Calcolo usufrutto: come determinare il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà

26 luglio 2026

Come si effettua il calcolo usufrutto? Il valore dell'usufrutto dipende principalmente da tre elementi: il valore della piena proprietà, l'età dell'usufruttuario e le percentuali previste dalla disciplina fiscale vigente. Conoscere il procedimento è utile in caso di vendita della nuda proprietà, donazione, successione o costituzione del diritto di usufrutto. In questo articolo trovi le percentuali aggiornate, un esempio pratico e le regole da seguire per evitare gli errori più frequenti.

Quando occorre determinare il valore del diritto

Il calcolo del valore dell'usufrutto non interessa soltanto chi acquista o vende un immobile. Nella pratica viene richiesto ogni volta che è necessario attribuire un valore economico al diritto di usufrutto o alla nuda proprietà, sia ai fini fiscali sia nell'ambito di operazioni tra privati. È il caso, ad esempio, della vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto, della donazione ai figli mantenendo il diritto di abitare o utilizzare il bene, della rinuncia all'usufrutto oppure della determinazione della base imponibile nelle successioni e nelle donazioni.

La corretta valutazione assume rilievo anche perché un errore nel calcolo può incidere sull'importo delle imposte dovute o sul valore attribuito ai diritti delle parti. Per questo motivo è importante distinguere tra il semplice conteggio matematico e la corretta individuazione delle regole applicabili al caso concreto.

Le situazioni più frequenti sono:

• vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto;
• donazione con mantenimento dell'usufrutto;
• successione ereditaria;
• rinuncia al diritto di usufrutto;
• costituzione dell'usufrutto a titolo oneroso o gratuito.

Calcolo usufrutto: percentuali in base all'età

Per effettuare una prima stima è necessario individuare la fascia di età dell'usufruttuario e applicare la relativa percentuale al valore della piena proprietà. In linea generale, più giovane è l'usufruttuario, maggiore sarà il valore economico dell'usufrutto, poiché si presume che il diritto possa durare più a lungo. Con l'aumentare dell'età, invece, cresce progressivamente il valore della nuda proprietà.

Le percentuali attualmente utilizzate ai fini fiscali sono le seguenti:

• 0-20 anni: usufrutto 95% – nuda proprietà 5%;
• 21-30 anni: usufrutto 90% – nuda proprietà 10%;
• 31-40 anni: usufrutto 85% – nuda proprietà 15%;
• 41-45 anni: usufrutto 80% – nuda proprietà 20%;
• 46-50 anni: usufrutto 75% – nuda proprietà 25%;
• 51-53 anni: usufrutto 70% – nuda proprietà 30%;
• 54-56 anni: usufrutto 65% – nuda proprietà 35%;
• 57-60 anni: usufrutto 60% – nuda proprietà 40%;
• 61-63 anni: usufrutto 55% – nuda proprietà 45%;
• 64-66 anni: usufrutto 50% – nuda proprietà 50%;
• 67-69 anni: usufrutto 45% – nuda proprietà 55%;
• 70-72 anni: usufrutto 40% – nuda proprietà 60%;
• 73-75 anni: usufrutto 35% – nuda proprietà 65%;
• 76-78 anni: usufrutto 30% – nuda proprietà 70%;
• 79-82 anni: usufrutto 25% – nuda proprietà 75%;
• 83-86 anni: usufrutto 20% – nuda proprietà 80%;
• 87-92 anni: usufrutto 15% – nuda proprietà 85%;
• 93-99 anni: usufrutto 10% – nuda proprietà 90%.

Queste percentuali costituiscono il punto di partenza del calcolo, ma non sono sufficienti da sole. Occorre infatti stabilire correttamente quale sia il valore della piena proprietà sul quale applicarle e verificare che ricorrano i presupposti previsti dalla normativa fiscale.

I dati necessari prima di effettuare il conteggio

Per ottenere un risultato attendibile non basta conoscere l'età dell'usufruttuario. Il calcolo richiede infatti una serie di informazioni che devono essere individuate con precisione, poiché ciascuna può incidere sul valore finale. Nella pratica professionale uno degli errori più frequenti consiste proprio nell'utilizzare percentuali corrette su un valore della piena proprietà determinato in modo errato oppure riferito a criteri diversi da quelli richiesti dalla specifica operazione.

Prima di procedere è quindi opportuno verificare:

• il valore della piena proprietà del bene;
• l'età già compiuta dell'usufruttuario;
• se il diritto è vitalizio oppure temporaneo;
• l'eventuale presenza di più usufruttuari;
• se il calcolo è richiesto per finalità fiscali oppure nell'ambito di un accordo tra privati.

Una verifica preliminare evita contestazioni e consente di applicare correttamente le percentuali previste per la determinazione del valore dell'usufrutto e della nuda proprietà.

Come si determina il valore della piena proprietà

Il passaggio successivo consiste nell'individuare il valore della piena proprietà, cioè il valore complessivo del bene sul quale verrà poi applicata la percentuale corrispondente all'età dell'usufruttuario. Non sempre questo importo coincide con il prezzo di mercato o con il corrispettivo pattuito tra le parti. A seconda dell'operazione possono infatti trovare applicazione specifici criteri di valutazione previsti dalla disciplina fiscale.

Nella prassi, ad esempio, il valore può derivare dal prezzo della compravendita oppure essere determinato secondo i criteri utilizzati ai fini tributari, come avviene nelle donazioni e nelle successioni. Solo dopo avere individuato correttamente tale importo sarà possibile applicare la percentuale corrispondente alla fascia di età dell'usufruttuario e determinare il valore del diritto e quello della nuda proprietà.

Comprendere questo passaggio è essenziale perché la stessa percentuale produce risultati completamente diversi se applicata a valori della piena proprietà differenti. Per questo motivo il calcolo deve sempre partire dall'individuazione del corretto valore di riferimento e non dalla sola età dell'usufruttuario.

Come si calcola l'usufrutto: esempio pratico

Dopo avere individuato il valore della piena proprietà e la fascia di età dell'usufruttuario, il calcolo diventa piuttosto semplice. È sufficiente applicare la percentuale prevista per quella fascia di età al valore dell'immobile. Il risultato rappresenta il valore dell'usufrutto; la differenza costituisce invece il valore della nuda proprietà.

Facciamo un esempio. Supponiamo che la piena proprietà di un immobile abbia un valore di 300.000 euro e che l'usufruttuario abbia 68 anni. Per la fascia compresa tra 67 e 69 anni la percentuale dell'usufrutto è pari al 45%, mentre quella della nuda proprietà è del 55%.

Il calcolo sarà quindi il seguente:

• valore della piena proprietà: 300.000 euro;
• valore dell'usufrutto: 300.000 × 45% = 135.000 euro;
• valore della nuda proprietà: 300.000 × 55% = 165.000 euro.

L'esempio consente di comprendere il meccanismo di base, ma non esaurisce tutti i casi possibili. In presenza di particolari situazioni, come usufrutti temporanei, pluralità di usufruttuari o operazioni soggette a specifiche regole fiscali, il conteggio può richiedere ulteriori verifiche. Per questo motivo è opportuno non limitarsi ad applicare una percentuale senza avere prima individuato il corretto valore di riferimento e la disciplina applicabile.

Vendita, donazione e successione: quando cambia il calcolo

Il procedimento matematico è sostanzialmente lo stesso, ma la finalità del calcolo varia a seconda dell'operazione. Nella vendita della nuda proprietà, ad esempio, serve a determinare il valore economico dei diritti trasferiti tra venditore e acquirente. Nelle donazioni e nelle successioni, invece, assume particolare rilievo ai fini della determinazione della base imponibile e delle imposte eventualmente dovute.

Anche la rinuncia all'usufrutto può rendere necessario attribuire un valore al diritto che viene meno. Lo stesso vale quando il diritto viene costituito a favore di un terzo, sia a titolo gratuito sia dietro corrispettivo. In ciascuna di queste ipotesi il calcolo rappresenta il punto di partenza, ma deve essere inserito nel corretto contesto giuridico e fiscale.

Tra i casi più frequenti rientrano:

• la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto;
• la donazione dell'immobile ai figli mantenendo il diritto di usufrutto;
• la determinazione del valore dei diritti nell'ambito di una successione;
• la rinuncia all'usufrutto;
• la costituzione del diritto a favore di un soggetto diverso dal proprietario.

È quindi importante non confondere il semplice valore economico del diritto con gli effetti che tale valore produce sul piano fiscale o contrattuale, poiché le conseguenze possono essere differenti a seconda dell'operazione posta in essere.

Usufrutto vitalizio, temporaneo e più usufruttuari

Le percentuali riportate in precedenza si riferiscono all'ipotesi più frequente, cioè all'usufrutto vitalizio, destinato a durare per tutta la vita dell'usufruttuario. È proprio la presumibile durata del diritto a spiegare perché il valore dell'usufrutto diminuisca progressivamente con l'aumentare dell'età del beneficiario.

Non tutti gli usufrutti, però, hanno carattere vitalizio. Il diritto può essere costituito anche per un periodo determinato e, in tal caso, il criterio di valutazione è diverso rispetto a quello previsto per l'usufrutto vitalizio.

Occorre inoltre prestare attenzione quando gli usufruttuari sono più di uno. Ai fini fiscali, se l'usufrutto è costituito congiuntamente o con diritto di accrescimento, il valore si determina con riferimento all'età dell'usufruttuario più giovane, come previsto dall'art. 48, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986. Non si calcola quindi una media delle età né si sommano le rispettive quote.

Tra le situazioni che richiedono una verifica specifica rientrano:

• usufrutto costituito per un periodo determinato;
• presenza di più usufruttuari;
• riserva di usufrutto a favore di entrambi i coniugi;
• costituzione del diritto di abitazione.

Va inoltre ricordato che, ai sensi dell'art. 979 c.c., quando l'usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica non può avere durata superiore a trent'anni.

Calcolo usufrutto ai fini fiscali: disciplina aggiornata

Quando il valore dell'usufrutto deve essere determinato ai fini dell'imposta di registro oppure dell'imposta sulle successioni e donazioni, occorre applicare la disciplina prevista dal D.P.R. n. 131/1986 e dal D.Lgs. n. 346/1990, come modificati dal D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139.

La riforma ha introdotto un nuovo criterio per la determinazione dei coefficienti utilizzati nel calcolo fiscale, stabilendo che il saggio di interesse di riferimento non possa essere inferiore al 2,5%, anche nel caso in cui il tasso legale sia più basso.

Le percentuali riportate nella tabella costituiscono quindi il riferimento per la determinazione del valore fiscale dell'usufrutto e della nuda proprietà secondo la disciplina vigente.

È bene ricordare, tuttavia, che il valore fiscale non coincide necessariamente con il valore di mercato del diritto di usufrutto. Le parti possono infatti concordare un prezzo diverso nell'ambito di una compravendita, mentre ai fini tributari occorre applicare i criteri previsti dalla legge. Distinguere questi due profili è importante per evitare errori nella predisposizione degli atti e nella determinazione delle imposte.

Gli errori più frequenti nel calcolo e come evitarli

Il procedimento matematico per determinare il valore dell'usufrutto è relativamente semplice, ma gli errori nella pratica sono più frequenti di quanto si possa pensare. Nella maggior parte dei casi non dipendono dall'applicazione della percentuale, bensì dall'individuazione del corretto valore della piena proprietà o dall'utilizzo di criteri non aggiornati.

Tra gli errori che si riscontrano più spesso vi sono:

• utilizzo di tabelle o coefficienti non aggiornati;
• errata individuazione della fascia di età dell'usufruttuario;
• confusione tra valore fiscale e valore di mercato dell'immobile;
• applicazione delle regole dell'usufrutto vitalizio a un usufrutto temporaneo;
• calcolo non corretto in presenza di più usufruttuari.

Prima di utilizzare il risultato del calcolo in una compravendita, in una donazione o in una successione è quindi opportuno verificare che siano stati applicati i criteri previsti dalla normativa vigente. Una verifica preventiva può evitare contestazioni, rettifiche fiscali o una non corretta determinazione del valore della nuda proprietà e dell'usufrutto.

Qualora l'operazione presenti particolarità, come la presenza di più usufruttuari, la costituzione del diritto a favore di una persona giuridica o la necessità di determinare il valore ai fini fiscali, è consigliabile richiedere una verifica professionale prima della stipula dell'atto.

Quando è opportuno chiedere una verifica professionale

Non sempre è sufficiente conoscere le percentuali per determinare correttamente il valore dell'usufrutto. In molte situazioni occorre infatti stabilire quale disciplina fiscale trovi applicazione, come determinare il valore della piena proprietà oppure quali effetti produca l'operazione tra le parti.

Ciò accade, ad esempio, quando il diritto di usufrutto viene costituito nell'ambito di una pianificazione patrimoniale, quando riguarda più beneficiari oppure quando si inserisce in una successione o in una donazione di particolare valore. Anche la redazione dell'atto e la corretta determinazione della base imponibile possono richiedere una valutazione specifica.

Rivolgersi a un professionista consente di verificare non solo il risultato del calcolo, ma anche la corretta impostazione dell'intera operazione, riducendo il rischio di errori che potrebbero avere conseguenze giuridiche o fiscali.

Conclusioni

Il calcolo usufrutto si fonda su un procedimento apparentemente semplice: individuare il valore della piena proprietà, verificare l'età dell'usufruttuario e applicare la relativa percentuale. Dietro questo meccanismo, tuttavia, vi sono regole giuridiche e fiscali che possono incidere in modo significativo sul risultato finale, soprattutto nelle vendite della nuda proprietà, nelle donazioni e nelle successioni.

Per questo motivo è opportuno verificare sempre che il calcolo sia effettuato utilizzando i criteri corretti e la normativa vigente, evitando di fare affidamento esclusivamente su strumenti automatici o su tabelle non aggiornate.

Se desideri una consulenza legale, puoi contattare i recapiti dello studio presenti nella pagina.

Articolo redatto da Avv. Prof. Marco Ticozzi – Professore Aggregato di Diritto Privato presso l'Università Ca' Foscari Venezia – Studio Legale a Padova, Mestre Venezia e Treviso.

FAQ su calcolo usufrutto

Come si calcola l'usufrutto?

Il valore dell'usufrutto si ottiene applicando al valore della piena proprietà la percentuale corrispondente all'età dell'usufruttuario prevista dalla normativa fiscale.

Come si determina il valore della nuda proprietà?

Il valore della nuda proprietà corrisponde alla parte residua del valore della piena proprietà dopo avere determinato il valore dell'usufrutto.

Quale età bisogna considerare per il calcolo?

Si considera l'età già compiuta dell'usufruttuario alla data dell'atto. Se gli usufruttuari sono più di uno, possono trovare applicazione regole specifiche.

Le percentuali valgono anche per il diritto di abitazione?

Sotto il profilo della determinazione del valore fiscale, il diritto di abitazione segue criteri analoghi a quelli previsti per l'usufrutto, salvo le particolarità del singolo caso.

Il valore di mercato dell'immobile coincide sempre con quello da utilizzare nel calcolo?

No. In alcune operazioni il valore da assumere ai fini fiscali può essere determinato secondo criteri specifici previsti dalla normativa tributaria.

Esistono differenze tra usufrutto vitalizio e usufrutto temporaneo?

Sì. Le percentuali riportate nell'articolo riguardano l'usufrutto vitalizio. L'usufrutto costituito per un periodo determinato segue criteri di valutazione differenti.

È possibile effettuare il calcolo senza l'assistenza di un professionista?

Per una stima orientativa sì. Quando però il calcolo è destinato a una compravendita, a una donazione, a una successione o deve produrre effetti fiscali, è consigliabile verificare il caso concreto con un professionista.