Diritto di prelazione terreno agricolo: come funziona?

25 gennaio 2025

Quando sussiste il diritto di prelazione terreno agricolo? La prelazione agraria è un meccanismo giuridico che garantisce a coltivatori diretti e confinanti la priorità nell’acquisto di terreni agricoli in vendita. Questo diritto è disciplinato da due leggi fondamentali: L’art. 8 della legge n. 590 del 1965, che riconosce la prelazione al coltivatore diretto del terreno agricolo; L’art. 7 della legge n. 817 del 1971, che tutela il coltivatore confinante, purché siano rispettate determinate condizioni. Ma quando sussiste effettivamente il diritto di prelazione e come si esercita? Quando non spetta il diritto di prelazione agraria? E come comportarsi in situazioni particolari, come la vendita in blocco di terreno e fabbricato?

Diritto di prelazione terreno agricolo: cos’è?

Il diritto di prelazione di un terreno agricolo è un diritto legale che garantisce a determinate persone la priorità nell'acquisto di un terreno agricolo messo in vendita, prima che possa essere venduto a chiunque altro. In pratica, è come una "preferenza" o "diritto di primo rifiuto" sul terreno. Quando un proprietario decide di vendere un terreno agricolo che rientra nelle condizioni stabilite dalla legge, prima di concludere una vendita con un altro acquirente, deve offrire la possibilità di acquisto a coloro che detengono il diritto di prelazione, solitamente a condizioni equivalenti a quelle concordate o proposte all'eventuale acquirente esterno.

Ecco alcune caratteristiche generali del diritto di prelazione di un terreno agricolo:

• Protezione dei lavoratori agricoli e dei piccoli proprietari: Questo diritto è stato introdotto in molte legislazioni per proteggere gli interessi dei lavoratori agricoli o dei piccoli proprietari terrieri, consentendo loro di espandere o consolidare le loro proprietà agricole.
• Terreni confinanti: Spesso, il diritto di prelazione viene riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti con il terreno messo in vendita. Questo permette di evitare una eccessiva frammentazione delle proprietà agricole e di facilitare una gestione più efficiente del terreno.
• Condizioni e termini specifici: La legge stabilirà le condizioni e i termini entro cui il diritto di prelazione può essere esercitato. Ad esempio, potrebbero esserci termini temporali entro cui la persona con diritto di prelazione deve manifestare il suo interesse ad acquistare il terreno.
• Conseguenze della mancata notifica: Se il venditore non notifica adeguatamente la vendita a coloro che hanno diritto di prelazione, potrebbe esserci una base legale per annullare la vendita o per altre sanzioni legali.
• Prezzo e condizioni: Generalmente, il terreno deve essere offerto a chi ha diritto di prelazione alle stesse condizioni (o migliori) rispetto a quelle proposte ad altri potenziali acquirenti.

In sintesi, il diritto di prelazione di un terreno agricolo serve a proteggere e favorire determinate categorie di persone (come lavoratori agricoli, coltivatori diretti o proprietari di terreni confinanti) offrendo loro la priorità nell'acquisto di terreni agricoli in vendita.

L’ipotesi del coltivatore del bene oggetto di contratto ex art. 8 della L. n. 590 del 1965

L'articolo 8 della L. n. 590 del 1965 stabilisce le condizioni in cui viene riconosciuto il diritto di prelazione per terreni agricoli. Ecco un riassunto delle principali disposizioni:

• Tipo di trasferimento: Il diritto di prelazione si applica in caso di trasferimento di un terreno agricolo a titolo oneroso (ovvero una vendita) o in caso di concessione in enfiteusi (un tipo di contratto che prevede l'uso di un terreno per un lungo periodo di tempo, in cambio del pagamento di un canone).
• Categoria di terreni: Il terreno in questione deve essere affittato a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria o a compartecipazione. Tuttavia, sono esclusi i terreni affittati con contratti stagionali.
• Soggetti con diritto di prelazione: Hanno diritto di prelazione l'affittuario, il mezzadro, il colono e il compartecipante, a condizione che vengano rispettate certe condizioni (si veda però anche il paragrafo successivo sul coltivatore confinante).
• Requisiti del coltivatore: Per esercitare il diritto di prelazione, il coltivatore deve aver coltivato il terreno in questione per almeno due anni. Questo requisito serve per garantire che il coltivatore abbia un legame stabile e duraturo con il terreno.
• Limiti alla superficie: Il fondo per il quale si intende esercitare il diritto di prelazione, sommato ad altri terreni eventualmente posseduti dal coltivatore (in proprietà o enfiteusi), non deve superare una superficie tripla rispetto a quella che corrisponde alla capacità lavorativa della sua famiglia. Questo limite serve per evitare l'accumulazione eccessiva di terreno e garantire una distribuzione equa delle risorse agricole.

In sostanza, l'articolo 8 della L. n. 590 del 1965 tutela i coltivatori che hanno un legame stabile e duraturo con un terreno agricolo, garantendo loro la priorità di acquisto quando il terreno viene venduto, a condizione che rispettino certi requisiti e limiti alla superficie.

Prelazione agraria confinante ex art. 7 della legge 817 del 1971

Il diritto di prelazione del terreno agricolo è un meccanismo legale che garantisce a determinate categorie di persone la priorità nell'acquisto di un terreno agricolo posto in vendita.

L'articolo 7 della legge 817 del 1971 stabilisce ulteriori le condizioni in cui si può esercitare questo diritto:

• Mezzadri o coloni con contratti recenti: Questo diritto spetta al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge del 15 settembre 1964, n. 756. Ciò significa che i contratti stipulati dopo questa data danno al mezzadro o al colono il diritto di avere la priorità nell'acquisto del terreno agricolo posto in vendita.
• Coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti: Il coltivatore diretto che possiede terreni adiacenti ai terreni messi in vendita ha il diritto di prelazione, a condizione che sui terreni che intende acquistare non siano presenti mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti che siano anch'essi coltivatori diretti.
• Imprenditori agricoli professionali con terreni confinanti: Gli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola e proprietari di terreni confinanti con quelli in vendita, possono esercitare il diritto di prelazione. Tuttavia, come per il punto precedente, il diritto è valido solo se sul terreno in vendita non ci sono mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti che siano coltivatori diretti.

La norma precisa anche che, se vengono messi in vendita più terreni, ogni affittuario, mezzadro o colono ha la possibilità di esercitare il diritto di prelazione sia per il singolo terreno che coltiva sia per l'intero insieme di terreni messi in vendita. Possono farlo sia individualmente che congiuntamente con altri aventi diritto.

In sintesi, il diritto di prelazione del terreno agricolo mira a proteggere e garantire a coloro che già lavorano o possiedono terreni confinanti la priorità nell'acquisto di terreni agricoli in vendita.

Quando Non Si Può Esercitare la Prelazione Agraria

La prelazione agraria non è sempre applicabile e, in determinati casi, la legge o la giurisprudenza ne escludono l’esercizio. Ecco le principali situazioni in cui il diritto di prelazione agraria non sussiste:

• Contratti diversi dalla vendita: La prelazione agraria si applica esclusivamente in caso di vendita. Non opera, invece, nei casi di:

• Permuta.
• Vendita forzata.
• Liquidazione coatta.
• Fallimento.
• Espropriazione per pubblica utilità.

• Contratti di donazione o donazioni indirette (ad esempio, vendite a un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato, configurate come donazioni indirette – Cass. n. 5584/2003 e n. 7969/1991).
• Terreni non agricoli: Il diritto di prelazione è strettamente legato alla natura agricola del terreno. Non si può esercitare la prelazione se il terreno ha una destinazione diversa, come edilizia, industriale o turistica. Questo vale anche per terreni con edificabilità superiore a quella tipica delle aree agricole, come specificato dalla Corte d’Appello di Venezia, che ha chiarito che il diritto di prelazione agraria non si applica se il terreno rientra in zone di espansione urbana o è destinato a un uso non agricolo.
• Unità poderale inscindibile: In caso di vendita in blocco di più terreni o di un’azienda agricola, la prelazione agraria non può essere esercitata su un singolo appezzamento se il frazionamento compromette l’unità produttiva. La Cassazione ha precisato che il diritto si applica solo se il terreno oggetto di prelazione “presenta un’autonomia colturale e produttiva” e il frazionamento non incide sull’unitarietà funzionale del complesso (Cass. n. 4797/1986).

In sintesi, il diritto di prelazione agraria mira a tutelare l’equilibrio e la funzionalità del settore agricolo, ma trova limiti quando il terreno non ha natura agricola, quando si tratta di contratti diversi dalla vendita, o quando il frazionamento del fondo pregiudicherebbe l’unità produttiva dell’azienda agricola.

Inapplicabilità della disciplina ai contratti diversi dalla vendita

La normativa che regola il diritto di prelazione per terreni agricoli stabilisce alcune eccezioni. Mestre questo diritto si applica in caso di vendita, non è applicabile nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e situazioni in cui i terreni sono previsti per usi edilizi, industriali o turistici secondo piani regolatori, anche non ufficialmente approvati.

Alcuni, sfruttando questa previsione, cercano di evitare il diritto di prelazione agraria scegliendo forme contrattuali diverse dalla vendita, tra quelle elencate.

La giurisprudenza ha chiarito che non c'è diritto di prelazione se un terreno è donato o se la vendita avviene a un prezzo favorevole, configurandosi come donazione indiretta. Per esempio, secondo la Cassazione (sentenze n. 5584/2003 e n. 7969/1991), una vendita a prezzo vantaggioso può essere vista come una donazione indiretta, rendendo non applicabile il diritto di prelazione agraria.

Resterebbe da verificare, nel singolo caso, se il contratto diverso concluso sia valido o inefficace, ad esempio perché simulato: una donazione simulata in luogo di una vendita.

Diritto di prelazione del terreno e natura agricola del bene

Il diritto di prelazione è strettamente legato alla natura agricola del terreno in questione. Questo significa che solo se un terreno è classificato come agricolo, i confinanti possono esercitare il diritto di prelazione in caso di vendita.

La Corte d'Appello di Venezia, con una sentenza del 28 ottobre 2021, ha fornito un'interpretazione rilevante su questa questione. Secondo tale decisione, non basta che un terreno sia classificato come non edificatorio perché sia considerato agricolo. Se un'area ha un'edificabilità superiore a quella tipica per le zone agricole e non è vincolata alle esigenze agricole, allora tale area viene considerata come una zona edificabile di espansione urbana. In sostanza, un terreno che è destinato a un possibile uso non agricolo, come ad esempio edilizio, industriale o turistico, secondo un piano regolatore (anche se non ancora approvato), non può essere soggetto al diritto di prelazione agraria.

La sentenza ha anche precisato che per determinare se un terreno può essere oggetto di prelazione agraria, si deve esaminare la sua destinazione sia al momento della vendita sia al momento in cui viene esercitato il diritto di prelazione. Tuttavia, eventuali cambiamenti nella destinazione del terreno, da agricolo a edificabile o urbano, che avvengono dopo l'esercizio effettivo del diritto di prelazione ma prima della decisione giudiziaria definitiva sulla prelazione, non sono rilevanti per la decisione stessa.

Cosa accede in ipotesi di bene solo parzialmente agricolo?

La sentenza della Corte d'Appello di Venezia del 28 ottobre 2021 affronta la questione della prelazione agraria quando le proprietà confinanti sono solo parzialmente agricole.

La chiave della decisione è che il diritto di prelazione agraria può essere esercitato solo sulla parte del terreno effettivamente classificata come agricola, escludendo qualsiasi porzione di terreno che abbia una destinazione diversa, come edilizia, industriale o turistica. Questo perché le norme sulla prelazione agraria sono di natura eccezionale e mirano specificamente a sostenere e sviluppare la proprietà agricola. Di conseguenza, non si può estendere il concetto di "fondo rustico" a includere parti del terreno con una destinazione diversa, indipendentemente dal fatto che l'area agricola possa essere maggiore in termini di superficie o valore rispetto alle altre parti.

Pertanto, se una proprietà ha sia aree agricole che non agricole, come ad esempio una zona destinata alla costruzione di una strada pubblica, solo l'area agricola può essere oggetto di prelazione agraria. La sentenza conclude affermando che se un terreno ha una destinazione sia agricola che urbanistica, il diritto di prelazione può essere applicato solo alla parte agricola del terreno.

Prelazione agraria vendita in blocco terreno e fabbricato

In caso di vendita in blocco di terreni agricoli e fabbricati, la prelazione agraria può essere esercitata solo in specifiche condizioni. La normativa (art. 7, comma 3° della legge n. 817 del 1971) prevede che “nel caso di vendita di più fondi, ogni affittuario, mezzadro o colono può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione sul fondo coltivato o sull’intero complesso di fondi”. Tuttavia, questa possibilità è subordinata all’autonomia funzionale del terreno rispetto al resto della proprietà.

La Cassazione ha chiarito che il diritto di prelazione agraria si applica anche quando il fondo in vendita è parte di un blocco più ampio, purché il suo distacco non comprometta l’unità di un’azienda agraria inscindibile. Infatti, “la prelazione agraria è esercitabile se il terreno oggetto di vendita presenta un’autonomia colturale e produttiva, indipendentemente dalla configurazione contrattuale data dalle parti” (Cass., n. 4797/1986). Questo implica che l’accertamento deve basarsi sulla situazione oggettiva, valutando se il fondo sia frazionabile senza compromettere l’unità produttiva.

La Corte ha inoltre sottolineato che la prelazione agraria “risponde alla finalità di razionale sfruttamento della proprietà agricola”, specificando che il diritto può riguardare anche una parte limitata del terreno, purché ciò non infranga l’unità funzionale del fondo (Cass., n. 2757/1990).

In conclusione, la prelazione agraria può essere esercitata su un appezzamento specifico di un terreno venduto in blocco, a condizione che questo mantenga la sua autonomia colturale e non sia indispensabile all’unità produttiva complessiva. L’analisi del caso concreto è dunque essenziale per determinare la possibilità di esercitare il diritto.

Come si esercita questo diritto?

La legge 590 del 1965 fornisce dettagli specifici, concentrando l'attenzione sugli aspetti operativi legati all'esercizio del diritto di prelazione terreno agricolo del confinante, in particolare riguardo ai tempi.

Più precisamente, si stabilisce che il proprietario deve inviare tramite raccomandata al coltivatore la proposta di vendita, allegando un contratto preliminare in cui siano specificati il nome del potenziale compratore, il prezzo di vendita e le altre clausole concordate, inclusa quella relativa alla possibilità di esercizio del diritto di prelazione.

Il coltivatore ha 30 giorni di tempo per far valere il suo diritto.

Cosa accede se il venditore non procede alla comunicazione ?

Sempre la legge 590 del 1965 chiarisce questo aspetto.

Se il proprietario omette tale notifica relativa alla sua volontà di vendere o il prezzo indicato risulta maggiore rispetto a quello definito nel contratto di vendita, chi possiede il diritto di prelazione ha la facoltà, entro un anno dalla registrazione del contratto di vendita, di riscattare il terreno dall'acquirente o da qualsiasi successivo detentore.

Questo particolare evidenzia un elemento cruciale della normativa sul diritto di prelazione terreno agricolo del confinante: essendo una prelazione stabilita per legge, l'inadempimento dell'obbligo di offrire il terreno in prelazione non rende responsabile il proprietario solo per danni, ma permette al confinante avente diritto di riacquistare il terreno anche da un terzo acquirente.

Occorre ricordare, in linea generale, che la prelazione legale deriva da norme di legge: essa è opponibile ai terzi, il che significa che il beneficiario può esercitarla anche se il terzo acquirente non ne era a conoscenza. In caso di mancato rispetto, il beneficiario può riscattare il bene dal terzo alle condizioni pattuite.

Al contrario, la prelazione convenzionale nasce da un accordo tra le parti: il soggetto con il diritto di prelazione, in caso di violazione, può chiedere i danni al venditore ma non riscattare il bene dal terzo acquirente.

Diritto di prelazione di un terreno agricolo: conclusioni

Il diritto di prelazione per terreni agricoli rappresenta un meccanismo giuridico fondamentale per tutelare gli interessi dei lavoratori del settore agricolo, garantendo una maggiore stabilità e continuità nella gestione dei terreni. L'obiettivo principale di tale normativa è proteggere e privilegiare coloro che hanno un legame diretto e stabile con la terra, come coltivatori, mezzadri e proprietari di terreni confinanti, evitando che questi terreni vengano facilmente acquistati da soggetti esterni al contesto agricolo. Inoltre, è essenziale che sia i venditori sia gli acquirenti siano ben informati sui loro diritti e obblighi relativi a questo specifico diritto, per evitare controversie e garantire transazioni chiare e trasparenti. La comprensione e il rispetto delle norme vigenti riguardanti il diritto di prelazione, pertanto, sono fondamentali per mantenere l'integrità e la sostenibilità del settore agricolo, favorendo al contempo lo sviluppo rurale e la conservazione delle tradizioni agricole locali.

FAQ sul diritto di prelazione agraria del terreno agricolo

1. Chi ha diritto alla prelazione agraria?

Il diritto di prelazione agraria spetta a:

• Coltivatori diretti che conducono in affitto il terreno da almeno due anni.
• Coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti, a condizione che non ci siano affittuari, mezzadri o altri aventi diritto sul terreno in vendita.
• Imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, che possiedono terreni confinanti.

2. Quando il confinante non ha diritto di prelazione?

Un confinante non coltivatore diretto non può esercitare il diritto di prelazione agraria. Inoltre, il confinante coltivatore diretto perde il diritto se sul terreno in vendita ci sono affittuari, mezzadri o coloni con diritto di prelazione.

3. Come funziona la prelazione sui terreni agricoli?

La prelazione agraria si esercita quando il proprietario di un terreno agricolo decide di venderlo. Egli deve notificare la proposta di vendita agli aventi diritto, che hanno 30 giorni per accettare e acquistare il terreno alle stesse condizioni proposte a terzi.

4. Chi non è coltivatore diretto ha diritto di prelazione?

No, il diritto di prelazione agraria è riservato ai coltivatori diretti o agli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. Un soggetto non coltivatore diretto non può esercitare tale diritto.

5. Diritto di prelazione terreno agricolo: in quali casi si applica?

Il diritto di prelazione terreno agricolo si applica nei casi di vendita del terreno a titolo oneroso. Deve trattarsi di un terreno agricolo, non edificabile, e l’acquirente deve rispettare i requisiti previsti dalla legge, come essere coltivatore diretto o confinante.

6. Prelazione agraria: cosa significa?

La prelazione agraria è il diritto riconosciuto dalla legge ad alcune categorie di soggetti, come coltivatori diretti e confinanti, di essere preferiti nell’acquisto di un terreno agricolo in vendita, a parità di condizioni con altri acquirenti.

7. Quando non spetta il diritto di prelazione agraria?

Il diritto di prelazione agraria non spetta nei seguenti casi:

• Se il terreno è edificabile o destinato a usi non agricoli.
• Se il terreno è donato o venduto a un prezzo simbolico (donazione indiretta).
• Se il contratto non è di vendita ma di permuta, vendita forzata, o altre forme escluse dalla legge.

8. Prelazione agraria: vendita in blocco terreno e fabbricato, come funziona?

In caso di vendita in blocco di terreno e fabbricato, la prelazione agraria si applica solo se il terreno agricolo mantiene un’autonomia colturale rispetto al resto della proprietà. Il frazionamento non deve compromettere l’unità produttiva dell’azienda.