Riforma delle donazioni e tutela della legittima: perché gli acquirenti sono più protetti ma gli eredi non scompaiono

18 giugno 2026

La riforma delle successioni introdotta dalla Legge n. 182/2025 modifica profondamente la disciplina delle donazioni lesive della legittima. Una donazione può ancora essere contestata dagli eredi? Sì, ma con effetti molto diversi rispetto al passato. Il nuovo sistema rafforza infatti la tutela degli acquirenti di beni provenienti da donazione e riduce il rischio che una successiva azione di riduzione possa compromettere vendite, mutui e altre operazioni già concluse. La protezione dei legittimari non viene eliminata, ma si sposta sempre più dal bene alla compensazione economica dovuta dal donatario. La riforma segna così il passaggio da una tutela prevalentemente reale a una tutela principalmente obbligatoria, con l'obiettivo di favorire la circolazione degli immobili e la certezza dei traffici giuridici senza rinunciare alla salvaguardia della quota di legittima.

Riforma donazioni e successioni 2026: il problema che il legislatore ha cercato di risolvere

La riforma introdotta dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, interviene su uno dei temi più discussi del diritto successorio: il rapporto tra tutela dei legittimari e circolazione dei beni provenienti da donazione. Per molti anni il sistema italiano ha attribuito una protezione particolarmente incisiva agli eredi legittimari, consentendo loro, in presenza di una lesione della quota di riserva, non solo di ottenere la riduzione della donazione ma anche di agire nei confronti di chi avesse successivamente acquistato il bene dal donatario.

Questa impostazione ha generato numerose difficoltà pratiche. Un immobile ricevuto per donazione risultava spesso meno appetibile sul mercato rispetto ad altri beni, poiché l'acquirente correva il rischio di essere coinvolto in future contestazioni ereditarie. Anche gli istituti di credito guardavano con cautela a queste operazioni, richiedendo talvolta garanzie aggiuntive o particolari verifiche prima di concedere un mutuo.

La riforma nasce proprio dall'esigenza di aumentare la certezza dei traffici giuridici e favorire la libera circolazione dei beni. Come evidenziato da parte della dottrina più recente, il legislatore ha scelto di riequilibrare interessi contrapposti, attribuendo maggiore peso alla stabilità degli acquisti e alla sicurezza del mercato immobiliare.

Tra gli obiettivi perseguiti dal nuovo intervento normativo vi sono:

• la riduzione dell'incertezza legata agli immobili di provenienza donativa;
• la tutela degli acquirenti che acquistano a titolo oneroso;
• una maggiore facilità di accesso al credito garantito da beni donati;
• il mantenimento della protezione dei legittimari attraverso strumenti differenti rispetto al passato.

Il risultato non è l'eliminazione della tutela successoria, ma un diverso modo di realizzarla.

Perché per anni gli immobili provenienti da liberalità sono stati considerati “a rischio”

Per comprendere la portata della riforma è utile ricordare il funzionamento del sistema previgente. Quando una donazione risultava lesiva della quota di legittima, il legittimario poteva promuovere l'azione di riduzione e, in determinate condizioni, ottenere anche la restituzione del bene nei confronti di chi lo aveva acquistato dal donatario.

Nella pratica questo meccanismo produceva conseguenze rilevanti. Chi acquistava un immobile proveniente da donazione non aveva la stessa tranquillità di chi acquistava un bene con una diversa provenienza. Sebbene il rischio concreto non si verificasse nella maggior parte dei casi, la sola possibilità di future contestazioni influenzava il mercato.

Proprio per questo motivo si erano diffuse varie soluzioni operative. Notai, banche e professionisti cercavano spesso di ridurre il rischio mediante verifiche preventive, polizze assicurative o altre cautele contrattuali. In alcuni casi le compravendite subivano rallentamenti; in altri venivano addirittura abbandonate.

La giurisprudenza aveva più volte ribadito la particolare forza della tutela riconosciuta al legittimario. Tale impostazione trovava fondamento nella tradizionale concezione della successione necessaria, secondo la quale la quota di riserva meritava una protezione particolarmente intensa anche a costo di incidere sulla posizione dei terzi.

Tra le conseguenze più frequenti del precedente sistema vi erano:

• minore commerciabilità degli immobili ricevuti per donazione;
• difficoltà nell'ottenimento di finanziamenti bancari;
• maggiore complessità delle verifiche notarili;
• incertezza per gli acquirenti a distanza di anni dalla donazione originaria.

È proprio questo scenario che il legislatore del 2025 ha deciso di modificare in maniera significativa.

Legittima e donazioni in vita: dalla tutela reale alla tutela economica

La novità più rilevante della riforma riguarda il passaggio da una tutela prevalentemente reale a una tutela prevalentemente economica. Si tratta probabilmente del cambiamento più importante introdotto dalla modifica degli artt. 561, 562 e 563 c.c.

Nel sistema tradizionale il bene donato rappresentava, in un certo senso, una garanzia concreta per il legittimario. L'azione di riduzione poteva infatti tradursi in effetti capaci di incidere direttamente sul bene e sulla posizione dei successivi aventi causa. La riforma modifica profondamente questa logica.

Il nuovo art. 561 c.c. prevede che, quando il bene deve essere restituito a seguito della riduzione, le ipoteche e gli altri pesi costituiti dal donatario continuino normalmente a produrre effetti. Il bene non viene più "ripulito" automaticamente delle limitazioni create dal beneficiario della donazione. Per compensare il pregiudizio subito dal legittimario, il legislatore introduce un obbligo di compensazione in denaro a carico del donatario.

La tutela della quota di riserva non scompare, ma cambia forma. Il centro della protezione si sposta dal bene alla prestazione economica dovuta dal soggetto che ha beneficiato della donazione.

Questa evoluzione è stata letta da autorevole dottrina come il passaggio da una tutela fondata sul diritto di seguito del legittimario a una tutela prevalentemente obbligatoria, nella quale il bene donato perde gran parte della funzione di garanzia che aveva tradizionalmente svolto. Il legittimario continua quindi a essere protetto, ma attraverso strumenti diversi rispetto al passato.

Si tratta di una scelta destinata a incidere profondamente sulla prassi successoria e immobiliare dei prossimi anni.

Più sicurezza per acquirenti, banche e mercato immobiliare

La disposizione destinata ad avere il maggiore impatto pratico è probabilmente il nuovo art. 563 c.c.. La norma stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario abbia alienato gli immobili ricevuti, rafforzando in modo significativo la posizione degli acquirenti a titolo oneroso.

In termini pratici, la riforma elimina il principale timore che aveva accompagnato per anni la circolazione degli immobili di provenienza donativa. Chi acquista a titolo oneroso dal donatario beneficia oggi di una tutela molto più forte rispetto al passato e non corre più il rischio che caratterizzava il precedente sistema.

Restano tuttavia ferme le ipotesi in cui l'acquisto del terzo sia successivo alla trascrizione della domanda di riduzione, secondo quanto previsto dagli artt. 2652 e 2690 c.c., che continuano a svolgere una funzione essenziale sul piano dell'opponibilità.

È probabilmente questo il motivo per cui molti commentatori hanno definito la riforma come una svolta a favore della circolazione dei beni. Parte della dottrina ha evidenziato come il legislatore abbia scelto di privilegiare la stabilità del mercato e degli scambi giuridici, riducendo il tradizionale diritto di seguito che caratterizzava la posizione del legittimario.

Dal punto di vista operativo, gli effetti potrebbero essere significativi:

• maggiore facilità nella vendita di immobili provenienti da donazione;
• riduzione delle incertezze per gli acquirenti;
• minori ostacoli nell'accesso ai mutui;
• incremento della stabilità delle operazioni immobiliari.

Resta però un punto fondamentale: la riforma non elimina l'azione di riduzione né i diritti dei legittimari. Cambia soltanto il modo in cui tali diritti vengono soddisfatti e fatti valere. Diversa è inoltre la posizione dell'avente causa a titolo gratuito, che in caso di insolvenza del donatario può essere chiamato a compensare il legittimario nei limiti del vantaggio ricevuto.

Donazione non impugnabile da eredi 2026: una formula che può trarre in inganno

Tra le espressioni più diffuse dopo l'approvazione della riforma vi è quella secondo cui la donazione sarebbe diventata "non impugnabile". Si tratta però di una semplificazione che rischia di generare equivoci.

La quota di legittima continua infatti a essere tutelata dall'ordinamento e il legittimario conserva la possibilità di agire quando ritiene che una donazione abbia compromesso i diritti che la legge gli riserva. L'azione di riduzione non è stata abolita e resta uno degli strumenti centrali della successione necessaria.

Ciò che cambia è soprattutto il risultato pratico dell'azione. In passato il legittimario poteva arrivare, in presenza dei presupposti di legge, a ottenere effetti che coinvolgevano direttamente il bene e gli aventi causa dal donatario. Con la riforma, invece, il legislatore ha scelto di concentrare la tutela principalmente sul piano economico e personale.

La distinzione è importante perché consente di comprendere il vero significato della novità legislativa. Non siamo di fronte alla scomparsa della protezione accordata agli eredi necessari, ma a una diversa distribuzione dei rischi tra i soggetti coinvolti.

In termini pratici, oggi è corretto affermare che:

• la donazione può ancora essere contestata per lesione della legittima;
• l'azione di riduzione continua a esistere;
• il legittimario mantiene il diritto alla reintegrazione della quota riservata;
• il terzo acquirente gode però di una tutela molto più forte rispetto al passato.

Proprio per questo motivo la formula "donazione non impugnabile" deve essere utilizzata con cautela. La riforma non cancella i diritti successori dei legittimari, ma modifica profondamente gli strumenti attraverso i quali tali diritti possono essere soddisfatti.

Cosa accade se il donatario non è in grado di compensare il legittimario

Uno dei punti più delicati della riforma riguarda l'ipotesi in cui il donatario, chiamato a compensare economicamente il legittimario, non disponga delle risorse necessarie per farlo.

Il legislatore ha affrontato questa situazione attraverso il nuovo art. 562 c.c., introducendo una disciplina che cerca di bilanciare due esigenze contrapposte: da un lato la tutela del legittimario, dall'altro la volontà di non rimettere in discussione la posizione degli acquirenti che hanno confidato nella stabilità dell'acquisto.

La scelta compiuta dalla riforma è particolarmente significativa. Anche nei casi di insolvenza del donatario, il sistema non torna alla logica tradizionale che consentiva di aggredire il bene presso il terzo acquirente. Il valore non recuperabile non viene semplicemente trasferito sull'acquirente, ma viene trattato secondo il meccanismo previsto dal nuovo art. 562 c.c.

In sostanza, il pregiudizio economico viene distribuito tra i soggetti coinvolti nella successione secondo i criteri stabiliti dalla legge, con una riduzione della massa ereditaria di riferimento per la parte non recuperabile. Si tratta di una soluzione che riflette la scelta legislativa di privilegiare la certezza degli acquisti rispetto alla tradizionale funzione di garanzia attribuita al bene donato.

È probabilmente il punto in cui emerge con maggiore evidenza il mutamento di prospettiva introdotto dalla Legge n. 182/2025. L'interesse alla stabilità degli acquisti e dei finanziamenti viene considerato prevalente rispetto alla tradizionale funzione di garanzia del bene donato.

Una riforma che cambia gli equilibri della successione necessaria

La riforma delle donazioni rappresenta uno degli interventi più rilevanti degli ultimi anni in materia successoria. Il suo obiettivo principale non è eliminare la tutela dei legittimari, ma ridefinire il rapporto tra diritti ereditari e sicurezza dei traffici giuridici.

Per lungo tempo il sistema italiano ha privilegiato la protezione della quota di riserva anche a costo di generare incertezza nella circolazione degli immobili provenienti da donazione. Con la Legge n. 182/2025 il legislatore sceglie invece una strada diversa, rafforzando la posizione degli acquirenti e riducendo il rischio che una vicenda successoria possa compromettere operazioni concluse anche molti anni prima.

La conseguenza più evidente è il passaggio da una tutela fondata principalmente sul bene a una tutela che opera soprattutto attraverso strumenti di carattere economico. Il legittimario continua a essere protetto, ma il peso della reintegrazione della quota di riserva tende a gravare sul donatario piuttosto che sul terzo acquirente.

Resta da verificare come la nuova disciplina verrà interpretata dalla giurisprudenza e quali effetti produrrà concretamente sul mercato immobiliare. È però già possibile affermare che la riforma segna un cambio di impostazione destinato a incidere in modo significativo sulle future controversie successorie.

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Articolo redatto da Avv. Prof. Marco Ticozzi – Professore Aggregato di Diritto Privato presso Università Ca’ Foscari Venezia - Studio Legale a Padova, Mestre Venezia e Treviso.

FAQ sulla riforma donazioni e successioni 2026

La riforma ha eliminato la quota di legittima?

No. La quota di legittima continua a essere prevista dal codice civile e resta tutelata attraverso l'azione di riduzione.

Le donazioni possono ancora essere contestate dagli eredi?

Sì. Una donazione che lede la quota di riserva può ancora essere oggetto di azione di riduzione da parte del legittimario.

Chi acquista un immobile donato rischia ancora di perderlo?

La riforma rafforza notevolmente la tutela degli acquirenti a titolo oneroso, che oggi godono di una protezione molto maggiore rispetto al passato.

La donazione è diventata non impugnabile?

No. L'azione di riduzione continua a esistere. Cambiano però gli effetti nei confronti degli acquirenti e dei successivi aventi causa.

Ci sono eccezioni alla tutela dell'acquirente?

Sì. Restano rilevanti le regole sulla trascrizione della domanda di riduzione previste dagli artt. 2652 e 2690 c.c.

Cosa succede se il donatario non può pagare il legittimario?

Trova applicazione il nuovo art. 562 c.c., che disciplina l'insolvenza del donatario e il riparto del pregiudizio economico.

L'avente causa a titolo gratuito può essere coinvolto?

Sì. In caso di insolvenza del donatario può essere tenuto a compensare il legittimario nei limiti del vantaggio ricevuto.

La riforma si applica a tutte le successioni?

No. Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 si applica il nuovo regime. Per quelle precedenti operano specifiche norme transitorie che consentono, in alcuni casi e per un periodo limitato, la sopravvivenza delle precedenti azioni di restituzione.