La ripartizione delle spese connesse al lastrico solare a uso o proprietà esclusiva

18 novembre 2025

Chi paga le spese di riparazione di un lastrico solare a uso o proprietà esclusiva? La recente ordinanza della Cassazione civile n. 28528/2025 chiarisce in modo definitivo un tema che da anni divideva giurisprudenza e condomini. In base all’art. 1126 c.c., le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare non gravano interamente sul proprietario esclusivo, ma vanno ripartite secondo un preciso criterio: un terzo a carico di chi gode dell’uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini le cui unità immobiliari sono sottostanti alla proiezione verticale del lastrico stesso. La Corte ha inoltre stabilito che anche il condomino danneggiato da infiltrazioni non è esonerato dal contribuire alle spese di ripristino. Questo articolo analizza i passaggi più importanti della pronuncia e spiega, con esempi pratici, come funziona la ripartizione delle spese del lastrico solare di proprietà esclusiva.

La ripartizione delle spese del lastrico solare a proprietà esclusiva

La regola generale è fissata dall’articolo 1126 del Codice Civile, che si applica ai lastrici solari o terrazze di uso o proprietà esclusiva. Quando un lastrico serve da copertura a più unità immobiliari, la legge stabilisce che il proprietario (o l’usuario) esclusivo contribuisca a un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i due terzi restano a carico dei condomini coperti dal lastrico stesso. La norma ha natura inderogabile, salvo diverso accordo contrattuale, e si fonda su un principio di equità: chi trae un vantaggio esclusivo dal lastrico deve sopportare una parte maggiore del costo, ma non l’intero onere, perché il bene svolge anche una funzione di copertura a beneficio comune.

Nel tempo, tuttavia, sono sorti numerosi contrasti interpretativi. Alcuni tribunali avevano esteso la partecipazione alla spesa a tutti i condomini, altri solo a quelli “coperti”. La Cassazione, con una lunga serie di sentenze culminate proprio nell’ordinanza n. 28528/2025, ha consolidato l’orientamento secondo cui la ripartizione segue il criterio della proiezione verticale effettiva: pagano solo i condomini le cui unità immobiliari sono fisicamente sottostanti al lastrico solare.

In sostanza, il lastrico solare a proprietà esclusiva resta un bene di utilità comune per i piani sottostanti, ma non per l’intero edificio. Questa distinzione, apparentemente tecnica, incide in modo decisivo sulla suddivisione delle spese e sulla legittimazione a richiedere i contributi.

Il contesto giuridico della manutenzione del lastrico solare

Per comprendere la portata della pronuncia del 2025, è utile ricordare che la giurisprudenza ha da tempo individuato nel lastrico solare una parte comune “funzionale”. Anche se in proprietà o uso esclusivo, esso svolge una funzione essenziale per l’intero edificio: proteggere le unità immobiliari sottostanti dalle intemperie. Proprio per questa ragione, il legislatore ha previsto un regime misto, che bilancia interesse individuale e collettivo.

In linea generale, la manutenzione e la riparazione dei lastrici ricadono tra le obbligazioni condominiali, ma con una ripartizione particolare che tiene conto dell’uso esclusivo. Tale principio si estende anche ai danni da infiltrazioni: la Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 9449/2016) aveva già chiarito che la responsabilità per i danni derivanti da difetti o omissioni di manutenzione è concorrente tra il proprietario esclusivo (in qualità di custode del lastrico) e il condominio (custode della funzione di copertura).

La sentenza del 2025 conferma e sviluppa questo equilibrio. Il condomino danneggiato — ad esempio, da infiltrazioni provenienti dal lastrico di un altro condomino — mantiene il diritto al risarcimento, ma non è esonerato dal contribuire alle spese di ripristino, nella misura dei due terzi previsti dall’art. 1126 c.c. In altre parole, anche chi subisce il danno partecipa alle spese, perché la sua unità trae beneficio dalla copertura offerta dal lastrico. È un principio che evita disparità e garantisce coerenza al sistema delle obbligazioni condominiali.

L’articolo 1126 del Codice Civile e la disciplina delle spese condominiali

L’articolo 1126 c.c. rappresenta la chiave di volta per comprendere la disciplina della ripartizione delle spese dei lastrici solari. Esso stabilisce una formula precisa che si applica ogni volta che un lastrico solare copre più unità, ma è in proprietà o uso esclusivo di uno solo dei condomini. La ratio è duplice: da un lato, evitare che il proprietario esclusivo si accolli costi che beneficiano anche altri; dall’altro, impedire che gli altri condomini debbano farsi carico di un bene che non possono utilizzare.

Nel caso deciso con l’ordinanza n. 28528/2025, la Suprema Corte ha ribadito che il criterio di ripartizione non è facoltativo né suscettibile di interpretazioni discrezionali. È un criterio legale, che può essere derogato solo da un titolo contrattuale chiaro e univoco (ad esempio, da una clausola inserita nel regolamento condominiale di natura contrattuale). La Corte ha inoltre confermato che l’obbligazione di contribuzione ha natura propter rem, cioè è legata alla titolarità del diritto reale: paga il proprietario dell’immobile, non l’inquilino o il semplice utilizzatore.

Il giudice di legittimità ha quindi escluso che le spese possano essere ripartite tra tutti i condomini, precisando che devono contribuire solo i proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico solare. Questa precisazione evita che chi non trae alcun vantaggio strutturale dal lastrico sia chiamato a sostenere costi che non gli competono.

La proiezione verticale e la ripartizione effettiva delle spese del lastrico solare

Il cosiddetto criterio della proiezione verticale è l’elemento che, negli ultimi anni, ha risolto gran parte delle controversie sulla ripartizione delle spese relative al lastrico solare. Introdotto e consolidato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra cui Cass. 4 giugno 2001, n. 7472; Cass. 10 maggio 2017, n. 11484; Cass. 28 agosto 2020, n. 18045), questo principio afferma che l’obbligo di contribuire grava solo sui proprietari delle unità immobiliari effettivamente sottostanti al lastrico. In altre parole, il pagamento non compete a tutti i condomini dell’edificio, ma unicamente a quelli che beneficiano della copertura del bene.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 28528/2025, ha ribadito e affinato questo criterio, sottolineando che la ripartizione deve essere “verticale ed effettiva”: conta non la semplice appartenenza al condominio, ma la relazione fisica e funzionale tra il lastrico e le unità che esso copre. Pertanto, se il lastrico interessa solo una parte del fabbricato, i costi si dividono esclusivamente tra i condomini di quella porzione.

Un esempio concreto chiarisce l’impatto del principio: se un lastrico solare copre tre appartamenti ma non il resto dell’edificio, solo i proprietari di quei tre immobili partecipano ai due terzi delle spese, mentre gli altri condomini ne restano esclusi. Questo approccio, ormai consolidato, garantisce un’equa distribuzione e impedisce che chi non trae vantaggio strutturale sia gravato da oneri non dovuti. È un’applicazione rigorosa ma coerente dell’art. 1126 c.c., che conferma la linea della Corte verso una interpretazione aderente alla funzione concreta del bene comune.

La sentenza n. 28528/2025 sulla ripartizione spese lastrico solare proprietà esclusiva

L’ordinanza della Corte di Cassazione civile n. 28528/2025, pronunciata il 28 ottobre 2025 (ud. 16 ottobre 2025), rappresenta il punto di approdo di un lungo percorso interpretativo. La vicenda nasce dal ricorso di alcuni condomini proprietari di terrazze e lastrici solari ai quali era stata imputata l’intera responsabilità per i danni da infiltrazioni subiti da un laboratorio sottostante. I ricorrenti sostenevano che la Corte d’Appello avesse errato nel non applicare il criterio dell’art. 1126 c.c. e nel non riconoscere la partecipazione del danneggiato alle spese.

La Cassazione ha accolto il ricorso, riaffermando che la ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di uso o proprietà esclusiva segue sempre il criterio legale di un terzo a carico del proprietario esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti, secondo la proiezione verticale. Ma il vero passaggio innovativo della pronuncia riguarda il ruolo del condomino danneggiato: quest’ultimo, pur essendo “terzo” rispetto al fatto dannoso, non è esonerato dal contribuire alle spese di ripristino del bene comune. La Corte scrive che tale obbligo trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità del bene e non nella condotta illecita del singolo.

In sostanza, anche il condomino che subisce un danno da infiltrazioni dovrà partecipare ai costi di riparazione, proporzionalmente alla funzione di copertura che il lastrico svolge per la sua unità immobiliare. La decisione ribadisce un principio di equilibrio e solidarietà condominiale: l’utilità del bene comune comporta, inevitabilmente, anche un dovere di contribuzione.

Le ipotesi particolari nella ripartizione spese lastrico solare e l’uso esclusivo

Non tutte le situazioni si prestano a una applicazione lineare dell’art. 1126 c.c. Esistono infatti ipotesi particolari — espressamente richiamate anche dalla Cass. n. 28528/2025 — che possono modificare il criterio di riparto. La prima è quella dei difetti originari di costruzione o di progettazione: in tali casi, le spese di riparazione non si ripartiscono secondo la regola del terzo e due terzi, ma gravano sull’impresa costruttrice o su chi ha causato il danno (cfr. Cass. 30 aprile 2013, n. 10195). La seconda deroga riguarda la presenza di un titolo contrattuale univoco, come un regolamento di condominio di natura contrattuale che stabilisca un criterio diverso e condiviso dai condomini (Cass. 12 giugno 2017, n. 14586).

Quanto all’uso esclusivo, la Corte chiarisce che il proprietario o usuario del lastrico assume la qualità di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., con conseguente responsabilità diretta per i danni cagionati a terzi. Tuttavia, la responsabilità resta concorrente con quella del condominio, che deve vigilare sulla funzione strutturale di copertura. La ripartizione dell’onere risarcitorio segue lo stesso criterio delle spese: un terzo a carico dell’usuario esclusivo e due terzi a carico dei condomini sottostanti. È quindi possibile che un soggetto sia contemporaneamente danneggiato e obbligato al pagamento, come accaduto nel caso deciso nel 2025. Questa apparente contraddizione trova senso nel principio di utilità comune: chi beneficia della copertura deve comunque contribuire al suo mantenimento, anche se in parte ne subisce le conseguenze.

Un caso pratico e il ruolo dell’amministratore di condominio

Immaginiamo una situazione concreta, simile a quella affrontata nella sentenza Cass. civ. n. 28528/2025. Un lastrico solare di proprietà esclusiva copre tre appartamenti, uno dei quali subisce infiltrazioni d’acqua. Il proprietario danneggiato cita in giudizio il condomino proprietario del lastrico, chiedendo il risarcimento integrale dei danni. Il Tribunale accerta che le infiltrazioni derivano da carente manutenzione e condanna il proprietario del lastrico a sostenere i costi di riparazione. Tuttavia, in appello, la Corte precisa che il criterio corretto è quello previsto dall’art. 1126 c.c.: un terzo a carico del proprietario del lastrico e due terzi a carico dei condomini coperti, incluso lo stesso danneggiato.

L’amministratore di condominio, in casi del genere, svolge un ruolo determinante. Deve innanzitutto accertare l’estensione del lastrico e individuare quali unità immobiliari ricadono nella sua proiezione verticale. Solo questi condomini saranno chiamati a contribuire alla spesa. L’amministratore dovrà poi convocare l’assemblea per deliberare i lavori e approvare il riparto secondo il criterio legale. Un errore frequente è quello di ripartire i costi tra tutti i condomini, oppure di escludere il danneggiato: entrambe le soluzioni violano l’art. 1126 c.c. e la più recente giurisprudenza.

Sul piano pratico, conviene sempre procedere con una perizia tecnica prima di decidere la ripartizione, poiché solo un accertamento preciso consente di distinguere le porzioni coperte. L’amministratore che non rispetta i criteri legali può essere chiamato a rispondere dei danni per mala gestio o a subire l’annullamento della delibera di riparto.

Le conclusioni sulla gestione delle spese condominiali

La questione della ripartizione delle spese del lastrico solare di proprietà esclusiva non è solo un problema contabile, ma riflette un principio di equilibrio tra interessi individuali e collettivi. Con l’ordinanza n. 28528/2025, la Corte di Cassazione ha confermato che il sistema delineato dall’art. 1126 c.c. mantiene ancora oggi una validità piena, purché interpretato alla luce della funzione concreta del bene. Non si tratta di una semplice divisione aritmetica delle spese, ma di un criterio che esprime un’idea di giustizia sostanziale: chi trae vantaggio diretto o indiretto da un lastrico, deve concorrere, in misura proporzionata, alla sua manutenzione.

Per gli amministratori e i professionisti del diritto condominiale, la sentenza offre indicazioni operative chiare:

• individuare con precisione i proprietari interessati dalla copertura;
• verificare l’eventuale presenza di titoli contrattuali derogatori;
• applicare sempre il criterio della proiezione verticale effettiva;
• distinguere le responsabilità del proprietario esclusivo e del condominio per i danni da infiltrazioni.

In ultima analisi, la Cassazione invita a una gestione più consapevole e conforme ai principi codicistici, limitando il contenzioso e garantendo una ripartizione equa. La corretta applicazione di questi criteri evita conflitti interni e riduce il rischio di contenziosi che, come dimostrano i casi giurisprudenziali, possono protrarsi per anni.

Articolo redatto da Avv. Prof. Marco Ticozzi – Studio Legale a Padova, Mestre Venezia e Treviso. Se desideri una consulenza legale, puoi contattare i recapiti dello studio presenti nella pagina.

FAQ sulla ripartizione spese del lastrico solare a proprietà esclusiva

1. Cosa prevede l’art. 1126 c.c. per il lastrico solare a uso o proprietà esclusiva?

Prevede che le spese di riparazione o ricostruzione siano suddivise per un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo e per due terzi a carico dei condomini le cui unità immobiliari sono sottostanti al lastrico.

2. Cosa significa “criterio della proiezione verticale”?

Significa che partecipano alle spese solo i proprietari delle unità immobiliari che beneficiano materialmente della copertura del lastrico. Gli altri condomini, non coperti, non contribuiscono.

3. Il condomino danneggiato da infiltrazioni deve contribuire alle spese di riparazione?

Sì. Secondo la Cassazione (ord. n. 28528/2025), anche il danneggiato partecipa alla spesa, in quanto beneficiario della copertura del lastrico solare.

4. Se il danno dipende da un difetto di costruzione, chi paga?

In tal caso, non si applica l’art. 1126 c.c. ma la responsabilità ricade sull’impresa costruttrice o su chi ha causato il vizio originario dell’opera.

5. Il conduttore (inquilino) è tenuto a pagare?

No. L’obbligazione è propter rem e grava sul proprietario dell’unità immobiliare sottostante, non sull’inquilino.

6. È possibile derogare al criterio dell’art. 1126 c.c.?

Sì, ma solo se esiste un titolo contrattuale univoco, come un regolamento condominiale approvato all’unanimità o un accordo espresso tra le parti.

7. Cosa succede se il lastrico copre solo una parte del fabbricato?

In tal caso, i due terzi delle spese saranno ripartiti solo tra i condomini che si trovano sotto la proiezione verticale di quella parte di lastrico.

8. Come deve comportarsi l’amministratore in caso di lavori urgenti?

Può disporre l’intervento immediato per evitare danni maggiori e successivamente convocare l’assemblea per approvare il riparto delle spese secondo l’art. 1126 c.c.