Preliminare acquisto casa: cos’è e come funziona?

2 novembre 2023

Il preliminare acquisto casa è un contratto redatto tra il venditore e l'acquirente prima della firma del contratto finale di vendita. Questo accordo riguarda la transazione di un'abitazione tra due individui che non operano in ambito aziendale o professionale. Il preliminare acquisto casa stabilisce i dettagli e le condizioni della futura vendita, quali il valore dell'immobile, le modalità di pagamento, potenziali condizioni particolari e qualsiasi altro dettaglio ritenuto essenziale dalle parti.

Preliminare acquisto casa non registrato vs contratto notarile

Il contratto notarile per l'acquisto casa è un preliminare redatto e firmato in presenza di un notaio. L'intervento del notaio assicura la validità legale del documento, la sua corretta formazione e l'identificazione delle parti. Il notaio si occupa anche della registrazione del preliminare presso il registro immobiliare, rendendo il contratto vincolante e opponibile a terzi. Questo evita che il venditore possa vendere l'immobile a un altro o che i creditori del venditore possano eseguire un pignoramento sull'immobile a discapito dell'acquirente.

D'altro canto, il preliminare acquisto casa non registrato è un accordo concordato direttamente tra le parti senza il coinvolgimento del notaio e, di conseguenza, senza la registrazione ufficiale. Questa tipologia di contratto ha un costo inferiore ed è più semplice da realizzare rispetto a quello notarile, ma offre minori garanzie in termini di sicurezza legale e tutela degli interessi dei contraenti.

È importante notare che un preliminare registrato garantisce al compratore un privilegio per l'importo versato come anticipo. Ciò implica che, in caso di mancata esecuzione del contratto, sarà più agevole riscuotere l'importo già versato.

Pro e contro dei differenti preliminari

Optare per un preliminare notarile o per un preliminare acquisto casa non registrato dipende dalle necessità e dalle priorità di chi è coinvolto nella transazione. Il preliminare notarile assicura una maggiore tutela legale, grazie al controllo del notaio sulla validità del contratto e la sua registrazione ufficiale. Questa scelta, però, può comportare spese superiori e richiedere più tempo.

Il preliminare acquisto casa non registrato, al contrario, è solitamente meno costoso e più veloce da concludere, ma presenta minori garanzie per le parti. In tale contesto, risulta fondamentale avvalersi del supporto di un avvocato specializzato in diritto immobiliare per garantire la conformità del contratto alle normative in vigore.

Il ruolo dell'avvocato immobiliarista nel preliminare di acquisto casa

L'avvocato immobiliarista, esperto in diritto immobiliare, offre supporto legale e consulenza in ogni fase di una vendita immobiliare, inclusa la preparazione e la verifica del preliminare acquisto casa. Questo professionista è essenziale per proteggere gli interessi del cliente, garantendo che il contratto sia in linea con le leggi attuali e che ogni clausola sia espressa chiaramente.

Oltre a ciò, l'avvocato immobiliarista può guidare il cliente nell'analisi dei rischi e delle opportunità della transazione, nella negoziazione delle condizioni più favorevoli e nella gestione di possibili conflitti che potrebbero emergere. Anche se non è strettamente necessario avere un avvocato immobiliarista per la stipula di un preliminare acquisto casa, è fortemente suggerito per assicurare una protezione ottimale dei propri interessi.

Quali sono le clausole tipiche presenti in un preliminare?

Le clausole che si ritrovano spesso nel contratto preliminare di acquisto di un'abitazione comprendono:

• Identificazione dei contraenti: Questa sezione riconosce il venditore e l'acquirente, dettagliando le loro informazioni personali e i recapiti.
• Dettagli dell'immobile: Fornisce una descrizione dell'abitazione in questione, menzionando la sua posizione, dimensioni, specifiche, eventuali accessori e limiti di proprietà.
• Valore di acquisto: Definisce il prezzo concordato per l'acquisto dell'abitazione e le modalità di corresponsione, come l'anticipo o la caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione e il saldo alla conclusione.
• Metodo di pagamento: Specifica come avverrà il pagamento del prezzo, quali tramite bonifico, assegno o altro mezzo.
• Data di conclusione: Fissa la data entro la quale il contratto definitivo d'acquisto sarà formalizzato, di norma presso un notaio.
• Clausola di penalità: Prevede una multa in caso di mancato adempimento di uno dei contraenti, come se il venditore decide di non procedere alla vendita o l'acquirente non adempie al pagamento.
• Clausola condizionale: Elenca potenziali condizioni che devono essere realizzate prima della formalizzazione del contratto definitivo, come l'approvazione di un finanziamento per l'acquirente o l'ottenimento di un permesso edilizio.
• Clausola di risoluzione: Stipula che il preliminare si annulla di diritto se una delle parti non adempie, senza bisogno di un intervento legale.
• Condizioni dell'immobile: Descrive lo stato dell'abitazione in fase di vendita, generalmente "come visionato" o "libero da occupanti e beni".
• Garanzie e possibili difetti: Il venditore assicura che l'abitazione sia esente da problemi, gravami, vincoli o altre restrizioni alla cessione, e si impegna a fornire all'acquirente le garanzie previste per legge.
• Oneri notarili e tasse: Definisce come saranno divise le spese notarili e le tasse legate all'acquisto tra le due parti.
• Clausola di intermediazione: Specifica un'eventuale collaborazione con un'agenzia immobiliare nella transazione e determina la commissione spettante all'intermediario se l'affare viene concluso.

È essenziale ricordare che questo elenco non è completo e altre clausole potrebbero essere aggiunte in base alle necessità dei contraenti. Si consiglia sempre di consultare un avvocato specializzato per assicurarsi che il preliminare d'acquisto casa sia steso correttamente e in conformità con le leggi attuali.

Conclusioni sul preliminare acquisto casa

Il preliminare acquisto casa rappresenta un momento cruciale nell'acquisto di un immobile, in quanto stabilisce gli accordi e le modalità della futura operazione. Esistono principalmente due forme di preliminari acquisto casa: quello con intervento notarile, che include la partecipazione del notaio e la registrazione presso il registro immobiliare, e quello stipulato direttamente tra privati senza il coinvolgimento del notaio.

Ciascuna delle due scelte ha i propri pro e contro, ma in entrambe le situazioni è essenziale avvalersi del supporto di un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Questo professionista garantisce che l'accordo sia in linea con la normativa in vigore e che le parti coinvolte siano protette adeguatamente. L'avvocato immobiliarista offre consigli e supporto nella stesura e revisione dell'accordo, nella trattativa delle clausole e nella risoluzione di possibili disaccordi, assicurando una transazione sicura e favorevole per il cliente.