relative addizionali comunali e regionali, applicata sulle rendite catastali degli immobili locati.

Tale regime di tassazione può essere utilizzato solo dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritti reali (ad es. l’usufrutto) a condizione che la locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

La cedolare secca si applica a un'aliquota fissa, generalmente del 21% per i contratti di affitto liberi e del 10% per i contratti di locazione a canone concordato, a prescindere dal reddito complessivo del proprietario.

Questo regime fiscale offre diversi vantaggi, tra cui una maggiore trasparenza e prevedibilità della tassazione, la riduzione della burocrazia e l'eliminazione della necessità di calcolare e pagare le addizionali comunali e regionali.

Il proprietario dell'immobile può scegliere se aderire alla cedolare secca al momento della registrazione del contratto di affitto. L'opzione implica l'adozione del regime della cedolare secca per l'intera durata del rapporto contrattuale (o dell'estensione) o, nei casi in cui l'opzione venga esercitata negli anni successivi al primo, per il periodo rimanente del contratto.

Tuttavia, il locatore ha la possibilità di revocare l'opzione in ogni anno contrattuale successivo a quello in cui è stata attivata. Allo stesso modo, è sempre possibile riattivare l'opzione negli anni successivi alla revoca, tornando al regime della cedolare secca.

Affitto d’azienda e locazione di immobile commerciale: come qualificare il contratto?

Una delle questioni che talvolta si pone è quella di identificare quali siano le differenze tra locazione di immobile a uso commerciale e affitto d’azienda. Come qualificare il contratto?

Le parti potrebbero essere stimolate a inquadrare il loro accordo contrattuale in un modello o nell’altro per sfruttare le diverse normative: ricordiamo che nella locazione di immobile a uso commerciale il rapporto contrattuale deve durar almeno 6 anni e, se ha contatti diretti con il pubblico e il mancato rinnovo dipende da scelta del locatore, tale soggetto è tenuto a pagare l’indennità di avviamento.

Dunque, quali differenze ci sono tra i due contratti e sulla base di cosa qualificare il contratto in un modo o nell’altro?

La differenza principale tra locazione a uso commerciale e l'affitto di azienda riguarda l'oggetto dell'accordo e le finalità delle due tipologie di contratto:

• Contratto di locazione a uso commerciale: È un accordo tra il proprietario di un immobile (locatore) e un inquilino (conduttore) che stabilisce le condizioni per l'affitto di un bene destinato a scopi commerciali, industriali, artigianali o professionali, come negozi, uffici, magazzini o laboratori. Il contratto riguarda solamente la locazione dell'immobile e non comprende la cessione di un'attività commerciale o aziendale. In questo caso, il conduttore è responsabile della gestione della propria attività all'interno del bene locato.
• Affitto di azienda: È un accordo in cui il proprietario di un'azienda (affittante) concede a un terzo (affittuario) il diritto temporaneo di gestire e sfruttare l'azienda stessa, dietro il pagamento di un corrispettivo. L'affitto di azienda comprende non solo l'immobile in cui l'azienda è situata, ma anche tutti gli elementi che la compongono, come beni materiali e immateriali, avviamento, licenze, marchi, contratti, dipendenti e clientela. In questo caso, l'affittuario assume la responsabilità della gestione dell'azienda e ne condivide i rischi e i benefici con l'affittante.

Dunque, la qualificazione del contratto in un modo o nell’altro (e la conseguente applicazione delle disposizioni previste per quel tipo contrattuale) generalmente si fa verificando se cvi era o meno una attività preesistente che viene dato in gestione magari assieme all’immobile, che dunque non è l’unico bene ceduto in godimento.

Conclusioni sui contratti di affitto o locazione

Il contratto di locazione è uno strumento fondamentale per regolare il rapporto tra locatore e conduttore, garantendo i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. Conoscere le diverse tipologie di contratti, le clausole comuni e le normative vigenti è essenziale per stipulare un accordo adeguato e gestire al meglio il rapporto di affitto. Inoltre, è importante essere consapevoli delle possibili controversie e delle soluzioni a disposizione, così da prevenire i conflitti.

Al fine di garantire una corretta gestione del contratto di locazione, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore, come avvocati o consulenti immobiliari, che possano fornire supporto e consulenza nella redazione del documento contrattuale e nella risoluzione di eventuali problematiche.

In definitiva, un contratto di affitto ben redatto può contribuire a garantire una locazione non problematica per entrambe le parti, permettendo al conduttore di godere dell'immobile e al locatore di ottenere un rendimento adeguato dal proprio investimento immobiliare.