Usufrutto: cos’è, come funziona e quali diritti comporta

12 maggio 2026

Cos’è l’usufrutto e quali diritti comporta? L’usufrutto è un diritto reale che consente di utilizzare un immobile altrui e di trarne utilità economiche senza diventarne proprietari. L’usufruttuario può abitare la casa, affittarla e percepire i canoni, mentre la proprietà resta al nudo proprietario. Il diritto di usufrutto viene utilizzato spesso nelle donazioni ai figli, nella successione ereditaria e nella vendita della nuda proprietà. In questo articolo vedremo come funziona l’usufrutto, quanto dura, chi paga spese e IMU, come si calcola il valore dell’usufrutto e quali differenze esistono rispetto al diritto di abitazione.

Cos’è il diritto di usufrutto e come viene disciplinato

Il diritto di usufrutto è disciplinato dagli artt. 978 e seguenti del codice civile e attribuisce a un soggetto il diritto di godere di un bene appartenente ad altri, con la possibilità di trarne ogni utilità consentita dalla sua destinazione economica. Nel caso più frequente, quello dell’usufrutto su immobile, il titolare del diritto può utilizzare la casa, viverci oppure concederla in locazione percependo i canoni di affitto, pur senza essere proprietario dell’immobile.

L’art. 981 c.c. rappresenta la norma centrale dell’istituto e stabilisce che l’usufruttuario può godere della cosa e raccoglierne i frutti, con il limite di rispettarne la destinazione economica. Questo significa, ad esempio, che un appartamento destinato ad abitazione non può essere trasformato arbitrariamente in un’attività incompatibile con la natura del bene.

Dal punto di vista pratico, l’usufrutto viene utilizzato soprattutto:

• nelle donazioni immobiliari ai figli;
• nella pianificazione della successione;
• nella vendita della nuda proprietà;
• nella tutela economica del coniuge o dei genitori.

L’istituto ha una funzione molto concreta: consente di separare il diritto di utilizzare un bene dalla proprietà dello stesso. È proprio questa caratteristica a renderlo particolarmente diffuso nei rapporti familiari. Un genitore può, ad esempio, trasferire ai figli la nuda proprietà della casa mantenendo per sé l’usufrutto vitalizio, continuando così ad abitare l’immobile fino alla morte.

La dottrina tradizionale qualifica l’usufrutto come diritto reale di godimento su cosa altrui, temporalmente limitato ma molto ampio nel suo contenuto. Tra gli autori che hanno approfondito il tema vi sono Pugliese, Bigliazzi Geri e Bianca, che evidenziano come l’usufrutto attribuisca poteri molto estesi pur senza trasferire la titolarità del bene.

Proprietà e utilizzo dell’immobile possono essere separati

Quando si parla di usufrutto è fondamentale comprendere la distinzione tra proprietà e godimento del bene. Nel linguaggio comune si tende a pensare che il proprietario sia automaticamente anche colui che utilizza l’immobile, ma il codice civile consente che queste due posizioni appartengano a soggetti diversi.

In presenza di usufrutto, infatti, il proprietario mantiene la cosiddetta nuda proprietà, mentre il diritto di utilizzare concretamente il bene spetta all’usufruttuario. Questa situazione si verifica molto spesso nelle operazioni familiari: i figli diventano proprietari dell’immobile, ma i genitori conservano il diritto di viverci o di percepirne i redditi.

La Corte di cassazione, con ordinanza 14 aprile 2023 n. 10017, ha ricordato che la “nuda proprietà” non costituisce un autonomo diritto reale distinto dalla proprietà, ma rappresenta semplicemente la proprietà privata delle facoltà attribuite all’usufruttuario. In altri termini, il proprietario conserva la titolarità giuridica del bene, ma perde temporaneamente il diritto di godimento.

Questa separazione produce effetti concreti molto rilevanti. Il nudo proprietario:

• non può utilizzare liberamente l’immobile;
• non può abitarlo contro la volontà dell’usufruttuario;
• deve attendere l’estinzione dell’usufrutto per recuperare la piena disponibilità del bene.

Al contrario, l’usufruttuario può godere dell’immobile quasi come se fosse proprietario, pur con alcuni limiti previsti dalla legge. Si tratta di una distinzione importante anche sotto il profilo economico, perché il valore della nuda proprietà è inferiore rispetto a quello della piena proprietà proprio a causa dell’esistenza dell’usufrutto.

Nella pratica notarile e successoria questa struttura viene utilizzata frequentemente per anticipare il passaggio generazionale del patrimonio immobiliare, mantenendo però una forma di protezione per chi trasferisce il bene.

Usufrutto significato immobile: quali diritti ha l’usufruttuario

L’usufrutto su immobile attribuisce all’usufruttuario poteri molto ampi. Il diritto non si limita alla semplice possibilità di abitare la casa, ma comprende anche la facoltà di utilizzare economicamente il bene e di ricavarne utilità patrimoniali.

L’usufruttuario può:

• abitare l’immobile;
• concederlo in locazione;
• percepire i canoni di affitto;
• utilizzare pertinenze e accessori;
• raccogliere eventuali frutti prodotti dal bene.

L’art. 981 c.c. chiarisce però che tali facoltà devono essere esercitate nel rispetto della destinazione economica dell’immobile. Questo limite assume rilievo soprattutto nei casi in cui l’utilizzo del bene venga alterato in modo incompatibile con la sua natura originaria.

Ad esempio, un appartamento destinato ad abitazione non può essere trasformato senza limiti in una struttura incompatibile con le caratteristiche urbanistiche o condominiali dell’edificio. Allo stesso modo, l’usufruttuario non può compiere interventi che compromettano il valore del bene o ne alterino stabilmente la funzione.

Dal punto di vista pratico, uno degli aspetti più importanti riguarda la possibilità di concedere l’immobile in locazione. Molti proprietari trasferiscono ai figli la nuda proprietà della casa mantenendo l’usufrutto proprio per continuare a percepire i canoni di affitto. È una soluzione molto utilizzata anche nella pianificazione patrimoniale familiare.

Occorre inoltre distinguere l’usufrutto dal semplice diritto di abitazione. L’usufruttuario ha infatti facoltà più ampie rispetto al titolare del diritto di abitazione, il quale può utilizzare l’immobile soltanto per soddisfare esigenze abitative personali e familiari.

La giurisprudenza considera l’usufrutto un diritto particolarmente incisivo proprio perché attribuisce un’utilità economica piena del bene, pur senza trasferire la proprietà. Per questo motivo, nella pratica, il valore economico dell’usufrutto può essere molto elevato, soprattutto quando il diritto ha lunga durata o riguarda immobili di pregio.

Chi paga spese, tasse e manutenzione della casa

Uno degli aspetti che crea più discussioni riguarda la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario. Nella pratica, soprattutto nei rapporti familiari, capita spesso che le parti non regolino con precisione chi debba sostenere determinati costi, con il risultato che i contrasti emergono anni dopo la donazione o l’apertura della successione.

La regola generale prevede che l’usufruttuario debba sostenere le spese ordinarie legate all’utilizzo quotidiano dell’immobile. Rientrano normalmente in questa categoria le utenze, le spese condominiali ordinarie, gli interventi di manutenzione corrente e gli oneri collegati al godimento del bene.

Il nudo proprietario, invece, resta tenuto alle riparazioni straordinarie disciplinate dall’art. 1005 c.c., cioè agli interventi che incidono sulla struttura e sulla stabilità dell’edificio, come muri maestri, tetti, volte, solai e scale. L’usufruttuario, tuttavia, salvo diverso accordo, deve corrispondere al proprietario gli interessi sulle somme impiegate per tali opere straordinarie.

Questa distinzione deriva dall’impostazione generale del codice civile, secondo cui chi gode concretamente del bene deve sostenere i costi connessi al suo utilizzo ordinario. In ambito condominiale, tuttavia, non mancano situazioni controverse, soprattutto quando gli interventi approvati dall’assemblea hanno natura mista o quando vengono deliberate opere difficili da qualificare come ordinarie o straordinarie.

Anche sul piano fiscale l’usufruttuario assume una posizione molto rilevante. In presenza di usufrutto su casa, infatti, l’usufruttuario è il soggetto passivo IMU, poiché il diritto di usufrutto costituisce un diritto reale di godimento sull’immobile. Ai sensi dell’art. 1, comma 743, della L. 160/2019, l’imposta grava sul titolare del diritto reale, mentre il nudo proprietario resta estraneo all’obbligazione tributaria.

Nella pratica professionale emerge spesso un errore ricorrente: ritenere che il nudo proprietario possa intervenire liberamente nella gestione dell’immobile solo perché formalmente proprietario. In realtà, fino all’estinzione dell’usufrutto, il diritto di godimento spetta all’usufruttuario, con limiti molto concreti ai poteri del proprietario.

Usufrutto casa e nuda proprietà: differenze pratiche

La differenza tra usufrutto casa e nuda proprietà assume particolare importanza nelle compravendite immobiliari e nelle operazioni familiari. Chi acquista la nuda proprietà di un immobile diventa proprietario del bene, ma non può utilizzarlo fino all’estinzione dell’usufrutto. L’usufruttuario, invece, conserva il diritto di abitare la casa o di trarne reddito anche se non è più proprietario.

Questo meccanismo viene utilizzato frequentemente nella vendita della nuda proprietà da parte di persone anziane che desiderano ottenere liquidità senza lasciare immediatamente l’abitazione. L’acquirente paga un prezzo inferiore rispetto al valore della piena proprietà proprio perché il godimento dell’immobile resta temporaneamente riservato all’usufruttuario.

Dal punto di vista giuridico, alla morte dell’usufruttuario si verifica il cosiddetto consolidamento: l’usufrutto si estingue automaticamente e il nudo proprietario acquista la piena proprietà senza necessità di ulteriori trasferimenti. È uno degli effetti più caratteristici dell’istituto.

La Corte di cassazione, con ordinanza 12 dicembre 2025 n. 32455, ha affrontato il tema dell’usufrutto costituito a favore di uno solo dei coniugi in regime di comunione legale, chiarendo che il diritto non si estende automaticamente all’altro coniuge in assenza di una specifica previsione contrattuale. La decisione conferma quanto sia importante verificare con attenzione il contenuto dell’atto notarile, soprattutto nelle operazioni patrimoniali familiari.

Nella pratica, molte controversie nascono proprio da interpretazioni errate degli effetti della nuda proprietà. Non è raro che gli eredi ritengano di poter utilizzare immediatamente l’immobile ricevuto in donazione, salvo poi scoprire che l’usufrutto attribuisce al genitore poteri molto ampi e destinati a durare fino alla sua morte.

Anche sotto il profilo economico la differenza è significativa. La presenza dell’usufrutto riduce il valore commerciale della nuda proprietà, mentre il valore dell’usufrutto aumenta o diminuisce in funzione dell’età dell’usufruttuario e della durata presumibile del diritto.

Donare la casa ai figli mantenendo l’usufrutto ai genitori

Una delle applicazioni più diffuse del diritto di usufrutto riguarda la donazione della casa ai figli con riserva di usufrutto a favore dei genitori. Si tratta di una soluzione molto utilizzata nella pianificazione patrimoniale familiare perché consente di anticipare il trasferimento dell’immobile mantenendo però il diritto di continuare ad abitare la casa o di percepirne gli eventuali redditi.

Dal punto di vista pratico, il genitore trasferisce ai figli la nuda proprietà dell’immobile e conserva per sé l’usufrutto vitalizio. In questo modo i figli diventano immediatamente proprietari, ma non possono utilizzare liberamente il bene fino all’estinzione del diritto. È una scelta frequente quando si vuole programmare il passaggio generazionale evitando future difficoltà successorie.

In alcuni casi l’usufrutto viene mantenuto non solo per ragioni abitative, ma anche economiche. Chi possiede un appartamento locato può continuare a percepire i canoni di affitto pur avendo già trasferito la proprietà ai figli. Questa impostazione viene spesso utilizzata anche per garantire stabilità economica al coniuge superstite o ai genitori anziani.

Sul piano fiscale, la costituzione dell’usufrutto può avere effetti rilevanti anche rispetto alle agevolazioni prima casa. La Cassazione, con ordinanza 22 settembre 2025 n. 25863, ha chiarito che la semplice costituzione di un usufrutto a favore dei genitori non determina automaticamente la decadenza dai benefici “prima casa”, poiché la normativa fiscale collega la perdita dell’agevolazione al trasferimento della proprietà dell’immobile e non alla concessione di un diritto reale di godimento.

Naturalmente, operazioni di questo tipo richiedono attenzione. Una donazione immobiliare con usufrutto può incidere sui futuri equilibri successori e creare conflitti tra eredi, soprattutto quando non vengono disciplinati in modo chiaro aspetti come spese, utilizzo dell’immobile o eventuali locazioni. Per questo motivo, nella pratica, è spesso opportuno valutare preventivamente la struttura più adatta insieme a un professionista esperto in diritto immobiliare e successorio.

Usufrutto durata: quando si estingue il diritto

La durata dell’usufrutto rappresenta uno degli elementi più caratteristici dell’istituto. A differenza della proprietà, che può essere perpetua, l’usufrutto è sempre temporaneo. L’art. 979 c.c. stabilisce infatti che il diritto non può eccedere la vita dell’usufruttuario quando il titolare è una persona fisica. Se invece l’usufrutto viene costituito a favore di una persona giuridica, la durata massima è di trent’anni.

Nella maggior parte dei casi si parla di usufrutto vitalizio, cioè destinato a cessare automaticamente con la morte dell’usufruttuario. Alla sua estinzione, il nudo proprietario acquista la piena proprietà del bene senza bisogno di ulteriori atti notarili. Questo fenomeno prende il nome di consolidazione ed è uno degli effetti più importanti nelle operazioni immobiliari e successorie.

L’usufrutto può però estinguersi anche per altre cause. Tra le più frequenti vi sono la rinuncia dell’usufruttuario, il perimento del bene, il mancato esercizio del diritto per vent’anni e la scadenza del termine eventualmente previsto nell’atto costitutivo.

La prescrizione per non uso assume particolare rilievo soprattutto quando il diritto resta inutilizzato per lunghi periodi. La giurisprudenza applica infatti all’usufrutto il principio dell’estinzione ventennale del diritto non esercitato, soluzione richiamata anche per i diritti di uso e abitazione tramite il rinvio contenuto nell’art. 1026 c.c.

Dal punto di vista pratico, la durata dell’usufrutto incide direttamente anche sul valore economico del diritto. Un usufrutto intestato a una persona molto anziana avrà normalmente un valore inferiore rispetto a quello attribuito a un soggetto più giovane, proprio perché minore sarà la presumibile durata del godimento dell’immobile. Per questo motivo età dell’usufruttuario e aspettativa di vita assumono un ruolo centrale nei calcoli notarili e fiscali.

In ambito successorio esistono inoltre limiti specifici all’usufrutto successivo. L’art. 698 c.c. dispone infatti che la disposizione testamentaria con cui l’usufrutto venga attribuito successivamente a più persone produce effetto soltanto a favore dei soggetti che risultano primi chiamati al momento della morte del testatore, evitando così la creazione di catene indefinite di usufrutti successivi sullo stesso bene.

Occorre però distinguere l’usufrutto successivo dall’usufrutto congiuntivo con diritto di accrescimento. Nella prassi notarile è molto frequente la costituzione di un usufrutto a favore di entrambi i coniugi con previsione che, alla morte del primo, il diritto continui integralmente in capo al superstite. Questa soluzione è considerata lecita e non viola il divieto previsto dall’art. 698 c.c., poiché non si realizza una successione autonoma di usufrutti, ma un meccanismo di accrescimento tra contitolari del medesimo diritto.

Usufrutto successione: cosa accade dopo la morte

L’usufrutto viene utilizzato molto frequentemente nell’ambito della successione ereditaria, sia attraverso disposizioni testamentarie sia nelle operazioni di sistemazione del patrimonio familiare effettuate in vita. La morte dell’usufruttuario produce conseguenze immediate sul piano giuridico, perché determina l’estinzione automatica del diritto e il consolidamento della piena proprietà in capo al nudo proprietario.

Questo effetto si verifica senza necessità di ulteriori trasferimenti. Se, ad esempio, un genitore dona ai figli la nuda proprietà della casa mantenendo per sé l’usufrutto vitalizio, alla sua morte i figli diventano automaticamente pieni proprietari dell’immobile.

In materia successoria occorre però distinguere diverse situazioni. L’usufrutto può essere attribuito:

• per contratto;
• per donazione;
• per testamento;
• direttamente dalla legge in alcuni casi particolari.

Uno degli esempi più rilevanti riguarda il diritto di abitazione del coniuge superstite sulla casa familiare previsto dall’art. 540 c.c. Pur essendo distinto dall’usufrutto, questo diritto presenta caratteristiche molto vicine ai diritti reali di godimento disciplinati dagli artt. 978 e seguenti c.c.

La Cassazione, con ordinanza 22 luglio 2025 n. 20635, ha affermato che il valore economico del diritto di abitazione del coniuge superstite può essere determinato applicando criteri analoghi a quelli dell’usufrutto, poiché le utilità concretamente ricavate dall’immobile risultano sostanzialmente simili. La decisione assume particolare rilievo nelle divisioni ereditarie e nelle controversie tra coniuge ed eredi.

Sempre in tema di successione, la Cassazione con sentenza 23 gennaio 2026 n. 1551 ha chiarito che il coniuge superstite che continui ad abitare nella casa familiare in forza del relativo diritto non assume automaticamente una posizione assimilabile al possessore dell’eredità ai fini dell’art. 485 c.c. Si tratta di un principio tecnico ma importante nelle vicende ereditarie, soprattutto quando occorre valutare gli obblighi di inventario e la posizione dei chiamati all’eredità.

La dottrina prevalente considera inoltre l’usufruttuario dell’intera eredità o di una quota ereditaria un successore a titolo particolare e non un erede vero e proprio. Autori come De Martino, Barbero e Pugliese evidenziano infatti che l’usufrutto sull’eredità attribuisce un diritto di godimento sui beni ereditari ma non comporta l’acquisto della qualità di erede.

Differenza rispetto a uso e diritto di abitazione

Usufrutto, uso e abitazione appartengono alla categoria dei diritti reali di godimento, ma attribuiscono poteri molto diversi sul bene. Nella pratica vengono spesso confusi, soprattutto nelle vicende familiari e successorie, anche se la loro estensione non coincide.

L’usufrutto è il diritto più ampio. L’usufruttuario può utilizzare il bene e trarne ogni utilità economica consentita dalla sua destinazione. In caso di immobile, può abitarlo, concederlo in locazione e percepire i canoni di affitto.

Il diritto di uso è invece più limitato. Chi ne è titolare può servirsi del bene soltanto nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia. Ancora più ristretto è il diritto di abitazione, che consente esclusivamente di abitare l’immobile per esigenze abitative personali e familiari, senza possibilità di sfruttamento economico pieno.

L’art. 1026 c.c. stabilisce che alle figure dell’uso e dell’abitazione si applicano, in quanto compatibili, le norme sull’usufrutto. È proprio questo rinvio a spiegare perché molti principi relativi alla durata, all’estinzione e alla disciplina generale dell’usufrutto vengano utilizzati anche per gli altri diritti reali di godimento.

La differenza assume rilievo concreto soprattutto nelle successioni. Il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite sulla casa familiare, ad esempio, non equivale tecnicamente a un usufrutto, ma attribuisce comunque una tutela molto incisiva sotto il profilo abitativo.

Anche la dottrina ha più volte evidenziato il legame sistematico tra questi istituti. Bigliazzi Geri, Palermo e Pugliese qualificano uso e abitazione come forme più ristrette dell’usufrutto, caratterizzate però dalla stessa funzione di attribuire al titolare un potere diretto sul bene altrui.

Dal punto di vista pratico, distinguere correttamente questi diritti è importante perché cambiano:

• i poteri del titolare;
• il valore economico del diritto;
• le possibilità di utilizzo dell’immobile;
• le conseguenze fiscali e successorie.

Nelle operazioni immobiliari e familiari, una formulazione imprecisa dell’atto può generare problemi interpretativi molto rilevanti anche dopo molti anni.

Calcolo del valore dell’usufrutto: come funziona

Il valore dell’usufrutto non coincide con quello della piena proprietà dell’immobile, ma viene determinato attraverso criteri specifici che tengono conto soprattutto dell’età dell’usufruttuario e della presumibile durata del diritto. Più lunga sarà la durata dell’usufrutto, maggiore sarà il suo valore economico e minore quello della nuda proprietà.

Questo meccanismo assume particolare importanza nelle donazioni immobiliari, nelle successioni ereditarie, nella vendita della nuda proprietà e nella determinazione delle imposte dovute negli atti notarili. Nella pratica professionale, infatti, uno degli aspetti più richiesti riguarda proprio il calcolo del valore usufrutto e la differenza economica rispetto alla piena proprietà.

Il sistema di calcolo utilizza coefficienti stabiliti periodicamente in ambito fiscale e collegati all’età dell’usufruttuario. In linea generale:

• quanto più giovane è l’usufruttuario;
• tanto maggiore sarà il valore attribuito all’usufrutto;
• e tanto minore quello riconosciuto alla nuda proprietà.

Le cosiddette “tabelle usufrutto”, aggiornate periodicamente, vengono utilizzate per attribuire una percentuale di valore al diritto di usufrutto rispetto all’intero immobile. Ad esempio, nel caso di usufruttuario molto anziano, il valore della nuda proprietà tende ad avvicinarsi a quello della piena proprietà, poiché la durata presumibile del diritto risulta inferiore.

Questi criteri trovano applicazione soprattutto:

• negli atti di donazione;
• nelle successioni;
• nelle compravendite della nuda proprietà;
• nei calcoli fiscali relativi a imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Occorre inoltre distinguere il valore fiscale da quello commerciale. Sul mercato immobiliare il prezzo effettivo della nuda proprietà può variare anche in funzione di ulteriori elementi, come posizione dell’immobile, condizioni del bene, possibilità di utilizzo futuro e situazione familiare dell’usufruttuario.

Nella pratica notarile e patrimoniale, il tema del valore dell’usufrutto assume spesso rilievo anche per evitare contestazioni tra eredi o possibili squilibri nelle attribuzioni patrimoniali. Una valutazione errata del diritto può infatti incidere sulla futura stabilità degli accordi familiari.

Esempio pratico nel calcolo della nuda proprietà

Per comprendere meglio il funzionamento dell’usufrutto può essere utile un esempio pratico. Si immagini una casa con valore di mercato pari a 300.000 euro concessa in donazione ai figli, con mantenimento dell’usufrutto vitalizio a favore del genitore settantenne.

In base ai coefficienti normalmente utilizzati nelle tabelle fiscali dell’usufrutto, a un usufruttuario tra i 70 e i 72 anni può essere attribuito un valore del diritto pari orientativamente al 40% del valore dell’immobile, mentre la nuda proprietà corrisponde al restante 60%.

In un caso di questo tipo:

• il valore indicativo dell’usufrutto sarebbe pari a 120.000 euro;
• il valore della nuda proprietà sarebbe invece di circa 180.000 euro.

Naturalmente si tratta di valori teorici utilizzati soprattutto in ambito fiscale e notarile. Sul piano commerciale, il prezzo effettivo della nuda proprietà può cambiare sensibilmente in base alle caratteristiche dell’immobile e alla concreta appetibilità dell’investimento.

Le tabelle utilizzate per il calcolo del valore usufrutto si basano principalmente sull’età dell’usufruttuario. Indicativamente:

• nelle fasce più giovani il diritto di usufrutto può arrivare a rappresentare gran parte del valore dell’immobile;
• con l’aumentare dell’età cresce invece il valore della nuda proprietà.

Questo tipo di operazione è molto frequente nei rapporti familiari. I genitori trasferiscono ai figli la proprietà dell’immobile mantenendo il diritto di continuare ad abitare la casa fino alla morte. In altri casi, invece, la vendita della nuda proprietà viene utilizzata da persone anziane che desiderano ottenere liquidità immediata senza perdere il diritto di utilizzare l’abitazione.

La Cassazione ha più volte evidenziato l’importanza della corretta qualificazione dei diritti reali nelle operazioni patrimoniali e successorie. Anche per questo motivo, quando si procede a donazioni, compravendite o divisioni ereditarie che coinvolgono usufrutto e nuda proprietà, è opportuno valutare attentamente sia gli aspetti civilistici sia quelli fiscali.

Errori frequenti nei rapporti familiari e nelle successioni

Molte controversie legate all’usufrutto nascono non tanto dalla disciplina dell’istituto, quanto da valutazioni superficiali compiute al momento della donazione, della successione o della stipula dell’atto notarile. Nella pratica, infatti, il diritto di usufrutto viene spesso utilizzato all’interno dei rapporti familiari senza considerare adeguatamente le conseguenze future.

Uno degli errori più frequenti riguarda la convinzione che il trasferimento della nuda proprietà consenta ai figli di disporre immediatamente dell’immobile. In realtà, finché l’usufrutto resta in vita, il diritto di godimento continua a spettare all’usufruttuario, che può abitare la casa oppure concederla in locazione.

Ulteriori problemi sorgono quando non vengono disciplinate chiaramente le spese relative all’immobile. Interventi straordinari, lavori condominiali e imposte possono diventare motivo di conflitto soprattutto nei casi in cui i rapporti familiari si deteriorano nel tempo.

Anche sotto il profilo successorio occorre prestare attenzione. Una donazione con riserva di usufrutto può incidere sugli equilibri ereditari e generare contestazioni tra coeredi, specialmente quando il valore attribuito alla nuda proprietà non venga correttamente valutato.

La giurisprudenza più recente dimostra inoltre quanto le operazioni familiari complesse richiedano particolare precisione. L’ordinanza della Cassazione 5 febbraio 2026 n. 2449, relativa a una articolata operazione di permute e costituzioni di usufrutto tra familiari, evidenzia come gli effetti fiscali e patrimoniali debbano essere valutati considerando l’intera operazione economica e non il singolo atto isolatamente considerato.

In ambito successorio, ulteriori difficoltà possono derivare dagli adempimenti pubblicitari e dalla continuità delle trascrizioni. La Cassazione, con ordinanza 1 marzo 2025 n. 5474, ha ribadito che la sola denuncia di successione non produce automaticamente il trasferimento dell’eredità e non garantisce la continuità delle trascrizioni immobiliari, che richiede invece la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

Quando usufrutto, successione e immobili si intrecciano, gli effetti giuridici e fiscali possono diventare particolarmente delicati. Per questo motivo, nelle operazioni patrimoniali familiari è spesso opportuno affrontare preventivamente il tema con un avvocato o con un notaio esperto in diritto immobiliare e successorio.

Conclusioni

L’usufrutto è uno degli strumenti più utilizzati nel diritto immobiliare e successorio perché consente di separare la proprietà dal diritto di utilizzare concretamente un bene. Proprio questa flessibilità spiega il frequente utilizzo dell’istituto nelle donazioni ai figli, nella tutela del coniuge superstite, nella pianificazione patrimoniale familiare e nella vendita della nuda proprietà.

Dietro una struttura apparentemente semplice si nascondono però conseguenze pratiche molto rilevanti. Durata del diritto, ripartizione delle spese, effetti fiscali, rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario e impatto successorio richiedono spesso valutazioni preventive accurate, soprattutto quando il patrimonio immobiliare coinvolge più familiari o più eredi.

Anche la giurisprudenza della Corte di cassazione mostra come usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà continuino a generare questioni interpretative complesse, sia in ambito civilistico sia fiscale.

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Articolo redatto da Avv. Prof. Marco Ticozzi – Professore Aggregato di Diritto Privato presso Università Ca’ Foscari Venezia - Studio Legale a Padova, Mestre Venezia e Treviso.

FAQ sull'usufrutto

Cos’è l’usufrutto di un immobile?

L’usufrutto è un diritto reale che consente di utilizzare un immobile e di trarne utilità economiche pur senza esserne proprietari.

Quanto dura il diritto di usufrutto?

Di regola dura per tutta la vita dell’usufruttuario. Se il titolare è una persona giuridica, la durata massima è di trent’anni.

Chi paga IMU e spese della casa in usufrutto?

Normalmente l’usufruttuario paga IMU, utenze e spese ordinarie, mentre il nudo proprietario sostiene le spese straordinarie.

L’usufruttuario può affittare la casa?

Sì. L’usufruttuario può concedere l’immobile in locazione e percepire i relativi canoni.

Qual è la differenza tra usufrutto e diritto di abitazione?

L’usufrutto attribuisce anche il diritto di sfruttare economicamente il bene, mentre il diritto di abitazione consente solo di abitare l’immobile per esigenze personali e familiari.

Come si calcola il valore dell’usufrutto?

Il valore dell’usufrutto viene determinato utilizzando coefficienti collegati soprattutto all’età dell’usufruttuario e al valore dell’immobile.

Cosa succede all’usufrutto dopo la morte del titolare?

Alla morte dell’usufruttuario il diritto si estingue automaticamente e il nudo proprietario acquista la piena proprietà dell’immobile.

L’usufrutto rientra nella successione?

L’usufrutto può essere costituito anche per testamento, ma il diritto vitalizio si estingue con la morte dell’usufruttuario e non si trasmette agli eredi.