Rogito con Abuso Edilizio: cosa accade?

13 luglio 2023

Rogito con Abuso Edilizio: cosa accade? L’acquisto di un immobile rappresenta una delle decisioni più importanti nella vita di una persona; pertanto, è fondamentale assicurarsi che tutto proceda correttamente, incluso il rispetto delle leggi edilizie. Tuttavia, in alcuni casi, possono emergere delle difformità o abusi edilizi. Questo articolo mira a illustrare cosa accade quando ciò si verifica, con particolare attenzione al rogito notarile, alla sua validità o nullità in relazione all’abuso edilizio, e ai possibili accordi tra le parti.

Abuso Edilizio e Rogito Notarile

Un abuso edilizio è una violazione delle norme che regolamentano l’edilizia, che può variare da difformità minori, come piccole modifiche non autorizzate, a gravi infrazioni, come la costruzione senza permesso. Quando un immobile con abuso edilizio viene venduto, il rogito notarile, cioè l’atto finale di compravendita, gioca un ruolo cruciale.

Chiaramente il notaio non visiona i luoghi e non ha il compito di accertare che il bene venduto sia conforme ai permessi che lo riguardano. Dunque, la presenza di un rogito notarile non garantisce che il bene sia completamente regolare e non vi sia alcun tipo di abuso.

L’art. 46 comma 1 del DPR n. 380 del 2001 prevede che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.

Dunque, la nullità del rogito è nella sostanza formale e deriva dalla mancanza di una tale dichiarazione. La norma, però, non dice che il rogito è nullo anche, in presenza di un originario permesso e di questa dichiarazione, siano presenti poi della modifiche o variazioni dell’immobile.

Rogito con Abuso Edilizio: Cassazione Sezioni Unite 8230 del 2019

In merito alla questione di cui abbiamo appena trattato è di particolare importanza la sentenza Cassazione Sezioni Unite 8230 del 2019 secondo la quale “la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile […].

In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.

Il che conferma, in merito al rogito notarile con abuso edilizio, da un lato che il notaio si basa sulla dichiarazione delle parti e in particolare del venditore, che indica i titoli edilizi e che non sono state eseguite opere in difformità di essi, e dall’altro ce un eventuale abuso minore non comporta nullità dell’atto.

Mancanza del Titolo Abilitativo e Abusi Minori

Come in parte anticipato, in merito al rogito notarile con abuso edilizio, è importante fare una distinzione tra la mancanza totale del titolo abilitativo, cioè l’assenza di qualsiasi permesso di costruzione, e gli abusi minori. Nel primo caso, si tratta di un’infrazione grave che può comportare la nullità dell’atto di vendita. Gli abusi minori, invece, non comportano automaticamente la nullità dell’atto di vendita.

Ma cosa sono gli abusi minori?

È difficile fornire una indicazione sempre valida.

In linea di massima si può dire che un abuso edilizio minore si verifica quando gli interventi eseguiti non seguono precisamente le linee guida del progetto originale, ma le deviazioni riguardano solo aspetti specifici della costruzione, non elementi fondamentali.

Ad esempio, si può parlare di non conformità parziale se sono state apportate piccole modifiche relative a dettagli tecnici. Tuttavia, non devono essere state apportate modifiche alla dimensione complessiva, alla superficie o all'uso previsto dell'edificio.

Rogito con abuso edilizio: la responsabilità del venditore

Per evitare problemi futuri, è fondamentale che l’acquirente sia pienamente consapevole di qualsiasi difformità o abuso minore prima dell’acquisto con il rogito notarile.

Il fatto che l’abuso minore non sia sanzionato con la nullità dell’atto non fa venire meno il fatto che la presenza di un abuso minore può rappresentare un inadempimento del venditore.

Se il venditore cede un immobile dichiarando che è in regola e conforme ai permessi edilizi, ma poi l’acquirente scopre che così non è, ben può porsi un problema di responsabilità. In particolare, il compratore potrebbe chiedere il risarcimento dei danni e in particolare il rimborso dei costi di sistemazione o rimessione in pristino oppure quelli derivanti dal minor valore del bene. Astrattamente potrebbe essere possibile anche la risoluzione del contratto ove si ritenga la difformità grave e come tale determinante del consenso.

La prescrizione dell’azione del compratore verso il venditore per abusi edilizi non dichiarati nel rogito notarile

Questa responsabilità del venditore non è soggetta ai ristretti termini valevoli per la garanzia dei vizi della cosa venduta.

Si tratta di una responsabilità da inadempimento soggetta alla prescrizione di 10 anni.

Si discute se siano 10 anni che decorrono dal rogito notarle o da quando l’acquirente ha avuto la percezione della presenza degli abusi.

Nella decisione n. 23236 del 15 novembre 2016, la Corte di Cassazione ha definito i tempi entro cui è possibile esercitare i propri diritti legali. La durata è di 10 anni, ma si è indicato che il termine inizia non dal momento della firma del contratto di compravendita, bensì dal rilevamento dell'abuso edilizio.

Quindi, il periodo di prescrizione inizia soltanto quando si è effettivamente consapevoli della presenza dell'abuso edilizio, non dal momento dell'acquisto della proprietà immobiliare.

L’Importanza della Trasparenza e degli Accordi tra le Parti

Se il venditore volesse evitare future contestazioni derivanti dalla stipulazione di un rogito notarile con abuso edilizio, dovrebbe valutare la sottoscrizione di un accordo in cui si dia atto delle difformità o degli abusi presenti e si indichi che queste sono note e accettate dal compratore, essendosene tenuto conto nella determinazione del corrispettivo pattuito per la compravendita.

La trasparenza e la chiarezza durante le trattative possono contribuire a prevenire contenziosi futuri e a garantire che l’acquirente non possa successivamente richiedere un risarcimento o la risoluzione del contratto a causa di abusi di cui era già a conoscenza.

Vi è responsabilità anche del notaio che ha stipulato il rogito notarile?

Come anticipato, la legge non attribuisce al notaio alcuna responsabilità nel caso di non conformità urbanistiche. Il notaio, in qualità di funzionario pubblico che redige l'atto, non ha alcun dovere di controllare la veridicità delle affermazioni del venditore riguardanti la conformità urbanistica della proprietà in questione.

Quindi, di massima, "nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante, risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria" (Cass. pen., 26 marzo 2012, n. 11628).

Conclusione su Rogito con Abuso Edilizio

In conclusione, l’acquisto di un immobile con abuso edilizio può comportare una serie di questioni legali complesse.

Tuttavia, il rogito notarile non è automaticamente nullo a causa dell’abuso edilizio. Per gli abusi minori, è importante che l’acquirente sia pienamente consapevole della situazione e che ciò sia chiaramente indicato in un accordo separato o nel contratto preliminare. La trasparenza e la chiarezza in queste questioni possono contribuire a prevenire problemi futuri e a garantire una transazione fluida e sicura per entrambe le parti.