Risarcimento dei danni per ritardo del rogito: diritti e tutele legali

11 aprile 2025

Cos’è il risarcimento danni per ritardo rogito e quando si può richiedere? Il risarcimento danni per ritardo rogito è il diritto a ottenere un indennizzo economico quando la stipula del contratto definitivo di compravendita viene rinviata ingiustificatamente. Chi subisce il ritardo – sia acquirente che venditore – può chiedere il risarcimento, a condizione che dimostri un danno concreto e imputabile all’altra parte, salvo eventualmente sfruttare la presenza di una penale o della caparra. In questo articolo vediamo come funziona, quali sono i presupposti previsti dalla legge e quando è utile rivolgersi a un avvocato.

Quando il rogito subisce un ritardo: implicazioni legali

Il rogito notarile rappresenta l’atto conclusivo della compravendita immobiliare. È in quel momento che la proprietà dell’immobile si trasferisce definitivamente dal venditore all’acquirente. Il ritardo nel rogito può generare conseguenze non trascurabili, soprattutto se il termine era stato fissato in maniera perentoria nel contratto preliminare. In molti casi, infatti, le parti hanno già assunto impegni economici e logistici significativi: il compratore può aver disdetto il proprio affitto o contratto un mutuo, mentre il venditore potrebbe dover liberare l’immobile entro una certa data.

Giuridicamente, il mancato rispetto del termine per il rogito può configurare un inadempimento contrattuale. Non sempre, però, il semplice ritardo è sufficiente per chiedere un risarcimento: è necessario valutare la presenza di colpa, il danno effettivo subito e l’eventuale impossibilità sopravvenuta che possa giustificare il rinvio.

Non è raro che si presentino dubbi sull’effettiva obbligatorietà della data fissata nel compromesso. È fondamentale distinguere tra un termine essenziale, la cui violazione consente la risoluzione del contratto, e un termine meramente indicativo, che invece richiede ulteriori passaggi formali per contestare l’inadempimento. In quest’ottica, la forma e il contenuto del contratto preliminare assumono un peso decisivo.

Risarcimento danni per ritardo rogito: presupposti e limiti

Per poter ottenere un risarcimento danni per ritardo rogito, occorre dimostrare alcuni presupposti fondamentali. Prima di tutto, è necessario che il ritardo sia imputabile alla controparte, ovvero che non sia giustificato da cause di forza maggiore o da un comportamento concordato tra le parti. In secondo luogo, bisogna dimostrare che da tale ritardo sia derivato un danno concreto, patrimoniale o non patrimoniale.

Il danno patrimoniale può consistere, ad esempio, nel pagamento di un canone di locazione aggiuntivo da parte dell’acquirente che non ha potuto trasferirsi nell’immobile nei tempi previsti, oppure in costi bancari dovuti alla variazione delle condizioni del mutuo. Anche il venditore, in certe situazioni, può essere danneggiato: basti pensare a chi aveva già stipulato un contratto per l’acquisto di un nuovo immobile, contando sul prezzo ricavato dalla vendita.

Tuttavia, l’onere della prova grava su chi agisce per il risarcimento. Non basta quindi allegare genericamente un disagio o un disguido, ma occorre fornire una documentazione concreta: ricevute, contratti, corrispondenza tra le parti, preventivi. In assenza di questi elementi, la domanda risarcitoria rischia di essere respinta.

Obblighi e responsabilità delle parti nel contratto preliminare

Il contratto preliminare, comunemente detto compromesso, è il documento che anticipa il rogito e ne stabilisce le condizioni principali. Firmandolo, le parti si impegnano giuridicamente a stipulare il contratto definitivo entro un certo termine, salvo cause ostative. Non è un atto da sottovalutare: le obbligazioni che ne derivano sono vincolanti, e la loro violazione può comportare gravi conseguenze, tra cui l’obbligo di risarcire i danni provocati.

Spesso, nella pratica, ci si imbatte in situazioni in cui uno dei due contraenti sottovaluta gli effetti del preliminare. Ad esempio, il venditore può ritardare il rilascio di documenti urbanistici o catastali, oppure l’acquirente può tardare nella richiesta del mutuo. In entrambi i casi, se dal ritardo derivano danni documentabili, si apre la strada per un’azione legale.

È bene sottolineare che la responsabilità può essere sia esclusiva che concorrente. Capita, infatti, che entrambe le parti abbiano contribuito al ritardo del rogito con comportamenti negligenti o con una comunicazione inefficace. In questi casi, il giudice valuterà la condotta complessiva per determinare se e in quale misura sussista il diritto al risarcimento.

La diffida ad adempiere e la risoluzione del contratto

Quando una delle parti non si presenta al rogito nella data pattuita o manifesta chiaramente l’intenzione di rinviarlo senza giustificazione, l’altra parte può tutelarsi con strumenti previsti dalla legge. Uno dei più efficaci è la diffida ad adempiere, disciplinata dall’art. 1454 del Codice Civile. Si tratta di una comunicazione scritta con cui si assegna un termine – solitamente non inferiore a 15 giorni – per adempiere, avvisando che in caso contrario il contratto si intenderà risolto. si può valutare anche di collegare la diffida e l'adempimento alla comparizione davanti al notaio, invitando quindi la controparte a partecipare al rogito ad una data fissata.

Questo passaggio è spesso indispensabile per chi intende ottenere il risarcimento danni per ritardo rogito o addirittura sciogliere il vincolo contrattuale. Non basta, però, inviare una diffida generica: deve essere chiara, precisa e documentata, preferibilmente tramite PEC o raccomandata A/R, per poter dimostrare il tentativo di soluzione prima di avviare una causa. È peraltro da tenere conto che se nel contratto preliminare è prevista una caparra potrebbe essere opportuno fare la diffidata adempiere ma senza la risoluzione del contratto, ciò che la caparra può essere richiesta esercitando il recesso e non la risoluzione.

Danni risarcibili: spese sostenute e lucro cessante

Non tutti i danni derivanti dal ritardo nel rogito sono automaticamente risarcibili. La giurisprudenza richiede che siano concreti, diretti e prevedibili al momento della stipula del preliminare. Questo significa che devono essere conseguenza immediata del comportamento inadempiente e non eventi generici o troppo indiretti. Tra le voci più frequentemente riconosciute ci sono le spese per l’affitto temporaneo sostenute dall’acquirente, le penali dovute a terzi, i costi legati a un mutuo che scade o a un trasloco annullato.

Esiste poi il cosiddetto lucro cessante, ossia il mancato guadagno causato dal ritardo. Un caso classico è quello del compratore che aveva acquistato l’immobile per metterlo a reddito, ad esempio attraverso una locazione o un’attività commerciale. Se dimostra di aver perso mensilità di affitto o occasioni d’impresa, tali mancate entrate possono essere richieste a titolo di risarcimento.

Un altro profilo interessante riguarda le spese notarili o tecniche già sostenute, come quelle per perizie, certificazioni o consulenze. Anche queste possono entrare nel conteggio del danno, se dimostrabili e collegate al ritardo nel rogito. Tuttavia, bisogna distinguere tra spese utili – e quindi potenzialmente rimborsabili – e costi che si sarebbero comunque sostenuti.

Non va trascurato infine il danno non patrimoniale, riconosciuto solo in casi eccezionali. Stress, disagio familiare o perdita di occasioni personali possono essere indennizzati solo se si riesce a dimostrare una particolare lesione di diritti costituzionalmente protetti, come il diritto all’abitazione.

Chiaramente se nel contratto è prevista la caparra si può optare per il recesso, trattenendo l'importo ricevuto, che diventa una forfettizzazione dei danni: si può valutare caso per caso se recedere o agire con la risoluzione in relazione al fatto se vi siano o meno danni superiori alla caparra.

Clausole contrattuali e penali per il ritardo nel rogito

Molti contratti preliminari includono clausole penali o caparre confirmatorie, strumenti che incidono direttamente sulla gestione dei ritardi. La clausola penale serve a stabilire in anticipo l’importo dovuto in caso di inadempimento o ritardo: è una forma di risarcimento predefinito che evita la necessità di dimostrare il danno effettivo. Questo rende più semplice e veloce la tutela di chi ha subito il rinvio del rogito.

D’altra parte, la caparra confirmatoria assume una funzione diversa ma altrettanto rilevante. Se il promittente venditore non adempie, l’acquirente può recedere dal contratto e ottenere il doppio della caparra versata; viceversa, se è l’acquirente a tirarsi indietro, il venditore trattiene quanto ricevuto. Anche questo meccanismo ha un effetto indiretto sul risarcimento: rafforza la serietà dell’impegno e scoraggia condotte dilatorie.

È bene che queste clausole siano redatte con precisione, evitando formule ambigue che potrebbero generare incertezze interpretative. L’assistenza di un avvocato già in fase di redazione del compromesso è utile proprio per prevenire dispute future. In molti casi, una clausola ben scritta può evitare un’intera causa.

Prove e documentazione per il risarcimento danni

Chi intende chiedere un risarcimento per il ritardo nel rogito deve essere in grado di dimostrare puntualmente il danno subito e la responsabilità della controparte. La prova scritta è essenziale. Occorre conservare ogni comunicazione utile: scambi di email o PEC, messaggi, accordi scritti e soprattutto il testo del contratto preliminare, che deve indicare chiaramente la data del rogito o comunque i termini concordati.

A ciò si aggiungono le ricevute delle spese sostenute, i contratti di locazione temporanei, eventuali fatture per traslochi o depositi mobili, e la documentazione bancaria nel caso in cui il mutuo abbia subito modifiche sfavorevoli. Se il danno consiste in un mancato guadagno, come un affitto non percepito, serviranno contratti di locazione già firmati o lettere d’interesse da potenziali inquilini. Più la prova è concreta e dettagliata, maggiori saranno le possibilità che il giudice accolga la domanda.

In molti casi, la parte che ha subito il danno si trova in difficoltà nel raccogliere queste prove, soprattutto se il ritardo si è protratto per mesi e la documentazione non è stata conservata in modo ordinato. È quindi consigliabile rivolgersi tempestivamente a un legale, che potrà aiutare anche a redigere correttamente la diffida e valutare se sussistono i presupposti per agire in giudizio.

Ruolo dell’avvocato nei casi di risarcimento immobiliare

Nel contesto delle compravendite immobiliari, soprattutto quando sorgono problemi come il ritardo nel rogito, il supporto legale diventa spesso determinante. Un avvocato esperto in diritto immobiliare può intervenire sin dalle prime fasi, valutando la validità delle clausole del preliminare e la possibilità di ottenere un risarcimento.

Molti clienti arrivano dallo studio dopo aver tentato di “gestire da soli” il problema, magari fidandosi di rassicurazioni informali o di promesse verbali. Purtroppo, quando il rogito slitta senza una nuova data certa, il rischio di perdere tempo – e denaro – è alto. L’avvocato può non solo formalizzare la diffida ad adempiere ma anche calcolare con precisione l’ammontare del danno e raccogliere le prove necessarie per documentarlo.

In alcuni casi, è possibile risolvere la controversia in via stragiudiziale, grazie a una trattativa diretta o a un accordo transattivo. In altri, sarà necessario agire in giudizio per ottenere quanto dovuto. In entrambe le ipotesi, il legale tutela il cliente sia sul piano formale che sostanziale, evitando errori che potrebbero compromettere il riconoscimento del risarcimento.

Conclusioni

Il ritardo nella stipula del rogito può generare conseguenze economiche rilevanti e comportare una lunga catena di disagi pratici. Tuttavia, non tutti i ritardi danno automaticamente diritto a un risarcimento. Serve valutare attentamente le circostanze, verificare gli accordi presi nel preliminare e soprattutto raccogliere prove precise dei danni subiti.

La via più sicura per tutelarsi resta quella di agire per tempo, prima che la situazione sfugga di mano. Una consulenza legale può chiarire subito se ci sono i presupposti per una diffida o per un’azione risarcitoria, e spesso consente di risolvere il problema senza arrivare davanti a un giudice.

Se desideri una consulenza legale, puoi contattare i recapiti dello studio presenti nella pagina.

Articolo redatto da Avv. Prof. Marco Ticozzi Studio Legale a Padova, Mestre Venezia e Treviso

FAQ sul risarcimento danni per ritardo rogito

Chi può chiedere il risarcimento danni in caso di ritardo del rogito?

Sia l’acquirente che il venditore possono avanzare richiesta, purché il ritardo sia imputabile all’altra parte e abbia causato un danno documentabile.

È sempre possibile ottenere un risarcimento per il ritardo nel rogito?

No, occorre dimostrare che il danno è reale, diretto e prevedibile. In assenza di una prova concreta, la richiesta può essere respinta anche se il ritardo è evidente.

Cosa succede se nel compromesso non è indicata una data precisa per il rogito?

In quel caso sarà più difficile contestare l’inadempimento. È comunque possibile agire, ma sarà necessario provare che esisteva un termine implicito o concordato successivamente oppure rivolger sia al giudice per la fissazione di un termine.

Il venditore può trattenere la caparra se l’acquirente ritarda il rogito?

Dipende dalle clausole del preliminare. Se il ritardo è imputabile all’acquirente e configura inadempimento, il venditore può recedere e trattenere la caparra come previsto dall’art. 1385 c.c.

Quanto tempo si ha per chiedere il risarcimento danni?

Il termine di prescrizione ordinaria è di 10 anni per i danni contrattuali. Tuttavia, è consigliabile agire il prima possibile, anche per non perdere elementi di prova.

È necessario rivolgersi a un avvocato per ottenere il risarcimento?

Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato. Un legale può aiutare a redigere correttamente la diffida, raccogliere le prove e valutare la convenienza di un’azione giudiziale o stragiudiziale.

Si può ottenere il risarcimento anche senza andare in tribunale?

Sì, molte controversie si risolvono con accordi tra le parti. In questi casi è utile la mediazione o una trattativa assistita da un avvocato.