Preliminare acquisto casa: cos’è e come funziona?
Il preliminare acquisto casa è un contratto redatto tra il
venditore e l'acquirente prima della firma del contratto finale di vendita.
Questo accordo riguarda la transazione di un'abitazione tra due individui che non
operano in ambito aziendale o professionale. Il preliminare acquisto casa
stabilisce i dettagli e le condizioni della futura vendita, quali il valore
dell'immobile, le modalità di pagamento, potenziali condizioni particolari e
qualsiasi altro dettaglio ritenuto essenziale dalle parti.

Preliminare acquisto casa non registrato vs contratto notarile
Il contratto notarile per l'acquisto casa è un preliminare
redatto e firmato in presenza di un notaio. L'intervento del notaio assicura la
validità legale del documento, la sua corretta formazione e l'identificazione
delle parti. Il notaio si occupa anche della registrazione del preliminare
presso il registro immobiliare, rendendo il contratto vincolante e opponibile a
terzi. Questo evita che il venditore possa vendere l'immobile a un altro o che
i creditori del venditore possano eseguire un pignoramento sull'immobile a
discapito dell'acquirente.
D'altro canto, il preliminare acquisto casa non registrato è
un accordo concordato direttamente tra le parti senza il coinvolgimento del
notaio e, di conseguenza, senza la registrazione ufficiale. Questa tipologia di
contratto ha un costo inferiore ed è più semplice da realizzare rispetto a
quello notarile, ma offre minori garanzie in termini di sicurezza legale e
tutela degli interessi dei contraenti.
È importante notare che un preliminare registrato garantisce
al compratore un privilegio per l'importo versato come anticipo. Ciò implica
che, in caso di mancata esecuzione del contratto, sarà più agevole riscuotere
l'importo già versato.
Pro e contro dei differenti preliminari
Optare per un preliminare notarile o per un preliminare
acquisto casa non registrato dipende dalle necessità e dalle priorità di chi è
coinvolto nella transazione. Il preliminare notarile assicura una maggiore
tutela legale, grazie al controllo del notaio sulla validità del contratto e la
sua registrazione ufficiale. Questa scelta, però, può comportare spese
superiori e richiedere più tempo.
Il preliminare acquisto casa non registrato, al contrario, è
solitamente meno costoso e più veloce da concludere, ma presenta minori
garanzie per le parti. In tale contesto, risulta fondamentale avvalersi del
supporto di un avvocato specializzato in diritto immobiliare per garantire la
conformità del contratto alle normative in vigore.
Il ruolo dell'avvocato immobiliarista nel preliminare di acquisto casa
L'avvocato immobiliarista, esperto in diritto immobiliare,
offre supporto legale e consulenza in ogni fase di una vendita immobiliare,
inclusa la preparazione e la verifica del preliminare acquisto casa. Questo
professionista è essenziale per proteggere gli interessi del cliente,
garantendo che il contratto sia in linea con le leggi attuali e che ogni
clausola sia espressa chiaramente.
Oltre a ciò, l'avvocato immobiliarista può guidare il
cliente nell'analisi dei rischi e delle opportunità della transazione, nella
negoziazione delle condizioni più favorevoli e nella gestione di possibili
conflitti che potrebbero emergere. Anche se non è strettamente necessario avere
un avvocato immobiliarista per la stipula di un preliminare acquisto casa, è
fortemente suggerito per assicurare una protezione ottimale dei propri
interessi.
Quali sono le clausole tipiche presenti in un preliminare?
Le clausole che si ritrovano spesso nel contratto
preliminare di acquisto di un'abitazione comprendono:
- Identificazione dei contraenti: Questa sezione riconosce
il venditore e l'acquirente, dettagliando le loro informazioni personali e i
recapiti.
- Dettagli dell'immobile: Fornisce una descrizione
dell'abitazione in questione, menzionando la sua posizione, dimensioni,
specifiche, eventuali accessori e limiti di proprietà.
- Valore di acquisto: Definisce il prezzo concordato per
l'acquisto dell'abitazione e le modalità di corresponsione, come l'anticipo o
la caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione e il saldo alla
conclusione.
- Metodo di pagamento: Specifica come avverrà il pagamento
del prezzo, quali tramite bonifico, assegno o altro mezzo.
- Data di conclusione: Fissa la data entro la quale il
contratto definitivo d'acquisto sarà formalizzato, di norma presso un notaio.
- Clausola di penalità: Prevede una multa in caso di mancato
adempimento di uno dei contraenti, come se il venditore decide di non procedere
alla vendita o l'acquirente non adempie al pagamento.
- Clausola condizionale: Elenca potenziali condizioni che
devono essere realizzate prima della formalizzazione del contratto definitivo,
come l'approvazione di un finanziamento per l'acquirente o l'ottenimento di un
permesso edilizio.
- Clausola di risoluzione: Stipula che il preliminare si
annulla di diritto se una delle parti non adempie, senza bisogno di un
intervento legale.
- Condizioni dell'immobile: Descrive lo stato
dell'abitazione in fase di vendita, generalmente "come visionato" o
"libero da occupanti e beni".
- Garanzie e possibili difetti: Il venditore assicura che
l'abitazione sia esente da problemi, gravami, vincoli o altre restrizioni alla
cessione, e si impegna a fornire all'acquirente le garanzie previste per legge.
- Oneri notarili e tasse: Definisce come saranno divise le
spese notarili e le tasse legate all'acquisto tra le due parti.
- Clausola di intermediazione: Specifica un'eventuale
collaborazione con un'agenzia immobiliare nella transazione e determina la
commissione spettante all'intermediario se l'affare viene concluso.
È essenziale ricordare che questo elenco non è completo e
altre clausole potrebbero essere aggiunte in base alle necessità dei
contraenti. Si consiglia sempre di consultare un avvocato specializzato per
assicurarsi che il preliminare d'acquisto casa sia steso correttamente e in
conformità con le leggi attuali.
Conclusioni sul preliminare acquisto casa
Il preliminare acquisto casa rappresenta un momento cruciale
nell'acquisto di un immobile, in quanto stabilisce gli accordi e le modalità
della futura operazione. Esistono principalmente due forme di preliminari
acquisto casa: quello con intervento notarile, che include la partecipazione
del notaio e la registrazione presso il registro immobiliare, e quello
stipulato direttamente tra privati senza il coinvolgimento del notaio.
Ciascuna delle due scelte ha i propri pro e contro, ma in
entrambe le situazioni è essenziale avvalersi del supporto di un avvocato
specializzato in diritto immobiliare. Questo professionista garantisce che
l'accordo sia in linea con la normativa in vigore e che le parti coinvolte
siano protette adeguatamente. L'avvocato immobiliarista offre consigli e
supporto nella stesura e revisione dell'accordo, nella trattativa delle
clausole e nella risoluzione di possibili disaccordi, assicurando una
transazione sicura e favorevole per il cliente.