Cedolare secca: per quali affitti? come funziona?

5 aprile 2023

La cedolare secca è un'opzione facoltativa che consiste nel versamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali, calcolata sulla parte di reddito derivante dagli affitti dell'immobile. Inoltre, per i contratti d'affitto che adottano la cedolare secca, non sarà necessario pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo, normalmente richieste per registrazioni, risoluzioni e rinnovi dei contratti di locazione. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Esaminiamo le principali norme della cedolare secca valevoli anche per il 2022 e 2023 e i limiti entro cui può essere applicata per i diversi tipi di affitti.

Cedolare Secca: affitti e opzione per questo regime fiscale nel 2022 e 2023

L'opzione della cedolare secca può essere scelta sia al momento la registrazione del contratto sia negli anni successivi per affitti di durata pluriennale. Se l'opzione non viene esercitata inizialmente, la registrazione segue le norme ordinarie, e le imposte di registro e di bollo saranno dovute e non rimborsabili.

Per quanto tempo è valida l'opzione?

L'opzione implica l'applicazione delle norme della cedolare secca per tutta la durata del contratto (o dell'estensione), o per il periodo residuo del contratto se l'opzione viene esercitata negli anni successivi al primo. Il locatore può tuttavia revocare l'opzione in ogni anno contrattuale successivo a quello in cui è stata scelta per gli affitti, ed è possibile riattivarla negli anni successivi alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla fine dell'anno precedente e richiede il pagamento dell'imposta di registro, se dovuta.

Nel caso di estensione del contratto, è necessario confermare l'opzione della cedolare secca al momento della comunicazione di estensione. Tale conferma deve essere effettuata entro il termine stabilito per il pagamento dell'imposta di registro, ovvero entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente estensione. In caso di risoluzione del contratto, l'imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca. Tuttavia, è importante comunicare la risoluzione anticipata presentando il modulo RLI compilato all'ufficio dove il contratto è stato registrato.

Chi può usufruire nel 2022 e 2023 per i propri affitti della cedolare secca?

Il regime della cedolare secca può essere scelto da persone fisiche detentrici del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (ad esempio, usufrutto), a condizione che non affittino l'immobile nell'ambito di attività di impresa o professioni. Nel caso di comproprietà dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata separatamente da ogni locatore.

I locatori comproprietari che non optano per la cedolare secca devono versare l'imposta di registro calcolata sulla quota del canone di locazione attribuibile a loro in base alle quote di possesso. Inoltre, l'imposta di bollo sul contratto di locazione deve essere comunque pagata.

Optare per la cedolare secca significa rinunciare al diritto di richiedere l'aggiornamento del canone di locazione degli affitti per tutta la durata dell'opzione, anche se previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente.

Cedolare secca affitti: per quali inquilini si può applicare

Il regime della cedolare secca non è applicabile ai contratti di locazione di affitti stipulati con inquilini che svolgono attività di impresa o lavoro autonomo, a prescindere dall'uso successivo dell'immobile per scopi abitativi da parte di collaboratori e dipendenti. Fa eccezione la situazione dei locali commerciali classificati nella categoria C1, come stabilito dalla legge di bilancio 2019 (comma 59 dell'articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018).

L'opzione può essere esercitata anche per unità immobiliari residenziali affittate a cooperative edilizie per la locazione o enti non profit, a condizione che siano poi subaffittate a studenti universitari e messe a disposizione dei comuni rinunciando all'aggiornamento del canone di locazione o all'assegnazione (Dl 47/2014).

Per gli affitti di quali immobili si applica tale possibilità nel 2022 e 2023?

L'opzione può essere applicata ad affitti per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (ad eccezione dell'A10 - uffici o studi privati) affittate per uso residenziale e per le pertinenze ad esse collegate, affittate insieme all'abitazione o con contratto distinto e successivo rispetto a quello dell'immobile abitativo. È necessario che il rapporto di locazione coinvolga le stesse parti contrattuali, che nel contratto di locazione della pertinenza sia citato quello dell'immobile abitativo e sia evidenziato il vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.

L'opzione per la cedolare secca degli affitti può essere esercitata anche per i contratti di locazione strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono appartenere alla categoria catastale C/1 e avere una superficie non superiore a 600 metri quadrati, escludendo le pertinenze. L'aliquota applicabile è del 21%.

Cedolare secca: cosa accade in caso di locazioni brevi?

Anche coloro che utilizzano il regime delle locazioni brevi possono scegliere per gli affitti la cedolare secca al 21%. Si considera contratto di locazione breve un contratto di locazione di un immobile ad uso residenziale, della durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. A questo si equiparano i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

A partire dal 2021, l'applicabilità è prevista solo se, nell'anno, si destinano al massimo quattro appartamenti a tale scopo; oltre tale limite, l'attività, indipendentemente da chi la svolge, è considerata esercitata in forma imprenditoriale.

Cedolare secca: quali tasse si devono pagare nel 2022 e 2023 per gli affitti?

L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo degli affitti concordato tra le parti. Tuttavia, è prevista un'aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi a abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, sostanzialmente, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, dei comuni adiacenti e degli altri comuni capoluogo di provincia con elevata tensione abitativa individuati dal CIPE.

La scelta della cedolare secca comporta che il reddito in questione (i canoni per gli affitti o la locazione):

• è escluso dal reddito complessivo;

• tale reddito e l'imposta sostitutiva non possono beneficiare di oneri deducibili e detrazioni, rispettivamente;

• il reddito soggetto a cedolare deve essere incluso nel reddito ai fini del riconoscimento o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi tipo legati al possesso di requisiti reddituali (calcolo dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).