Modi di acquisto della proprietà: a titolo originario e derivativo

10 ottobre 2023

Modi di acquisto della proprietà: a titolo originario e derivativo. Vediamo nell’articolo che segue in cosa consistono le due ipotesi e quali sono le differenze. Analizziamo poi anche i principali modi di acquisto della proprietà a titolo originario e a titolo derivativo.

Modi di acquisto della proprietà: a titolo originario e derivativo

Nel panorama giuridico relativo ai modi di acquisto della proprietà, è fondamentale distinguere tra acquisizioni a titolo originario e acquisizioni a titolo derivativo. L'acquisto a titolo originario implica che un soggetto diventa proprietario di un bene o di un diritto senza che ci sia un trasferimento da parte di un precedente titolare. Esso sorge, quindi, indipendentemente dalla volontà di un altro soggetto e senza continuità con un diritto precedente. Esempi tipici di acquisizione a titolo originario sono l'usucapione e l'occupazione. D'altro canto, l'acquisto a titolo derivativo si verifica quando vi è un trasferimento di un diritto da un soggetto (cedente) ad un altro (cessionario) in virtù di un atto giuridico, quale può essere una vendita, una donazione o una successione per morte. In questi casi, il cessionario subentra nella posizione giuridica del cedente, continuando la titolarità del diritto dal punto in cui era stato lasciato dal precedente titolare. La differenza tra questi due modi di acquisto è cruciale nella determinazione della natura e dell'estensione dei diritti acquisiti e delle eventuali limitazioni o oneri che vi si applicano.

Modi di acquisto della proprietà a Titolo Derivativo

I modi di acquisto a titolo derivativo rappresentano quei meccanismi giuridici mediante i quali un soggetto acquisisce un diritto da un altro soggetto, seguendo un trasferimento che avviene in base alla volontà del cedente. Questi acquisti presuppongono sempre un atto o un fatto giuridico che determina il passaggio del diritto da un soggetto all'altro. Fra i modi di acquisto a titolo derivativo più comuni, troviamo la compravendita, attraverso la quale un soggetto (venditore) trasferisce la proprietà di un bene ad un altro (acquirente) in cambio di un prezzo; la donazione, ovvero il trasferimento gratuito di un diritto senza controprestazione; la permuta, che comporta lo scambio di beni o diritti tra due parti; e la successione per morte, in cui i beni del defunto vengono trasferiti agli eredi. Anche l'assegnazione in esecuzione di un giudizio e la dazione in pagamento sono modi derivativi di acquisizione. In tutti questi casi, l'acquirente subentra nella posizione giuridica del cedente e può trovare la sua titolarità soggetta a diritti o limitazioni preesistenti.

Come si trasmette la Proprietà nei Modi di Acquisto a Titolo Derivativo?

Nei modi di acquisto a titolo derivativo, un principio fondamentale del diritto stabilisce che "nessuno può trasferire più diritti di quanti ne possiede".

Pertanto, affinché l'acquisto a titolo derivativo sia valido e completo, il venditore o cedente deve effettivamente possedere i diritti che intende trasferire. Se una persona vende un bene di cui non è proprietaria, il trasferimento della proprietà non avviene validamente a titolo derivativo.

Al più l’acquisto, in questa ipotesi, può avvenire con l’acquisto a titolo originario se ricorrono i presupposti: potrebbe quindi esserci un "acquisto a non domino", in presenza di una cessione dal non proprietario con un acquirente in buona fede che abbia ottenuto il possesso del bene.

Va poi sottolineato che in tutti i casi di acquisto a titolo derivativo, il bene o il diritto viene trasferito nei limiti della proprietà del cedente e con gli stessi oneri e pesi che gravavano sulla proprietà al momento del trasferimento. Dunque, l'acquirente non ottiene più diritti di quanti ne deteneva il cedente e resta soggetto alle stesse limitazioni o gravami preesistenti.

Modi di acquisto proprietà a Titolo Originario

Nel panorama giuridico relativo ai modi di acquisto della proprietà, i metodi a titolo originario rappresentano quelle modalità con cui un soggetto acquisisce un bene o un diritto indipendentemente dalla volontà di un precedente titolare e senza continuità con un diritto precedente. Ecco i principali modi di acquisto a titolo originario:

• Occupazione: Si riferisce all'appropriazione di cose che non hanno mai avuto un proprietario o che sono state abbandonate. Ad esempio, la pesca del pesce è un'ipotesi di occupazione.
• Invenzione: Non va confusa con l'innovazione tecnologica. In ambito giuridico, si riferisce al ritrovamento di una cosa perduta di cui non si conosce il legittimo proprietario. L'inventore può diventare proprietario se, dopo un certo periodo e seguendo procedure legali specifiche, il vero proprietario non la reclama.
• Accessione: Riguarda l'acquisto di un bene in virtù dell'unione o dell'incorporazione con un altro. Se un bene (principale) viene unito o mescolato con un altro (accessorio) in modo irreversibile, il proprietario del bene principale diventa proprietario dell'intero.
• Usucapione: È il meccanismo per cui un soggetto acquisisce la proprietà di un bene in virtù del possesso pacifico, continuo e non contestato di questo per un determinato periodo di tempo, come stabilito dalla legge.
• Acquisto a non domino: come detto, questo modo di acquisto riguarda i soli beni mobili e consente di diventare proprietari quando si è acquistato da un soggetto che non era proprietario, in presenza della buona fede di chi acquista e del possesso da parte sua del bene.

Questi metodi evidenziano la complessità e la varietà delle modalità con cui la proprietà può essere acquisita senza un trasferimento diretto da un precedente proprietario.

L’occupazione delle cose prive di proprietario

L'occupazione rappresenta uno dei modi di acquisto a titolo originario e si concretizza nell'appropriazione delle "cose di nessuno", ovvero di beni che non hanno un proprietario attuale.

Affinché l'occupazione sia efficace, sono necessari due elementi essenziali: l'impossessamento fisico della cosa e la volontà di occupare, intesa come l'intenzione di fare propria la cosa in questione.

È interessante notare che l'occupazione riguarda principalmente cose mobili, dato che gli immobili "di nessuno" sono, per principio giuridico, proprietà dello Stato.

Le "cose di nessuno" includono oggetti come le cose abbandonate dal precedente proprietario, gli animali che formano oggetto di pesca e, in certi contesti, le cose mobili raccolte con il consenso del proprietario, come ad esempio la legna raccolta su un fondo altrui.

L'occupazione, dunque, stabilisce una modalità per cui un individuo può legittimamente rivendicare la proprietà di un bene precedentemente senza titolare.

L’invenzione: il ritrovamento delle cose smarrite

L'invenzione si riferisce al ritrovamento di cose smarrite, cioè di beni che sono stati persi dal loro legittimo proprietario senza la volontà di abbandonarli.

A differenza dell'occupazione, dove si tratta di appropriarsi di cose che nessuno possiede o che sono state abbandonate volontariamente, nell'invenzione esiste un obbligo morale e spesso anche giuridico di restituire la cosa ritrovata al legittimo proprietario.

Se il ritrovatore non conosce o non riesce a identificare il legittimo proprietario, è tenuto a consegnare l'oggetto al sindaco del luogo del ritrovamento. Solitamente segue una fase di pubblicazione, e se il bene non viene reclamato entro un periodo stabilito dalla legge (un anno), può diventare di proprietà del ritrovatore.

L'articolo 930 del Codice Civile regola il premio spettante al ritrovatore di una cosa smarrita. Tale articolo prevede tre situazioni specifiche: questo premio è pari al decimo (il 10%) della somma o del prezzo della cosa ritrovata ma solo se la somma o il prezzo della cosa ritrovata non supera euro 5,16; sulla parte eccedente tale importo il premio è di un ventesimo (il 5%). Peraltro, se la cosa ritrovata non ha un valore commerciale la misura del premio viene determinata dal giudice.

Nel caso in cui sorga un conflitto tra chi ha avvistato per primo la cosa smarrita e chi l'ha effettivamente raccolta, prevale il diritto di chi l'ha avvistata.

Modi di acquisto della proprietà a titolo originario: l’Accessione di cosa mobile a immobile

L'accessione è uno dei modi di acquisto a titolo originario della proprietà, e si manifesta quando un bene (detto accessorio) si unisce a un altro bene (detto principale), diventando parte di esso.

La regola generale è nella sostanza che il proprietario della cosa principale diventa proprietario della cosa accessoria, al più in alcuni casi dovendo riconoscere un valore o indennità all’altro proprietario del bene accessorio.

Tale fenomeno può coinvolgere sia beni mobili sia immobili, e la legge stabilisce precise regole a seconda delle diverse situazioni.

L’accessione di cosa mobile a immobile si ha quando un bene mobile viene incorporato in un immobile, come nel caso di un immobile in costruzione. Un esempio può essere un materiale edile utilizzato per costruire una casa.

Nella disciplina dell'accessione di cosa mobile a immobile, uno dei principi cardine è che il proprietario del terreno diventa automaticamente proprietario di quanto viene costruito o piantato su di esso. Questo concetto ha importanti ripercussioni sia dal punto di vista pratico che giuridico.

Immaginiamo, ad esempio, una situazione in cui una ditta costruttrice edifichi una casa su un terreno. Nonostante la ditta abbia fornito i materiali e l'opera per costruire l'immobile, una volta terminata la costruzione, la proprietà dell'edificio spetta al proprietario del terreno e non alla ditta. La ditta costruttrice, pertanto, può avanzare una pretesa per il compenso relativo al suo lavoro, ma non ha alcun diritto di riprendersi i materiali utilizzati né può rivendicare una quota di proprietà dell'edificio. Questo principio è sancito per evitare situazioni complesse e potenzialmente ingiuste in cui, ad esempio, un costruttore potrebbe rivendicare diritti su una casa costruita su terreno altrui, creando potenziali conflitti e incertezze.

Un altro scenario interessante si verifica in ambito familiare. Se un terreno appartiene a uno dei coniugi e sulla proprietà viene costruito un edificio utilizzando denaro comune o risorse di entrambi i coniugi, l'edificio, secondo il principio dell'accessione, diventa proprietà del solo coniuge titolare del terreno. Questo può sembrare controintuitivo, dato che entrambi i coniugi hanno contribuito alla costruzione, ma il diritto riconosce la supremazia del diritto di proprietà del terreno. È pertanto essenziale, soprattutto in situazioni familiari, essere consapevoli di queste dinamiche per evitare malintesi e potenziali dispute future.

Vi sono però dei casi particolari in cui si parla di accessione invertita: il proprietario del bene mobile diventa proprietario di quello immobile.

Il primo caso è quello della costruzione che si estende, per errore e in buona fede, parzialmente su un fondo proprio e parzialmente su un fondo altrui: il costruttore ha la possibilità di chiedere l'acquisto della porzione di fondo altrui occupato, corrispondendo il doppio del suo valore.

Il secondo caso è quello connesso alla realizzazione di opere pubbliche da parte della Pubblica Amministrazione: si pensi all’autostrada realizzata sul terreno privato (non espropriato per dimenticanza o perché l’esproprio vien poi annullato). In questa ipotesi, prevale la costruzione sul terreno e lo Stato diventa proprietario del terreno sul quale è costruita l’opera pubblica, chiaramente con l’obbligo di risarcire il soggetto che ha perso la sua proprietà.

Altre ipotesi di occupazione: di due beni immobili o di due beni mobili

Esistono, come anticipato, altre due forme di accessione.

Accessione di cosa immobile a cosa immobile: Una delle manifestazioni più note di questo tipo di accessione è l'alluvione, in cui un fiume o un torrente trasporta terreno da un fondo a un altro. Un'altra figura è l'avulsione, che si verifica quando la corrente d'acqua stacca un pezzo di terreno da un fondo e lo deposita su un altro: in questa situazione, il proprietario del fondo dal quale è stato staccato il terreno ha diritto a un'indennità.

Accessione di cosa mobile a cosa mobile: Qui si distinguono principalmente tre fenomeni.

L'unione si verifica quando due o più cose mobili vengono unite tra loro (ad esempio, la vernice del carrozziere e l’auto del cliente). La commistione riguarda invece l'unione di sostanze (come la mescolanza di diversi tipi di cereali). Nell'ambito di queste due figure, il proprietario della cosa considerata principale diventa proprietario dell'intero. Se non è possibile determinare una cosa principale, si instaura una comproprietà.

La specificazione è una situazione particolare in cui un individuo utilizza una materia altrui per formare un nuovo oggetto (ad esempio, uno scultore che usa un blocco di marmo altrui). Generalmente diventa proprietario del bene lavorato chi ha svolto l’attività di trasformazione: però, se l'oggetto risultante ha un valore che supera notevolmente il valore della materia prima (come un oggetto d'arte realizzato in oro), la proprietà dell'oggetto spetta al proprietario della materia, ma chi ha operato la trasformazione ha diritto a un compenso per il suo lavoro.

Modi acquisto della proprietà: l’acquisto a non domino tra quelli a titolo originario

L'acquisto a non domino rappresenta una particolare modalità di acquisizione della proprietà a titolo originario, delineata dagli articoli 1153 e seguenti del codice civile italiano. Esso permette ad un soggetto di divenire proprietario di una cosa mobile, anche se chi gliela ha ceduta non ne era il legittimo proprietario, a determinate condizioni.

Perché l'acquisto a non domino produca effetti, sono necessari alcuni requisiti essenziali:

• Titolo astrattamente idoneo: Il documento o l'accordo in base al quale avviene il trasferimento tra il cedente (che non è il vero proprietario) e l'acquirente deve avere, in sé stesso, la capacità di trasferire la proprietà. Questo significa che, se analizzato isolatamente, tale titolo deve apparire come valido e legittimo.
• Buona fede dell'acquirente: La persona che riceve la cosa mobile deve essere sinceramente convinta di acquistarla da chi aveva il diritto di venderla. Questa buona fede soggettiva è fondamentale per garantire che l'acquirente, agendo in buona fede, sia tutelato.
• Possesso: occorre che il bene sia stato consegnato all’acquirente.

Acquisto della proprietà per usucapione

L'usucapione è un meccanismo giuridico attraverso il quale un individuo può acquisire la proprietà di un bene a seguito di un possesso prolungato e ininterrotto di esso per un periodo specifico, come stabilito dal codice civile nell'articolo 1158. Tale processo si basa sulla necessità di risolvere situazioni di incertezza riguardo l'appartenenza di beni, con l'obiettivo di dare stabilità alle situazioni di fatto consolidate nel tempo.

Il principio cardine dell'usucapione è che se una persona possiede un bene, sia esso mobile o immobile, in maniera pacifica, non violenta e continua per almeno vent'anni, può richiedere il riconoscimento legale di tale proprietà. Non è rilevante se il possessore fosse o meno in buona fede; tuttavia, se il bene è stato acquisito con violenza o in segreto, il periodo per l'usucapione inizia solo una volta terminata tale condizione.

È fondamentale distinguere tra possesso e semplice detenzione. Ad esempio, un oggetto prestato non può essere soggetto ad usucapione a meno che non ci sia una chiara manifestazione di voler trasformare la detenzione in possesso.

Alcuni elementi, come l'animus possidendi, possono essere desunti dalla manifestazione fisica e concreta del possesso. Così, azioni come la costruzione di strutture su un terreno o la definizione dei confini possono indicare un possesso "uti dominus", rendendo difficile contestare la natura di tale possesso.

Un punto cruciale è l'interruzione dell'usucapione, che può avvenire attraverso azioni legali intraprese dal vero proprietario contro il possessore: per cui, in qualche modo, se un soggetto usucapisce il bene ciò avviene anche per l’inerzia del proprietario che non tutela il proprio diritto.

La legge stabilisce anche specifici periodi di tempo necessari per l'usucapione a seconda della tipologia del bene e delle circostanze, ad esempio, vent'anni per i beni immobili, ma solo dieci anni se il bene immobile è stato acquistato in buona fede e il titolo di trasferimento è stato correttamente trascritto.

In sintesi, l'usucapione rappresenta un mezzo per consolidare la proprietà di un bene attraverso un possesso prolungato e incontestato, riflettendo l'esigenza di dare certezza alle situazioni di fatto e di facilitare la dimostrazione della proprietà in contesti legali.