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Marco Ticozzi

Residenza e Comodato d'uso gratuito: come funziona?

10 febbraio 2024

Comodato d’uso gratuito e residenza: quali documenti sono necessari per poter fare il cambio residenza in una determinata abitazione? È sufficiente avere un comodato d’uso gratuito? E cosa accede se questo comodato non è documentato da un contratto registrato ma solo da un accordo orale?

Vediamo brevemente in cosa consiste il comodato d’uso gratuito e che cos’è la residenza, e poi verifichiamo quando è possibile spostare la propria residenza in un immobile goduto solo perché in comodato d’uso gratuito.

Anticipiamo comunque la risposta: mentre in presenza di un contratto di comodato d’uso gratuito fatto per iscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate questo documento è sufficiente per trasferire la residenza, in presenza di un comodato solo orale per trasferire la residenza è necessario presentare una dichiarazione del proprietario dell’immobile che conferma la disponibilità dell’abitazione in capo a chi vuole trasferire la propria residenza.

Comodato d'uso gratuito e residenza
Comodato d'uso gratuito e residenza: come funziona?

A cosa serve il comodato d'uso gratuito?

 

Il comodato d'uso gratuito rappresenta una forma di contratto molto diffusa in Italia, particolarmente significativa nell'ambito immobiliare.

Questo tipo di accordo, disciplinato dal Codice Civile agli articoli 1803 e seguenti, permette al proprietario di un bene (comodante) di concederlo temporaneamente ad un'altra persona (comodatario) per un uso specifico, senza che quest'ultimo debba corrispondere un canone o un'altra forma di compenso. Il comodato d'uso gratuito si applica a beni mobili e immobili, ma è particolarmente rilevante quando si parla di abitazioni o locali ad uso residenziale.

L'utilità principale del comodato d'uso gratuito risiede nella possibilità per il proprietario di mantenere la titolarità del bene, consentendone nel contempo l'utilizzo ad altri. Questo aspetto è particolarmente vantaggioso in diverse situazioni, come nel caso in cui il proprietario debba assentarsi per lunghi periodi per lavoro o studio e non voglia lasciare l'immobile disabitato, potenzialmente esposto a rischi quali furti o deterioramenti. Allo stesso tempo, il comodatario beneficia dell'opportunità di abitare un immobile senza doverne sostenere i costi diretti di acquisto o affitto.

La natura gratuita del comodato lo distingue nettamente dalla locazione, dove il godimento del bene è concesso in cambio di un canone. Tuttavia, anche se non prevede una prestazione economica da parte del comodatario, il comodato impone a quest'ultimo l'obbligo di custodia e cura del bene ricevuto in uso. In altre parole, chi usufruisce dell'immobile deve mantenerlo in buono stato e restituirlo al termine del contratto nelle condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deperimento dovuto all'uso corretto dello stesso.

Inoltre, il comodato d’uso gratuito può essere utile anche per scopi fiscali: per esempio, può avere implicazioni positive sull’imposta municipale propria (IMU). Infatti, se l’immobile viene concesso in comodato a un familiare diretto (es. figli), potrebbero applicarsi delle agevolazioni sulla tassazione ordinariamente prevista per le seconde case.

 

Chi può concedere in comodato un immobile?

 

Il comodato, in particolare quando si parla di immobili destinati a uso e residenza, rappresenta una forma contrattuale attraverso la quale un soggetto, detto comodante, concede gratuitamente l'uso di un bene ad un altro soggetto, detto comodatario, con l'impegno da parte di quest'ultimo di restituire lo stesso bene dopo un periodo di tempo stabilito o al termine dell'uso convenuto. La caratteristica principale del comodato è la sua gratuità; tuttavia, il comodatario può essere tenuto a sostenere le spese per l'ordinaria manutenzione dell'immobile.

Chi può concedere in comodato un immobile?

Da un punto di vista giuridico, possono essere comodanti tutte le persone fisiche pienamente capaci di agire, ovvero che hanno compiuto la maggiore età e non sono soggette a limitazioni della capacità giuridica come l'inabilitazione o l'interdizione. Anche le persone giuridiche, come le società o le associazioni, possono concedere beni in comodato, purché ciò rientri nelle finalità statutarie o negli interessi dell'ente.

Per quanto riguarda gli immobili destinati a uso e residenza, il proprietario dell'immobile è certamente la figura più comunemente associata alla concessione del comodato. Tuttavia, non solo i proprietari possono concedere un immobile in comodato; anche chi detiene diritti reali sull'immobile (come l'usufrutto) ha la facoltà di concederlo in uso gratuito a terzi, sempre nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dalle eventuali condizioni stabilite dal titolo che gli conferisce tale diritto.

La scelta di concedere un immobile in comodato può derivare da vari motivi: mantenere viva una proprietà evitando che rimanga disabitata e soggetta a degrado, favorire rapporti familiari o amicali fornendo una soluzione abitativa temporanea o semplicemente per ragioni di solidarietà sociale. Ad esempio, un genitore può decidere di concedere in comodato la propria abitazione a un figlio per sostenerlo in un momento di bisogno, o un'organizzazione non profit potrebbe mettere a disposizione un immobile per ospitare persone in condizioni di vulnerabilità.

 

Contratto di comodato d’uso gratuito registrato e contratto orale

 

Il comodato d'uso e residenza rappresenta una forma di contratto attraverso la quale una parte, denominata comodante, concede gratuitamente all'altra parte, detta comodatario, l'uso di un immobile per un periodo di tempo determinato o indeterminato. Questa tipologia di accordo trova ampio utilizzo nell'ambito della residenza, permettendo ad esempio ai familiari di abitare in un immobile senza che ne diventino proprietari o locatari a titolo oneroso. La peculiarità del comodato risiede nella sua natura gratuita e nella temporaneità dell'uso concesso.

Quando si parla di contratto di comodato registrato e contratto orale, ci si riferisce a due modalità attraverso le quali può essere stipulato questo tipo di accordo. La scelta tra l'una e l'altra forma ha implicazioni sia pratiche che legali che meritano attenzione.

Il contratto di comodato registrato richiede la formalizzazione dell'accordo attraverso un atto scritto. Questo documento deve poi essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, operazione che comporta il pagamento di un'imposta di registro. La registrazione conferisce al contratto una data certa, rendendolo opponibile a terzi (ad esempio, in caso di vendita dell'immobile da parte del comodante) e facilitando la risoluzione delle eventuali controversie che potrebbero sorgere tra le parti. Inoltre, la forma scritta dettaglia diritti e doveri dei contraenti con precisione, contribuendo a prevenire malintesi.

D'altra parte, il contratto orale di comodato è perfettamente valido ai sensi della legge italiana, a patto che sia possibile dimostrarne l'esistenza in caso di disputa. Tuttavia, la mancanza di un atto formale può generare incertezze riguardo agli accordi presi tra le parti, soprattutto per quanto concerne la durata del prestito e le condizioni d'uso dell'immobile. Inoltre, senza una registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, il contratto non ha data certa ed è quindi più vulnerabile in caso di contestazioni legali.

La scelta tra contratto registrato e orale dipende dalle specifiche esigenze delle parti e dalla loro relazione reciproca. Mentre il primo fornisce maggiore sicurezza legale e chiarezza negli accordi presi, il secondo offre una via più semplice e meno onerosa per formalizzare il prestito, pur comportando un rischio maggiore in termini di possibili controversie future.

 

Che cosa è la residenza?

 

Il concetto di "residenza" è fondamentale in numerosi contesti legali e sociali, giocando un ruolo centrale anche nell'ambito del comodato d'uso, particolarmente quando questo si riferisce a immobili destinati alla residenza. In Italia, la residenza è definita come il luogo in cui una persona ha il suo abituale dimora, ovvero dove vive la maggior parte del tempo all'interno dell'anno solare. Tale definizione non solo incide su questioni di natura personale e familiare ma ha rilevanti implicazioni fiscali, elettorali e amministrative.

Nel contesto specifico del comodato d'uso per residenza, si parla della concessione gratuita di un immobile (appartamento, villa, ecc.) da parte del proprietario (comodante) a un'altra persona (comodatario), affinché quest'ultimo lo utilizzi come propria abitazione principale per un periodo di tempo concordato. La peculiarità di questa tipologia di comodato risiede nel fatto che l'immobile viene concesso in uso gratuitamente o a condizioni particolarmente vantaggiose rispetto al mercato, con l'intento di soddisfare esigenze abitative piuttosto che scopi commerciali.

Per stabilire legalmente la residenza in un immobile concesso in comodato d'uso per residenza, il comodatario deve svolgere determinate procedure amministrative presso l'anagrafe del Comune competente. Questo passaggio è indispensabile non solo per questioni pratiche come l'iscrizione nelle liste elettorali o l'accesso ai servizi comunali ma anche per definire la propria posizione fiscale relativa a tasse e imposte locali.

In conclusione, il concetto di "residenza" nel contesto del comodato d'uso per finalità abitative rappresenta un aspetto di fondamentale importanza, sia per il comodatario che per il comodante. Da una parte, per il comodatario, stabilire la residenza nell'immobile ricevuto in comodato significa ottenere un luogo abituale di vita che soddisfa le proprie necessità abitative senza l'onere di un affitto, ma con specifiche responsabilità legali e fiscali. Dall'altra, per il comodante, permettere l'uso dell'immobile a titolo gratuito o a condizioni favorevoli implica una scelta benevola che può rispondere a motivazioni personali, familiari o sociali, pur sempre nel rispetto del quadro normativo vigente.

 

Come posso dimostrare di avere titolo per vivere nell'immobile oggetto di residenza

 

Si può chiedere la residenza se si ha un titolo per vivere nell’immobile: perché si è proprietari; perché si ha un contratto di locazione; perché si ha un contratto di comodato d’uso gratuito registrato; in presenza di un contratto di comodato d’uso gratuito orale e non registrato serve la dichiarazione del proprietario di comodato d'uso, specialmente quando si tratta della residenza, sottolinea una forma di concessione gratuita dell'immobile da parte del proprietario a favore del comodatario, che ne ottiene il godimento temporaneo con l'obbligo di restituzione.

Un contratto di comodato d'uso registrato presso l'Agenzia delle Entrate offre una prova solida e indiscutibile del diritto a occupare l'immobile. Questa registrazione comporta il pagamento di una tassa, ma garantisce certezza giuridica alle parti coinvolte.

Nel caso in cui il comodato d'uso sia stato concordato oralmente e non sia stato registrato, diventa indispensabile ottenere una dichiarazione scritta del proprietario dell'immobile che attesti la concessione del diritto d’uso al beneficiario.

Questa dichiarazione deve esplicitare chiaramente le condizioni del comodato, inclusi i termini temporali e ogni eventuale condizione particolare concordata tra le parti. Inoltre, è importante che tale documento sia datato e firmato dal proprietario dell’immobile.

Al momento della richiesta della residenza presso gli uffici comunali competenti, sarà necessario presentare tale documentazione come prova che si possiede il titolo legittimo per vivere nell’immobile.

 

Come fare il cambio residenza con contratto di comodato d’uso gratuito?

 

Generalmente i Comuni, al momento della richiesta di trasferimento di residenza, richiedono di indicare il titolo che legittima l’utilizzo dell’immobile nel quale ci si trasferisce.

Ad esempio, il modulo del Comune di Milano che si trova in allegato a questa pagina, chiede al soggetto che trasferisce la residenza di dichiarare e scegliere tra le seguenti possibilità:

1. di essere proprietario dell’abitazione;

2. di essere intestatario del contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate di _____________________; in data ____________; al n. _____________ e che le generalità del proprietario sono le seguenti: cognome e nome ______________________________ residente in _________________ Via ______________________________n.____;

3. di essere intestatario di contratto di locazione relativo a immobile di Edilizia Residenziale Pubblica (allegare copia del contratto o del verbale di consegna dell’immobile);

4. di essere comodatario con contratto di comodato d’uso gratuito regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate di __________________ in data _________ al n. ____ e che le generalità del proprietario sono le seguenti: cognome e nome ______________________________ residente in _________________ Via _____________________________n ___;

5. di essere usufruttuario, in forza del seguente titolo costitutivo:

6. Di occupare legittimamente l’abitazione in base al titolo di seguito descritto: (indicare dati utili a consentire verifica da parte Ufficio Anagrafe. Nel caso in cui il proprietario abbia messo a disposizione l’immobile a titolo gratuito ma tale titolo non sia registrato, è necessario allegare alla dichiarazione di cambio di abitazione la dichiarazione di “assenso affittuario proprietario”).

Dunque, per trasferire la propria residenza in un’abitazione è necessario indicare il titolo che legittima l’uso del bene. Se si tratta di comodato d’uso gratuito le alternative sono due: se il contratto è scritto e registrato, si allega quel documento; se il contratto d’uso gratuito è orale è necessario allegare alla dichiarazione di cambio di abitazione la dichiarazione di “assenso affittuario proprietario”.

 

Comodato d’uso gratuito e residenza: conclusioni

 

In conclusione, il comodato d'uso gratuito rappresenta un'opzione vantaggiosa per chi desidera concedere o usufruire di un immobile senza oneri economici. Tuttavia, quando si tratta di stabilire la residenza in un immobile goduto tramite comodato, è essenziale prestare attenzione alla documentazione necessaria. Mentre un contratto di comodato registrato offre una prova solida del diritto a occupare l'immobile, in assenza di tale documento registrato diventa fondamentale ottenere una dichiarazione scritta dal proprietario dell'immobile che attesti la concessione del diritto d'uso. Questa dichiarazione deve essere chiara, dettagliata e firmata dal proprietario, fornendo così una base legale per il trasferimento della residenza. In sintesi, la corretta documentazione è fondamentale per garantire la legittimità del trasferimento di residenza in un immobile soggetto a comodato d'uso gratuito, evitando eventuali complicazioni legali o amministrative.

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