Preliminare di compravendita tra privati: cos'è?
Il preliminare di compravendita tra privati è un accordo
molto comune nel mercato immobiliare, che consente alle parti coinvolte di
stabilire i termini e le condizioni per la futura compravendita di un immobile.
Questo articolo esaminerà cosa è un preliminare di compravendita tra privati,
le differenze tra preliminare notarile e preliminare tra privati non
trascritto, e il ruolo cruciale dell'avvocato immobiliarista nella protezione
degli interessi del cliente.

Cos'è un preliminare di compravendita tra privati?
Il preliminare di compravendita tra privati è un contratto
che viene stipulato tra il venditore e l'acquirente prima della stipula del
contratto definitivo di compravendita. Questo accordo prevede la vendita di un
immobile tra due soggetti privati, ovvero persone fisiche che agiscono al di
fuori di un contesto aziendale o professionale. Il preliminare di compravendita
tra privati serve a delineare i termini e le condizioni della futura
transazione, come il prezzo di vendita, le modalità di pagamento, eventuali
condizioni sospensive e altre clausole che le parti ritengono rilevanti.
Preliminare tra privati non trascritto vs atto notarile
Il preliminare notarile è un contratto preliminare di
compravendita tra privati che viene stipulato davanti a un notaio. La presenza
del notaio garantisce la legalità del documento, la correttezza formale e
sostanziale del contratto e l'identità delle parti coinvolte.
Inoltre, il notaio provvede alla trascrizione del
preliminare presso il registro immobiliare, conferendo al contratto efficacia
erga omnes divenendo il contratto opponibile a terzi. Ciò impedisce il che il
venditore possa cedere a altri soggetti il bene e che i creditori del venditore
possano pignorare il bene in pregiudizio dell’acquirente.
Il preliminare tra privati non trascritto, invece, è un
accordo stipulato direttamente tra le parti senza l'intervento del notaio e,
pertanto, senza la trascrizione presso il registro immobiliare. Questo tipo di
contratto è meno costoso e più rapido da redigere rispetto al preliminare
notarile, ma offre meno garanzie in termini di sicurezza giuridica e protezione
degli interessi delle parti.
Peraltro, è da sottolineare che il preliminare trascritto
crea un privilegio in favore del compratore per la somma pagata in acconto: ciò
significa che, se il contratto non verrà eseguito, sarà più facile recuperare
la somma pagata.
Vantaggi e svantaggi dei diversi tipi di preliminari
La scelta tra preliminare notarile e quello tra privati non
trascritto dipende dalle esigenze e dalle priorità delle parti coinvolte. Il
preliminare notarile offre maggiore sicurezza giuridica, in quanto il notaio
verifica la correttezza del contratto e ne garantisce la trascrizione presso il
registro immobiliare. Tuttavia, questa opzione comporta costi più elevati e
tempi più lunghi.
Il preliminare tra privati non trascritto, d'altro canto, è
più economico e rapido da stipulare, ma offre minori garanzie in termini di
protezione degli interessi delle parti. In questo caso, è ancora più importante
affidarsi all'assistenza di un avvocato immobiliarista per assicurarsi che il
contratto sia redatto in modo corretto e conforme alle leggi vigenti.
Preliminare di compravendita tra privato: il ruolo dell'avvocato immobiliarista
Un avvocato immobiliarista è un professionista specializzato
nel diritto immobiliare che può fornire consulenza legale e assistenza in tutte
le fasi di una transazione immobiliare, inclusa la redazione e la revisione del
preliminare di compravendita tra privati. L'avvocato immobiliarista svolge un
ruolo fondamentale nella protezione degli interessi del cliente, assicurandosi
che il contratto rispetti le leggi vigenti e che le clausole siano formulate in
modo chiaro e preciso.
Inoltre, l'avvocato immobiliarista può aiutare il cliente a
valutare i rischi e le opportunità legati alla transazione, a negoziare le
condizioni più vantaggiose e a gestire eventuali controversie che possano
sorgere durante il processo. Sebbene non sia obbligatorio affidarsi a un
avvocato immobiliarista per la stipula di un preliminare di compravendita tra
privati, è altamente consigliabile farlo per garantire che i propri interessi
siano adeguatamente tutelati.
Quali sono le clausole più comuni in un preliminare di compravendita di immobili?
Le clausole più frequenti presenti nel contratto preliminare
di vendita di un immobile includono:
- Identificazione delle parti: Questa clausola identifica il
venditore e l'acquirente, specificando i loro dati personali e di contatto.
- Oggetto della compravendita: Descrive l'immobile oggetto
della transazione, indicando la sua ubicazione, metratura, caratteristiche,
eventuali pertinenze e confini.
- Prezzo di vendita: Stabilisce il prezzo pattuito per la
compravendita dell'immobile e le modalità di pagamento, come ad esempio
l'acconto o la caparra al momento della firma del preliminare e il saldo al rogito notarile.
- Modalità di pagamento: Indica le modalità di pagamento del
prezzo, come bonifico bancario, assegno circolare o altro.
- Termine per la stipula del contratto definitivo: Stabilisce
il termine entro il quale le parti si impegnano a stipulare il contratto
definitivo di compravendita, solitamente presso un notaio.
- Clausola penale: Prevede una penale in caso di inadempimento
di una delle parti, ad esempio se il venditore si rifiuta di concludere la
compravendita o se l'acquirente non riesce a pagare il saldo del prezzo.
- Clausola sospensiva: Indica eventuali condizioni sospensive
che devono essere soddisfatte prima della stipula del contratto definitivo,
come l'ottenimento di un mutuo da parte dell'acquirente o l'approvazione di un
permesso di costruzione.
- Clausola risolutiva espressa: Stabilisce che il contratto
preliminare si risolve automaticamente in caso di mancato adempimento di una
delle parti, senza necessità di ricorrere all'autorità giudiziaria.
- Stato dell'immobile: Indica lo stato dell'immobile al
momento della vendita, solitamente "venduto come visto" o
"venduto libero da persone e cose".
- Garanzie e vizi: Il venditore dichiara che l'immobile è
libero da vizi, ipoteche, servitù o altre limitazioni al trasferimento della
proprietà, e si impegna a fornire all'acquirente le eventuali garanzie previste
dalla legge.
- Spese notarili e imposte: Stabilisce la ripartizione delle
spese notarili e delle imposte relative alla compravendita tra venditore e
acquirente.
- Clausola di mediazione: Indica l'eventuale coinvolgimento di
un'agenzia immobiliare nella compravendita e stabilisce la provvigione dovuta
all'agente in caso di conclusione dell'affare.
Questo elenco non è esaustivo e altre clausole possono
essere incluse in base alle specifiche esigenze delle parti coinvolte. È
importante consultare un avvocato immobiliarista per garantire che il contratto
preliminare sia redatto in modo corretto e rispetti le normative vigenti.
Conclusioni su preliminare tra privati
Il preliminare di compravendita tra privati è un passo
fondamentale nel processo di compravendita di un immobile, poiché definisce i
termini e le condizioni della futura transazione. Esistono due tipi principali
di preliminari di compravendita tra privati: quello notarile, che prevede
l'intervento del notaio e la trascrizione presso il registro immobiliare, e quello
tra privati non trascritto, che viene stipulato direttamente tra le parti senza
l'intervento del notaio.
Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi, ma in
entrambi i casi è fondamentale affidarsi all'assistenza di un avvocato
immobiliarista per garantire che il contratto sia conforme alle leggi vigenti e
che gli interessi delle parti siano adeguatamente tutelati. L'avvocato
immobiliarista può fornire consulenza legale e assistenza nella redazione e
nella revisione del contratto, nella negoziazione delle condizioni e nella
gestione di eventuali controversie, contribuendo a rendere la transazione più sicura
e vantaggiosa per il cliente.