Uso esclusivo bene comune: significato per Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972

27 settembre 2022

Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972. Uso esclusivo e perpetuo bene comune: una tale indicazione si trova spesso riferita al posto auto, al terrazzo condominiale, al lastrico solare o a altre parti comuni del condominio. Quale è il significato di una previsione che preveda per un bene comune un uso esclusivo e perpetuo in favore di un solo soggetto? E ancor prima, una tale previsione riguardante l’uso esclusivo del bene comune eventualmente contenuta in un atto notarile, è valida? Sul punto e sul significato di uso esclusivo del bene comune si è espressa Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972.

Uso esclusivo bene comune: introduzione sulle valutazioni precedenti a Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972.

Uso esclusivo e perpetuo bene comune: una tale indicazione non è infrequente in ambito condominiale e prevaleva (prima di Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972) la tesi sia in dottrina e sia in giurisprudenza in favore dell’ammissibilità e legittimità del cd. “uso esclusivo e perpetuo” di una parte comune.

La casistica vuole che la gran parte delle volte ci si rifaccia alla nozione di “uso esclusivo e perpetuo” in presenza di un’area scoperta di pertinenza di un edificio condominiale destinata a parcheggio, in cui il costruttore individua più posti auto che intende attribuire in godimento esclusivo ai singoli acquirenti (circostanza che peraltro opera anche nel caso di specie sottoposto, sub lett. c) dei patti aggiunti).

Ad una prima analisi parrebbe, invero, che le due nozioni (uso esclusivo e perpetuo da un lato e bene condominiale dall’altro) siano inconciliabili. L’art. 1102 c.c. (“Uso della cosa comune”) – dettato in materia più generale di comunione ma applicabile per rinvio anche a quella condominiale, prevede infatti che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

Tuttavia, è sufficiente esaminare la disciplina condominiale nella sua totalità per riscontrare che l’assegnazione in uso esclusivo una parte comune è ipotesi espressamente codificata. Ai sensi dell’art. 1122 c.c., infatti: “nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio”. Ne è esplicazione la norma (art. 1126 c.c.) che concede l’uso esclusivo a uno o più condomini del lastrico solare (parte comune per definizione ex art. 1117 comma 1 n. 1).

Uso esclusivo e perpetuo bene comune: le decisioni precedenti a Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972.

A favore dell’ammissibilità dell’uso esclusivo e perpetuo si era pronunciata Corte d’Appello di Milano, la cui posizione è stata nella sostanza accolta e accreditata sia in dottrina sia in giurisprudenza. Ci riferiamo alla sentenza 31.10.2007 n. 2873, che statuisce: “Né può sostenersi che, in presenza di un condominio in edificio, l’assegnazione in uso esclusivo ad un singolo condomino (o ad alcuni soltanto dei condomini) di una parte comune dell’edificio e delle sue pertinenze, sarebbe inammissibile, in quanto inesorabilmente in contrasto con l’art. 1102 c.c. [che dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto]: la stessa disciplina in materia di condominio ben conosce e regolamenta alcune situazioni di questo genere […], e comunque non esclude che parti comuni dell’edificio, che non siano indispensabili per la sua stessa esistenza, possano essere destinate, per effetto negoziale (non, quindi, per iniziativa unilaterale del singolo condomino od in base ad una delibera dell’assemblea condominiale approvata a maggioranza, operando in tal caso i limiti di cui all’art. 1102 c.c.), anche in perpetuo, all’uso esclusivo di uno od alcuni soltanto dei condomini”.

E prosegue: “Non può revocarsi in dubbio, peraltro, che, ancorché utilizzato in via esclusiva da alcuni soltanto dei condomini, l’intero giallino della villetta in discorso [nel nostro caso, l’area antistante in negozi] espressamente indicato come “comune” nei rogiti di acquisto cui fanno riferimento le parti in causa, sia rimasto tale (con tutto ciò che consegue in termini di diritto: si pensi, per esempio, a quanto previsto dall’art. 934 c.c.)”.

Già in passato, però, non mancavano dubbi sulla configurabilità di un uso esclusivo e perpetuo di un bene comune e, soprattutto, sull’inquadramento di tale diritto

Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972: Uso esclusivo bene comune

La recente sentenza Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 ha chiarito la questione che coinvolge il diritto di uso esclusivo e perpetuo su un bene comune.

Anzitutto la sentenza Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 evidenzia che tale diritto di uso esclusivo e perpetuo di una parte comune nasce dalla prassi notarile: “in effetti, però, la clausola mediante la quale si concede ad una singola unità immobiliare l'uso esclusivo di un'area, nel nostro caso (e di solito) adibita come si vedrà a cortile, non nasce - come è del resto ovvio - dalla giurisprudenza, ma si è diffusa attraverso la prassi negoziale, in particolare notarile: e si è in particolare ipotizzato che tale diffusione possa aver trovato la sua ragion d'essere, almeno in taluni casi, quale escamotage per risolvere, tramite la qualificazione surrettizia, problemi catastali, ad esempio - è stato detto - per il mancato frazionamento dell'area comune” (Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 su uso esclusivo e perpetuo di un bene comune).

La sentenza Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972, poi, ricorda il precedente di Cass. 16 ottobre 2017, n. 24301 che aveva riconosciuto un tale diritto. In particolare Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 ricostruisce così la precedente soluzione adottata nel 2017: “l'“uso esclusivo" su parti comuni dell'edificio, riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede” (Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 su uso esclusivo e perpetuo di un bene comune).

Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972: incompatibilità Uso esclusivo e perpetuo con le modalità possibili relative all’uso del bene comune.

Nella sostanza Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 evidenzia come sia incompatibile con le modalità previste relative all’uso della cosa comune la previsione di un uso esclusivo e perpetuo, inteso appunto come previsione pattizia diretta a disciplinare un tale uso.

Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 evidenzia infatti che “Ritengono le Sezioni Unite che il tema del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" di parti comuni dell'edificio in ambito condominiale debba essere inquadrato nei termini che seguono.

6.1. - Nell'art. 1102 c.c., rubricato "uso della cosa comune", dettato per la comunione ma applicabile al condominio per il tramite dell'art. 1139 c.c., il vocabolo "uso" si traduce nel significato del "servirsi della cosa comune". Nell'art. 1117 c.c., che apre il capo dedicato al condominio, ricorre per tre volte, in ciascuno dei numeri in cui la norma si suddivide, l'espressione "uso comune", che ripete e sintetizza la previsione dell'art. 1102 c.c..

Nella locuzione "servirsi della cosa comune" si riassumono le facoltà ed i poteri attraverso i quali il partecipante alla comunione, ovvero il condomino, ritrae dalla cosa le utilità di cui essa è capace, entro i limiti oggettivi della sua "destinazione", cui pure si riferisce l'art. 1102 c.c..

L'"uso", quale sintesi di facoltà e poteri, costituisce allora parte essenziale del contenuto intrinseco, caratterizzante, del diritto di comproprietà, come, ovviamente, di quello di proprietà, a tenore del dettato dell'art. 832 c.c.. L'uso è cioè (non diritto, bensì) uno dei modi attraverso i quali può esercitarsi il diritto, e forma parte intrinseca e caratterizzante, nucleo essenziale, del suo contenuto.

L'art. 1102 c.c., ribadisce ulteriormente il carattere intrinseco e caratterizzante dell'"uso della cosa comune" laddove istituisce l'obbligo del partecipante di non impedire agli altri "di farne parimenti uso secondo il loro diritto".

6.2. - Nella formula "parimenti uso" si riassumono i connotati, per così dire normali, dell'uso della cosa comune nell'ambito della comunione e del condominio, uso in linea di principio, ed almeno in potenza, per l'appunto indistintamente paritario, promiscuo e simultaneo.

Ciò non esclude la possibilità di un "uso" più intenso da parte di un condomino rispetto agli altri (Cass. 30 maggio 2003, n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007, n. 4617; Cass. 21 ottobre 2009, n. 22341; Cass. 16 aprile 2018, n. 9278), tanto più che l'art. 1123 c.c., comma 2, contempla espressamente la possibile esistenza di cose destinate a servire i condomini "in misura diversa", regolando il riparto delle spese in proporzione dell'uso, previsione che trova ulteriore specificazione nel successivo art. 1124 c.c., con riguardo alla manutenzione e sostituzione di scale e ascensori.

L'uso della cosa comune può assumere inoltre caratteri differenziati rispetto alla regola della indistinta paritarietà, tuttavia pur sempre mantenuta ferma mediante un congegno di reciprocità: così, entro limiti che qui non occorre approfondire, per l'uso frazionato (Cass. 14 luglio 2015, n. 14694; Cass. 11 aprile 2006, n. 8429; Cass. 14 ottobre 1998, n. 10175; Cass. 28 gennaio 1985, n. 434; Cass. 6 dicembre 1979, n. 6338) e per l'uso turnario (Cass. 12 dicembre 2017, n. 29747; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 3 dicembre 2010, n. 24647; Cass. 4 dicembre 1991, n. 13036), ipotesi, quest'ultima, ricorrente nel caso della destinazione di cortili a posti auto in numero insufficiente a soddisfare simultaneamente le esigenze di tutti i condomini.

E' inoltre ben vero che l'art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, i cui limiti non possano essere resi più severi dal regolamento condominiale (Cass. 20 luglio 1971, n. 2369). Se, però, i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, resta fermo che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (Cass. 29 gennaio 2018, n. 2114; Cass. 4 dicembre 2013, n. 27233)” (Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 su uso esclusivo e perpetuo di un bene comune).

Nella sostanza la sentenza Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 evidenzia che “Posto che l'art. 1102 c.c., come si diceva applicabile al condominio, stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, è da escludere che, così come talune parti altrimenti comuni, alla stregua dell'art. 1117 c.c., possono essere attribuite in proprietà esclusiva ad un singolo condomino, a maggior ragione esse possano essere attribuite, con caratteri di realità, ad un singolo condomino, in uso esclusivo” (Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 su uso esclusivo e perpetuo di un bene comune).

La sentenza Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 poi, con lunga motivazione, prosegue indicando che: una tale previsione di uso esclusivo della cosa comune non può essere considerata una servitù prediale e non può neppure rappresentare un diritto reale di creazione delle parti. Infatti, la decisione indica che “la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi". Restando ovviamente riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi” (Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 su uso esclusivo e perpetuo di un bene comune).

Uso esclusivo bene comune: ma è valido il contratto che lo preveda?

In realtà, la stessa sentenza Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 su uso esclusivo e perpetuo di un bene comune, lascia uno spazio per la validità di tale diritto.

Se in sede di creazione di un condominio sia stato previsto che alcune parti di proprietà fossero attribuite in uso esclusivo a un solo soggetto la questione diventa allora di verificare se tale previsione in realtà non indicasse la volontà di attribuire quel bene in proprietà al soggetto.

Se non si ritiene esistente, come fa Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972, un diritto reale minore compatibile con l’uso esclusivo della cosa comune, è chiaro che occorre attribuire un significato a una tale previsione. Da tale prospettiva l’attribuzione di ogni diritto sulla cosa a un solo soggetto, nella sostanza, potrebbe essere letta come l’attribuzione della proprietà.

Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972, infatti, indica che “una volta ricordato che l'art. 1117 c.c., nel porre una presunzione di condominialità, consente l'attribuzione ad un solo condomino della proprietà esclusiva di una parte altrimenti comune, occorre anzitutto approfonditamente verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se le parti, al momento della costituzione del condominio, abbiano effettivamente inteso limitarsi alla attribuzione dell'uso esclusivo, riservando la proprietà all'alienante, e non abbiano invece voluto trasferire la proprietà.

Vero è che l'art. 1362 c.c., richiama al comma 1, il senso letterale delle parole, senso che, nel caso dell'impiego della formula "diritto di uso esclusivo", depone senz'altro contro l'interpretazione dell'atto come diretto al trasferimento della proprietà; ma anche vero è che il dato letterale, pur di fondamentale rilievo, non è mai, da solo, decisivo, atteso che il significato delle dichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito esclusivamente al termine del processo interpretativo che deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per sè non bisognose di approfondimenti interpretativi, dal momento che un'espressione prima facie chiara può non apparire più tale se collegata alle altre contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti (p. es. Cass. 1 dicembre 2016, n. 24560; Cass. 11 gennaio 2006, n. 261).

7.2. - In tale prospettiva può leggersi, a esempio, la decisione di questa Corte in un caso in cui il regolamento condominiale richiamato in un preliminare di vendita contemplava "l'uso esclusivo dei balconcini esistenti nei ripiani intermedi a favore dei condomini proprietari di alloggi non aventi prospicenza diretta verso il cortile": è stato in tal caso affermato che il regolamento condominiale contrattuale può contenere la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio altrimenti comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, ed in tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, con l'ulteriore conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della frazione di proprietà esclusiva, il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita (o promessa di vendita) da parte del titolare della frazione di proprietà esclusiva, a cui favore sia previsto l'uso esclusivo di una parte comune, può essere considerato sufficiente ai fini dell'indicazione della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita (Cass. 4 giugno 1992, n. 6892, sulla scia di Cass. 29 marzo 1982, n. 1947; nella stessa linea più di recente, Cass. 4 settembre 2017, n. 20712).

7.3. - Non è escluso che il diritto di uso esclusivo, sussistendone i presupposti normativamente previsti, possa altresì essere in realtà da ricondurre nel diritto reale d'uso di cui all'art. 1021 c.c., se del caso attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., comma 1.

7.4. - Rimane poi aperta la verifica della sussistenza dei presupposti per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in applicazione art. 1424 c.c., in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamente) di natura obbligatoria” (Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 su uso esclusivo e perpetuo di un bene comune).

Conclusioni su Uso esclusivo e perpetuo bene comune.

La sentenza Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972 su uso esclusivo e perpetuo di un bene comune è di grande interesse.

La motivazione è molto ampia e qui abbiamo riportato solo le parti più salienti per ricostruire il percorso argomentativo e le conclusioni. Rinviamo per il resto al testo integrale di Cassazione Sezioni Unite 17 dicembre 2020, n. 28972, che si trova in allegato alla pagina.

di Marco Ticozzi