Provvigione agenzia immobiliare: quantificazione ex art 1755 c.c. e riduzione delle provvigioni

25 agosto 2023

Provvigione agenzia immobiliare: la questione delle provvigioni dell’agenzia immobiliare o della commissione o compenso dell’agente è spesso fonte di contestazioni e contenziosi.
Soprattutto quando acquirente e venditore abbiamo proceduto autonomamente alla vendita e l’agenzia immobiliare, che rivendica la provvigione, abbia compiuto una modesta o modestissima attività: spetta una commissione? in quale percentuale?
Verifichiamo ora quando sorge il diritto alla provvigione agente immobiliare (commissione o percentuale che sia). Ma sottolineiamo anche due aspetti di rilievo in questi contenziosi (per la mia esperienza di avvocato a Mestre Venezia e Treviso nonché in tutta Italia): si deve ritenere che la provvigione non sia determinata attraverso gli usi spesso invocati dall’agenzia immobiliare; si deve ritenere che le provvigioni dell’agenzia immobiliare vadano modulate e ridotte tenuto conto dell’attività in concreto prestata.

Provvigione agenzia immobiliare: quando sorge il diritto al pagamento della commissione o del compenso dell’agente?

La questione del momento in cui sorge il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare è uno degli aspetti spesso poco compresi dai clienti. Da parte dei clienti vi è spesso la tendenza a non voler riconoscere la provvigione all’agenzia immobiliare anche in relazione a circostanze che la giurisprudenza non considera rilevanti.

La provvigione (commissione o percentuale che sia) spetta all’agenzia immobiliare ove, grazie al suo intervento, sin concluda l’affare. Tale regola generale è ben evidenziata da Cass. 16-01-2018, n. 869 per la quale “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (nella specie, la suprema corte ha escluso che l'intervento di un secondo mediatore interrompa, di per sé, il nesso di causalità tra l'attività del primo e la conclusione dell'affare)”.

In quali casi sorge per la giurisprudenza il diritto alla provvigione agente immobiliare?

Infatti, ai fini del diritto alla provvigione, la giurisprudenza non richiede che ci sia una vera e propria compravendita o che il ruolo dell’agenzia immobiliare sia determinante e attivo in ogni fase della trattativa.

Ad esempio:

• spetta il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare anche se la compravendita è conclusa “da parti diverse da quelle cui è stato proposto [il bene], purché vi sia un legame” (Cass. 16-03-2018, n. 6552 sulle provvigioni dell'agente);
• spetta il diritto alla provvigione (commissione o percentuale che sia) dell’agenzia immobiliare anche se l’immobile oggetto del preliminare “sia privo del certificato di abitabilità […] ove non consti che il mediatore fosse a conoscenza di detta circostanza e abbia quindi taciuto o mentito, né risulti che lo stesso, specificamente incaricato di procedere a una verifica in tal senso, abbia omesso la relativa indagine o l'abbia eseguita in modo erroneo” (Cass. 21-02-2017, n. 4415 sulle provvigioni dell'agente);
• spetta il diritto alle provvigioni dell’agenzia immobiliare anche se si sia limitata a far concludere un preliminare di preliminare (Cass. 17-01-2017, n. 923 sempre sulla provvigione dell'agente);
• spetta il diritto alla provvigione (commissione o percentuale che sia) dell’agenzia immobiliare anche se si sia limitata alla “semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, ovvero nella segnalazione dell'affare” (Cass. 5-12-2014, n. 25799);
• spetta il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare anche se, dopo la conclusione del preliminare, il definitivo non venga concluso ad esempio per il recesso di una parte (Cass. 21-05-2010, n. 12527 sempre sulla provvigione dell'agente).

Conclusioni sul momento in cui sorge il diritto al pagamento delle provvigioni per l’agenzia immobiliare?

Le ipotesi in cui spetta il diritto alla provvigione all’agenzia immobiliare pur quando le parti del contratto potrebbero aver qualcosa da rilevare sono anche molte altre: in definitiva la regola, non sempre accolta con favore dai clienti (lo dico per la mia esperienza di avvocato a Mestre Venezia e Treviso nonché in tutta Italia), è quella per la quale il diritto alle provvigioni (commissione o percentuale che sia) dovuta dalle parti spetta se l’agenzia immobiliare abbia “abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto” (Cass. 16-01-2018, n. 869).

Provvigioni agenzia immobiliare: Quali sono i criteri di determinazione della misura della commissione o del compenso?

Come si quantifica la commissione o la percentuale per mediazione dell’agenzia immobiliare?
L’art. 1755 c.c., che fissa il diritto dell’agenzia immobiliare a vedersi riconoscere una commissione o percentuale per la mediazione ove l’affare si concluda grazie alla sua attività, indica che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
La previsione contiene una pluralità di criteri per quantificare le provvigioni dell’agenzia immobiliare che (similmente a quel che avviene per il compenso del professionista intellettuale) hanno una gerarchia: la provvigione (commissione o percentuale che sia) dell’agenzia immobiliare deve essere quantificata in basa all’accordo tra le parti, in mancanza dalle tariffe o dagli usi o, in ultima ipotesi, in forza della valutazione equitativa del giudice.

In questo senso, ben evidenzia Cass. civ., sez. III, 31-07-2012, n. 13656 che “la determinazione della provvigione dovuta al mediatore, atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755, 2º comma, c.c., deve essere determinata dal giudice secondo equità, se le parti non ne hanno stabilito la misura e se non è provata l'esistenza di tariffe professionali e di usi locali”.

La provvigione pattuita per accordo tra parti e agente immobiliare: cosa accade quando manca?

Generalmente la provvigione dell’agenzia immobiliare viene pattuita in anticipo e questo può aiutare a ridurre la successiva discussione sulla misura delle provvigioni.
Non sempre è così: ad esempio nelle ipotesi in cui l’agenzia immobiliare si sia limitata a far visionare un immobile o a segnalarlo, senza la formalizzazione di un incarico magari anche perché poi la segnalazione non aveva più avuto seguito. Ma cosa accede se la parte poi contatta direttamente il venditore e concluda l’affare?
Sulla base dell’impostazione sopra ricordata, l’agenzia immobiliare potrebbe richiedere la provvigione (commissione o percentuale che sia): ma come si quantifica?

Esistono usi per la determinazione della Provvigione dell’agenzia immobiliare?

Come abbiamo indicato, in assenza di un accordo tra le parti, la provvigione dell’agenzia immobiliare deve essere quantificata sulla base delle tariffe professionali o degli usi.
Le tariffe non ci sono e gli usi in passato venivano utilizzati, facendo valere spesso quelli accertati dalle Camere di Commercio.
Ma sono validi questi usi che quantificano la commissione o percentuale delle provvigioni dell’agenzia immobiliare?
La risposta è che non sono validi questi usi per determinare la provvigione.

La decisione della Camera di Commercio di Venezia sul compenso e la commissione dell’agente immobiliare

Per quanto riguarda gli usi, le stesse commissioni istituite all’art. 7 della L. n. 39/1989 sono state soppresse dall’art. 11 comma 2 del D.L. n. 223/2006 (convertito in L. 248/2006) e sostituite nell’esercizio di tali funzioni dalle CCIAA.
Nella mia esperienza di avvocato a Mestre Venezia Treviso e in tutta Italia, ho partecipato proprio alla commissione usi della Camera di Commercio di Venezia.
Con provvedimento n. 265 del 19.11.2012 la Giunta dell’ex CCIAA di Venezia ha deliberato di non procedere alla revisione della Raccolta degli usi contrattuali né, per quanto ci interessa, di accertare usi normativi, avendone riscontrato l’inesistenza nella provincia di Venezia (ivi inclusi gli usi precedentemente indicati in merito alla provvigione dell’agenzia immobiliare).
Ciò anche alla luce del parare parere Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato rif. n. S/712/DSC, prot. n. 19247/06 del 14/04/2006 (qui allegato) secondo il quale “l’Autorità ritiene che l’attività di rilevazione degli usi risulta compatibile con la normativa a tutela della concorrenza soltanto qualora sia improntata a criteri di oggettività e di terzietà: da un lato, tale attività deve essere svolta da soggetti indipendenti e terzi, quali ad esempio l’ISTAT, e non dagli operatori direttamente interessati alla misura della provvigione che sarà rilevata, comprese le associazioni del settore maggiormente rappresentative a livello nazionale; dall’altro, essa deve seguire una metodologia di tipo storico-statistico, di mera rilevazione del valore storico emerso spontaneamente nella realtà economica e osservato sul mercato, quale effettivo risultato di provvigioni liberamente contrattate, e non di proposta di valori ritenuti adeguati da applicare in futuro”.

Diritto alla provvigione agente immobiliare: trib. Venezia su usi in merito al compenso e commissione dell’agenzia

Anche il Tribunale di Venezia, con sentenza del 6.5.2016 a firma del Dott. Simone (qui allegata) ha dato atto che nel circondario del Tribunale di Venezia non esistono più gli usi di cui all’art. 1755 comma in relazione alla provvigione dell’agenzia immobiliare.
Dunque, solo a queste condizioni evidenziate dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato è possibile rilevare la presenza di usi che quantifichino le provvigioni dell’agenzia immobiliare. In assenza di un tale accertamento (o in presenza di accertamenti di altre Camere di Commercio che non abbiano seguito tali prescrizioni) chiaramente gli usi non si possono applicare alla provvigione dell'agente.
Dunque, se manca la pattuizione sulla misura della provvigione dovuta all’agenzia immobiliare, non è possibile quantificarla con riferimento agli usi e, come indica l’art. 1755 c.c., la quantificazione è rimessa alla valutazione equitativa del giudice.
Da tale profilo, però, non può che rilevare anche l’attività in concreto fatta dall’agenzia immobiliare: certo anche la semplice messa in contatto fa sorgere il diritto dell’agenzia immobiliare alle provvigioni ma è ben diverso dover quantificare tale provvigione per chi si sia limitato a mettere in contatto le parti rispetto all’agenzia immobiliare che abbia seguito le successive fasi (trattative, preliminare, caparre, fissazione rogito, ecc.).
Ma su questo torneremo subito in relazione a una sentenza del Tribunale di Venezia.

Provvigione agenzia immobiliare: riducibilità della misura del compenso

Alla luce delle indicazioni che abbiamo fornito e della sentenza 6.5.2016 del Tribunale di Venezia, resta ora da sottolineare un passaggio importante di quella sentenza.
Se manca la pattuizione e non vi sono tariffe o usi, il giudice -come detto- deve liquidare la provvigione dell’agenzia immobiliare secondo equità: da tale profilo non sembra doverci necessariamente essere un automatismo tra conclusione dell’affare e provvigioni piene.
Chiaramente la provvigione remunera l’attività dell’agenzia immobiliare e, dunque, deve tenere conto certamente dell’importanza della sua opera, ma anche la quantità di tempo e attività prestata.
Da tale profilo, non sembra corretto liquidare all’agenzia immobiliare una provvigione ‘piena’ per il solo fatto, ad esempio, di aver presentato le parti o segnalato l’immobile in assenza di altra attività.
Nel caso deciso da Trib. Venezia 6.5.2016, ad esempio, il Tribunale ha indicato che “è possibile applicare un parametro pari allo 0,5% [del valore del bene], che appare più che congruo rispetto alla presente vicenda, posto che l’attrice non ha seguito direttamente la trattativa, non ha curato i rapporti tra le parti, non ha raccolto l’impegno all’acquisto mediante proposta irrevocabile, come di solito accade, né ha svolto altra attività all’infuori alla rappresentazione dell’esistenza dell’immobile”.
In conclusione, in assenza di una pattuizione sulla misura delle provvigioni dovute all’agenzia immobiliare, spetta al giudice liquidare quanto dovuto e ciò può essere fatto solo nel caso concreto ma senza automatismi tali per cui, anche una minima attività di segnalazione, fa sorgere il diritto alla provvigione piena.
di Marco Ticozzi
avvocato a Mestre Venezia e Treviso