Cedolare secca: per quali affitti? come funziona?
La cedolare secca è un'opzione facoltativa che consiste nel versamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali, calcolata sulla parte di reddito derivante dagli affitti dell'immobile. Inoltre, per i contratti d'affitto che adottano la cedolare secca, non sarà necessario pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo, normalmente richieste per registrazioni, risoluzioni e rinnovi dei contratti di locazione.
Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Esaminiamo le principali norme della cedolare secca valevoli anche per il 2022 e 2023 e i limiti entro cui può essere applicata per i diversi tipi di affitti.

Cedolare Secca: affitti e opzione per questo regime fiscale nel 2022 e 2023
L'opzione della cedolare secca può essere scelta sia al momento
la registrazione del contratto sia negli anni successivi per affitti di
durata pluriennale. Se l'opzione non viene esercitata inizialmente, la
registrazione segue le norme ordinarie, e le imposte di registro e di bollo
saranno dovute e non rimborsabili.
Per quanto tempo è valida l'opzione?
L'opzione implica l'applicazione delle norme della cedolare
secca per tutta la durata del contratto (o dell'estensione), o per il
periodo residuo del contratto se l'opzione viene esercitata negli anni
successivi al primo. Il locatore può tuttavia revocare l'opzione in ogni
anno contrattuale successivo a quello in cui è stata scelta per gli affitti, ed è possibile
riattivarla negli anni successivi alla revoca, rientrando nel regime della
cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla fine
dell'anno precedente e richiede il pagamento dell'imposta di registro, se
dovuta.
Nel caso di estensione del contratto, è necessario confermare
l'opzione della cedolare secca al momento della comunicazione di estensione.
Tale conferma deve essere effettuata entro il termine stabilito per il
pagamento dell'imposta di registro, ovvero entro 30 giorni dalla scadenza del
contratto o di una precedente estensione. In caso di risoluzione del contratto,
l'imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per la
cedolare secca. Tuttavia, è importante comunicare la risoluzione anticipata
presentando il modulo RLI compilato all'ufficio dove il contratto è stato
registrato.
Chi può usufruire nel 2022 e 2023 per i propri affitti della cedolare secca?
Il regime della cedolare secca può essere scelto da persone
fisiche detentrici del diritto di proprietà o del diritto reale di
godimento (ad esempio, usufrutto), a condizione che non affittino l'immobile
nell'ambito di attività di impresa o professioni. Nel caso di comproprietà
dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata separatamente da ogni
locatore.
I locatori comproprietari che non optano per la cedolare
secca devono versare l'imposta di registro calcolata sulla quota del canone di
locazione attribuibile a loro in base alle quote di possesso. Inoltre,
l'imposta di bollo sul contratto di locazione deve essere comunque pagata.
Optare per la cedolare secca significa rinunciare al diritto
di richiedere l'aggiornamento del canone di locazione degli affitti per tutta la durata
dell'opzione, anche se previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata
dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati dell'anno precedente.
Cedolare secca affitti: per quali inquilini si può applicare
Il regime della cedolare secca non è applicabile ai
contratti di locazione di affitti stipulati con inquilini che svolgono attività di
impresa o lavoro autonomo, a prescindere dall'uso successivo dell'immobile
per scopi abitativi da parte di collaboratori e dipendenti. Fa eccezione la
situazione dei locali commerciali classificati nella categoria C1, come
stabilito dalla legge di bilancio 2019 (comma 59 dell'articolo 1 della legge n.
145 del 30 dicembre 2018).
L'opzione può essere esercitata anche per unità immobiliari
residenziali affittate a cooperative edilizie per la locazione o enti non
profit, a condizione che siano poi subaffittate a studenti universitari e messe
a disposizione dei comuni rinunciando all'aggiornamento del canone di locazione
o all'assegnazione (Dl 47/2014).
Per gli affitti di quali immobili si applica tale possibilità nel 2022 e 2023?
L'opzione può essere applicata ad affitti per unità immobiliari
appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (ad eccezione dell'A10 -
uffici o studi privati) affittate per uso residenziale e per le
pertinenze ad esse collegate, affittate insieme all'abitazione o con contratto
distinto e successivo rispetto a quello dell'immobile abitativo. È necessario
che il rapporto di locazione coinvolga le stesse parti contrattuali, che nel contratto
di locazione della pertinenza sia citato quello dell'immobile abitativo e sia
evidenziato il vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.
L'opzione per la cedolare secca degli affitti può essere esercitata anche
per i contratti di locazione strumentale stipulati nel 2019. I locali
commerciali devono appartenere alla categoria catastale C/1 e avere una
superficie non superiore a 600 metri quadrati, escludendo le pertinenze.
L'aliquota applicabile è del 21%.
Cedolare secca: cosa accade in caso di locazioni brevi?
Anche coloro che utilizzano il regime delle locazioni
brevi possono scegliere per gli affitti la cedolare secca al 21%. Si considera contratto di
locazione breve un contratto di locazione di un immobile ad uso residenziale,
della durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori
dell'esercizio di attività d'impresa. A questo si equiparano i contratti di
sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da
parte del comodatario.
A partire dal 2021, l'applicabilità è prevista solo se,
nell'anno, si destinano al massimo quattro appartamenti a tale scopo;
oltre tale limite, l'attività, indipendentemente da chi la svolge, è
considerata esercitata in forma imprenditoriale.
Cedolare secca: quali tasse si devono pagare nel 2022 e 2023 per gli affitti?
L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota
del 21% sul canone di locazione annuo degli affitti concordato tra le parti. Tuttavia, è
prevista un'aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone
concordato relativi a abitazioni situate nei comuni con carenze di
disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge
551/1988). Si tratta, sostanzialmente, dei comuni di Bari, Bologna, Catania,
Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, dei comuni
adiacenti e degli altri comuni capoluogo di provincia con elevata tensione
abitativa individuati dal CIPE.
La scelta della cedolare secca comporta che il reddito in
questione (i canoni per gli affitti o la locazione):
- è escluso dal reddito complessivo;
- tale reddito e l'imposta sostitutiva non possono beneficiare
di oneri deducibili e detrazioni, rispettivamente;
- il reddito soggetto a cedolare deve essere incluso nel
reddito ai fini del riconoscimento o della determinazione di deduzioni,
detrazioni o benefici di qualsiasi tipo legati al possesso di requisiti
reddituali (calcolo dell'ISEE, determinazione del reddito per essere
considerato a carico).