Negligenza e responsabilità dell’amministratore condominio nei lavori straordinari e la culpa in vigilando

10 ottobre 2025

Quando si configura la negligenza dell’amministratore di condominio? E quali sono i limiti della sua responsabilità nei lavori straordinari? La recente Cassazione n. 16290/2025 ha chiarito che, se l’amministratore riceve un compenso aggiuntivo per seguire lavori straordinari, deve esercitare un controllo effettivo e costante sull’appaltatore, in base al principio di culpa in vigilando. In questo articolo analizziamo i profili giuridici e pratici di questa responsabilità, con particolare attenzione ai casi legati al Superbonus 110% e alle implicazioni per i condòmini.

Il contesto del Superbonus 110 e la gestione delle opere condominiali

L’ondata di interventi edilizi generata dal Superbonus 110% ha trasformato la gestione condominiale in una materia ben più complessa di quanto molti amministratori immaginassero. Accanto agli aspetti tecnici e fiscali, si sono moltiplicate le responsabilità connesse alle scelte operative, alla selezione delle imprese e al controllo dei lavori. Molti condomìni, attratti dall’opportunità dell’incentivo, hanno approvato progetti di ristrutturazione straordinaria senza una piena consapevolezza dei doveri che gravano sull’amministratore, spesso ritenuto un semplice esecutore delle delibere assembleari.

In realtà, la figura dell’amministratore si colloca in una posizione centrale tra i condòmini e l’appaltatore, assumendo un ruolo di rappresentanza che comporta precisi obblighi di vigilanza e di verifica. È in questo contesto che si moltiplicano i casi di contestazioni per difetti esecutivi, ritardi nei lavori, irregolarità contrattuali o pagamenti anticipati senza le necessarie verifiche.

Il Superbonus, quindi, non ha solo rinnovato i fabbricati, ma anche il contenzioso condominiale: la gestione di opere complesse ha reso più frequenti le accuse di comportamento negligente o omissivo, imponendo una rilettura delle norme tradizionali alla luce dei nuovi scenari. Comprendere quali siano i limiti di azione e i doveri di controllo dell’amministratore è oggi indispensabile per evitare responsabilità anche gravi nei confronti dei condòmini.

Negligenza amministratore condominio: profili giuridici e casi tipici

Il concetto di negligenza dell’amministratore di condominio si lega strettamente all’obbligo di diligenza professionale che deriva dal mandato conferito dall’assemblea. L’art. 1710 c.c. impone al mandatario di eseguire il proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, ma nel caso dell’amministratore tale standard si eleva a quello del “buon professionista” vista la natura tecnico-giuridica della funzione. La negligenza, quindi, non riguarda solo l’inerzia, ma anche errori di valutazione, carenze di vigilanza o omissioni che generino un danno al condominio.

Tra i casi più ricorrenti rientrano la mancata verifica della solvibilità dell’impresa appaltatrice, la sottoscrizione di contratti poco chiari o l’assenza di controllo sull’avanzamento dei lavori. L’amministratore che agisce con superficialità o che non informa tempestivamente l’assemblea di criticità rilevanti può essere chiamato a rispondere del danno patrimoniale subito dal condominio.

Un esempio pratico riguarda le delibere per interventi energetici: se l’amministratore accetta preventivi non congrui o dispone pagamenti anticipati senza la verifica dell’esecuzione, la sua condotta può integrare un’ipotesi di negligenza. In giurisprudenza, tale responsabilità è stata spesso ricondotta non solo all’art. 1130 c.c., ma anche al generale principio di correttezza e buona fede nell’esecuzione del mandato.

Lavori straordinari e doveri di controllo dell’amministratore

Quando il condominio delibera lavori straordinari, l’amministratore assume un ruolo che va ben oltre la gestione ordinaria. Non si tratta soltanto di curare gli adempimenti amministrativi o di eseguire le delibere, ma di garantire che l’opera venga realizzata nel rispetto delle condizioni contrattuali e delle regole tecniche. In tale prospettiva, l’amministratore diventa rappresentante del condominio-committente, con obblighi di supervisione sull’appaltatore e di informazione costante verso i condòmini.

I doveri di controllo riguardano la verifica dello stato di avanzamento dei lavori, la corrispondenza delle opere ai capitolati e la regolarità dei pagamenti. L’amministratore, inoltre, deve monitorare i rapporti con il direttore dei lavori e segnalare tempestivamente eventuali anomalie o inadempienze. La Cassazione ha più volte chiarito che l’amministratore non può limitarsi a “fidarsi” dell’impresa o dei tecnici, ma deve esercitare un’attività di vigilanza coerente con i poteri conferiti dall’assemblea.

Nei lavori legati al Superbonus, questi obblighi diventano ancora più delicati per la complessità della normativa e la rilevanza economica degli interventi. Una condotta disattenta può comportare danni ingenti e aprire la strada a responsabilità personali, anche di natura civile.

Responsabilità amministratore condominio lavori straordinari: il quadro normativo

La responsabilità dell’amministratore di condominio nei lavori straordinari si fonda sugli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., che definiscono i suoi poteri di rappresentanza e gli obblighi di diligenza. Quando l’assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione, l’amministratore non agisce come un semplice esecutore, ma come rappresentante del condominio-committente, tenuto a tutelare gli interessi comuni anche nei rapporti con l’appaltatore.

La Cassazione civile, Sez. II, 17 giugno 2025, n. 16290, ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d’appello di Ancona, la quale aveva escluso la responsabilità dell’amministratore valutandone la condotta solo alla luce delle attribuzioni ordinarie di cui all’art. 1130 c.c. La Suprema Corte ha invece chiarito che, quando l’amministratore riceve dall’assemblea un incarico specifico per la gestione di lavori straordinari — accompagnato da un compenso aggiuntivo proporzionato all’importo dell’appalto — egli assume un obbligo ulteriore rispetto a quello previsto dalla legge.

Tale compenso extra, deliberato proprio per remunerare un’attività straordinaria, giustifica anche un livello di responsabilità più elevato: l’amministratore è tenuto a esercitare un controllo attivo sull’esecuzione dei lavori, a verificare la qualità e la regolarità dell’opera, a coordinarsi con il direttore dei lavori e a informare tempestivamente i condòmini di ogni criticità. Non si tratta di un potere discrezionale, ma di un dovere che deriva direttamente dal mandato e dal corrispettivo percepito. La Cassazione ha quindi rinviato la decisione al giudice di merito affinché rivaluti la condotta dell’amministratore secondo questo principio, ribadendo che la remunerazione straordinaria comporta anche una diligenza straordinaria.

Culpa in vigilando dell’amministratore condominiale e sentenza Cass. 16290/2025

Il principio della culpa in vigilando trova piena applicazione anche nella figura dell’amministratore condominiale, soprattutto quando questi è investito di poteri e doveri specifici per la gestione di lavori straordinari. La responsabilità non nasce dall’errore tecnico o dalla scarsa competenza dell’impresa, ma dal mancato esercizio dei controlli che gli competono in quanto rappresentante del condominio-committente.

La Cassazione n. 16290/2025 ha chiarito che l’amministratore, pur potendo affidarsi ai professionisti tecnici per la parte esecutiva, non può considerarsi esonerato dall’obbligo di vigilanza. Egli deve assicurarsi che i lavori procedano secondo contratto, che le verifiche siano puntuali e che i pagamenti siano disposti solo previa conferma della corretta esecuzione delle opere. La Corte ha ribadito che il compenso aggiuntivo previsto per la gestione dell’appalto costituisce un elemento decisivo: se l’amministratore viene remunerato per un’attività ulteriore, egli deve rispondere anche in base a un livello di diligenza professionale qualificata, coerente con la maggiore fiducia e responsabilità che l’incarico implica.

In termini pratici, la culpa in vigilando dell’amministratore si concretizza ogni volta che, per negligenza o omissione, egli omette di intervenire o segnalare tempestivamente irregolarità nell’esecuzione dei lavori. Anche in assenza di dolo, la mancata vigilanza può determinare la sua responsabilità civile verso i condòmini, soprattutto se l’omissione ha favorito danni materiali o economici al condominio. Il rinvio disposto dalla Cassazione impone quindi alla Corte d’appello di valutare non solo se vi sia stata violazione di obblighi formali, ma se l’amministratore abbia effettivamente esercitato quella vigilanza attiva che il suo ruolo, e il compenso percepito, gli imponevano.

Come può difendersi l’amministratore di condominio da accuse di negligenza

La Cassazione civile, sentenza n. 16290 del 17 giugno 2025, ha definito con precisione i compiti dell’amministratore incaricato di seguire lavori straordinari. Secondo la Corte, egli — quale rappresentante del condominio-committente — ha l’obbligo di controllare lo svolgimento dei lavori, verificarne lo stato, accertare che l’opera proceda nei termini e secondo le condizioni contrattuali, effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza tra le opere eseguite e quanto previsto, e informare tempestivamente i condòmini di eventuali difficoltà che possano incidere sull’appalto.

Questi doveri, però, vanno interpretati con equilibrio. L’amministratore non sostituisce il direttore dei lavori, che rappresenta il committente nella sfera tecnica; egli agisce come garante amministrativo e gestionale, tenendo conto dei poteri effettivamente conferiti dall’assemblea. La Cassazione stessa, nel rinviare la causa alla Corte d’appello, ha chiarito che la valutazione della condotta deve considerare il contesto e le competenze dell’amministratore, nonché la complessità dell’incarico.

Dal punto di vista difensivo, l’amministratore può dimostrare di aver adempiuto correttamente ai propri obblighi producendo documentazione puntuale: verbali assembleari, comunicazioni ai condòmini, relazioni periodiche sull’andamento dei lavori e corrispondenza con il direttore dei lavori. Questi elementi provano che ha esercitato la vigilanza richiesta nei limiti del mandato.

Inoltre, l’amministratore può legittimamente sostenere che la responsabilità per errori tecnici o difetti d’opera non gli compete, se ha agito secondo le regole di diligenza e ha segnalato tempestivamente le criticità. La difesa più efficace nasce proprio dalla trasparenza gestionale e dalla chiara delimitazione dei ruoli. Un avvocato specializzato in diritto condominiale può assistere l’amministratore nel predisporre la documentazione necessaria, prevenendo o contrastando contestazioni infondate.

Come evitare errori gestionali e conflitti tra condomini

Molti contenziosi in materia condominiale nascono da una gestione opaca o poco documentata. L’amministratore che si limita a eseguire le delibere senza tenere traccia delle comunicazioni, dei controlli e delle verifiche compiute si espone al rischio di contestazioni anche infondate. La prevenzione, in questi casi, si basa sulla trasparenza e tracciabilità di ogni decisione.

È opportuno, ad esempio, che ogni fase dei lavori straordinari sia verbalizzata e comunicata ai condòmini: preventivi, contratti, stati di avanzamento, pagamenti e relazioni tecniche dovrebbero essere accessibili, anche tramite canali digitali. Un’informazione puntuale riduce le incomprensioni e permette all’assemblea di partecipare consapevolmente alle scelte, rafforzando il rapporto fiduciario con l’amministratore.

La gestione dei rapporti con l’appaltatore richiede inoltre prudenza contrattuale: le clausole devono prevedere tempi certi, penali per ritardi e modalità di verifica delle prestazioni. Anche la selezione dell’impresa è un momento cruciale. Affidarsi a fornitori non qualificati o non coperti da polizze assicurative adeguate può esporre il condominio a rischi economici elevati.

Infine, un amministratore esperto sa che la prevenzione del conflitto è anche una questione di comunicazione: aggiornare, spiegare, rispondere. La disponibilità e la chiarezza nel confronto con i condòmini sono spesso il miglior strumento per evitare che un problema tecnico diventi un problema legale.

Conclusioni e indicazioni per tutela legale

L’evoluzione giurisprudenziale culminata con la Cassazione n. 16290/2025 segna un passaggio importante: la figura dell’amministratore di condominio non è più confinata a una gestione burocratica, ma implica una responsabilità attiva e qualificata, soprattutto quando si tratta di lavori straordinari. Il compenso aggiuntivo deliberato per queste attività comporta una prestazione più complessa, che richiede competenza, attenzione e vigilanza costante.

La culpa in vigilando non è più un concetto astratto, ma un parametro concreto per valutare la condotta dell’amministratore. In caso di omissioni o di scarsa sorveglianza, la responsabilità può estendersi anche ai danni derivanti da errori altrui, come quelli dell’impresa o del direttore dei lavori, se l’amministratore non ha adempiuto ai suoi obblighi di controllo.

In questo quadro, il supporto legale diventa uno strumento essenziale. L’amministratore che si trovi coinvolto in contestazioni o che debba gestire interventi complessi, come quelli finanziati dal Superbonus 110%, dovrebbe rivolgersi a un avvocato esperto in diritto condominiale per ricevere assistenza preventiva, contrattuale e contenziosa. La consulenza giuridica non serve solo a difendersi, ma anche a prevenire errori di impostazione e a gestire correttamente i rapporti tra condòmini, appaltatori e professionisti.

Se desideri una consulenza legale in materia di responsabilità dell’amministratore o di lavori condominiali, puoi contattare i recapiti dello studio presenti nella pagina.

Articolo redatto da Avv. Prof. Marco Ticozzi – Studio Legale a Padova, Mestre Venezia e Treviso.

FAQ sulla negligenza e responsabilità dell’amministratore di condominio nei lavori straordinari

1. Quando si configura la negligenza dell’amministratore di condominio?

La negligenza dell’amministratore di condominio si verifica quando non controlla adeguatamente i lavori o non informa i condòmini di problemi noti, causando un danno. Anche l’inerzia o i pagamenti senza verifica possono integrare negligenza.

2. Cosa comporta la responsabilità dell’amministratore nei lavori straordinari?

La responsabilità dell’amministratore di condominio nei lavori straordinari riguarda l’obbligo di vigilare sull’appalto, controllare l’esecuzione e garantire che le opere rispettino i contratti approvati dall’assemblea.

3. Che cosa significa “culpa in vigilando” per l’amministratore di condominio?

La culpa in vigilando indica la responsabilità dell’amministratore che non esercita la dovuta sorveglianza sull’impresa o sui tecnici incaricati, anche se non è un esperto del settore.

4. Il compenso aggiuntivo per i lavori straordinari aumenta la responsabilità?

Sì. Se l’assemblea riconosce un compenso extra, l’amministratore assume un incarico speciale e deve dimostrare una vigilanza più rigorosa sull’appalto e sui pagamenti.

5. Come può un amministratore evitare contestazioni?

Con trasparenza e metodo: documentare ogni decisione, comunicare con i condòmini e chiedere assistenza legale per contratti e lavori complessi. La prevenzione è la miglior difesa.