Donazione indiretta di un immobile: cosa sapere se i genitori pagano la casa

14 agosto 2026

Come funziona la donazione indiretta di un immobile? Il caso più frequente è quello dei genitori che pagano, in tutto o in parte, la casa intestata al figlio. Un’operazione apparentemente semplice pone però questioni che possono emergere anche molti anni dopo: che cosa è stato realmente donato, la casa o il denaro? Cosa succede quando si apre la successione? E un semplice bonifico dei genitori è sufficiente per realizzare validamente la liberalità? La donazione indiretta immobile può consentire di beneficiare il figlio attraverso la stessa operazione di acquisto, senza una precedente donazione diretta della casa. Ma provenienza e destinazione delle somme, collegamento con la compravendita e intento liberale sono elementi decisivi. Documentarli correttamente può evitare future contestazioni tra gli eredi.

Donazione indiretta immobile: cos’è e quando si verifica

Un genitore mette a disposizione il denaro necessario per consentire al figlio di acquistare una casa, che viene intestata direttamente a quest’ultimo. Non c’è quindi un primo acquisto dell’immobile da parte del genitore e una successiva donazione al figlio: la liberalità può realizzarsi attraverso la stessa operazione di compravendita.

È questa una delle ipotesi più ricorrenti di donazione indiretta immobile. Il riferimento generale è l’art. 809 c.c., relativo alle liberalità risultanti da atti diversi dalla donazione prevista dall’art. 769 c.c. In questi casi viene utilizzato un negozio con una propria causa – ad esempio la compravendita – per realizzare indirettamente l’arricchimento gratuito del beneficiario. Alla liberalità indiretta non si applica la forma solenne prevista dall’art. 782 c.c. per la donazione diretta.

Il pagamento effettuato dal genitore, tuttavia, non consente da solo di qualificare l’operazione come liberalità indiretta avente ad oggetto la casa. Occorre verificare:

• la provenienza del denaro utilizzato per il pagamento;
• il collegamento tra la provvista e lo specifico acquisto immobiliare;
• l’arricchimento ottenuto dal beneficiario;
• l’intenzione di procurare gratuitamente quel vantaggio, cioè l’animus donandi.

Il punto centrale è il collegamento funzionale tra dazione e acquisto. Non è decisivo, isolatamente considerato, che il genitore abbia pagato direttamente il venditore oppure che la somma sia transitata prima sul conto del figlio. Bisogna ricostruire l’intera operazione e verificare se quella provvista fosse destinata proprio all’acquisto di quel determinato immobile. Cass. civ., Sez. II, 12 luglio 2024, n. 19230 si inserisce nell’orientamento secondo cui l’acquisto effettuato con denaro del disponente e l’intestazione alla persona che questi vuole beneficiare possono realizzare una donazione indiretta dell’immobile.

La distinzione dalla donazione diretta di denaro è particolarmente importante. Cass., Sez. Un., 27 luglio 2017, n. 18725 ha chiarito, con riferimento al trasferimento di valori mediante operazione bancaria, che il ricorso alla banca quale esecutrice dell'ordine non trasforma automaticamente l'attribuzione in donazione indiretta. Quando si realizza una donazione diretta di denaro di non modico valore, occorre rispettare la forma dell’atto pubblico prevista dall’art. 782 c.c.; in difetto, la donazione è nulla.

Quando i genitori pagano la casa intestata al figlio

Un padre paga direttamente al venditore il prezzo dell’appartamento acquistato dal figlio. Oppure trasferisce la provvista al figlio in prossimità del rogito affinché venga utilizzata per acquistare proprio quell'abitazione. È una situazione molto comune, ma non basta dire che “i soldi li hanno messi i genitori” per ricavarne automaticamente tutte le conseguenze giuridiche.

Il principio di riferimento risale a Cass., Sez. Un., 5 agosto 1992, n. 9282 ed è stato ripreso dalla successiva giurisprudenza: quando l’immobile viene acquistato con denaro del disponente e intestato al soggetto che questi intende beneficiare, la compravendita può costituire lo strumento attraverso il quale viene realizzata la liberalità. Cass. civ., Sez. II, 30 maggio 2017, n. 13619 ha applicato questo principio anche ai fini della collazione.

Non bisogna però trasformarlo in un automatismo. La provenienza della provvista, la destinazione delle somme e l’intento liberale devono poter essere dimostrati. Proprio per questo possono assumere rilievo concreto:

• il pagamento del prezzo effettuato dal genitore direttamente al venditore;
• i movimenti bancari temporalmente collegati al rogito;
• le causali dei bonifici e degli altri mezzi di pagamento;
• le eventuali dichiarazioni contenute nell’atto;
• la documentazione capace di ricostruire origine e destinazione delle somme.

Un semplice bonifico dal genitore al figlio richiede quindi particolare attenzione. Se costituisce un'autonoma attribuzione gratuita di denaro, non è sufficiente chiamarlo “donazione indiretta” per sottrarlo alle regole formali della donazione. Le Sezioni Unite, con Cass. 27 luglio 2017, n. 18725, hanno chiarito la distinzione tra liberalità indiretta e donazione tipica eseguita mediante operazione bancaria.

La qualificazione può essere ancora più complessa quando a pagare sia il coniuge o il convivente dell’acquirente. In questi rapporti il trasferimento di ricchezza può trovare spiegazione anche in ragioni diverse dalla liberalità. Occorre quindi accertare perché il pagamento sia stato effettuato, senza dedurre l’animus donandi dal solo rapporto affettivo o familiare.

Donazione immobile: viene donata la casa o il denaro?

Un genitore paga 250.000 euro e la casa viene intestata al figlio. Quando, molti anni dopo, si apre la successione, bisogna considerare la somma versata oppure l’immobile acquistato? La differenza può essere economicamente notevole, soprattutto se nel frattempo il valore della casa è cambiato.

Quando il disponente sostiene l’intero prezzo affinché il beneficiario acquisti quello specifico immobile, la giurisprudenza individua nel bene acquistato l’oggetto della liberalità, e non semplicemente nel denaro utilizzato per pagarlo. È il principio che trova origine in Cass., Sez. Un., 5 agosto 1992, n. 9282 ed è stato ripreso dalla successiva giurisprudenza.

Più controversa è l’ipotesi in cui il genitore sostenga soltanto una parte del prezzo. Sul punto non è corretto presentare una soluzione come pacifica.

Secondo un primo orientamento, espresso da Cass. civ., Sez. II, 31 gennaio 2014, n. 2149, Cass. civ., Sez. II, 30 maggio 2017, n. 13619 e ribadito da Cass. civ., Sez. II, 12 giugno 2024, n. 16329, quando il disponente paga soltanto parte del prezzo non si configura una liberalità indiretta dell’intero immobile: ai fini considerati da tali pronunce viene in rilievo il denaro corrisposto, e non automaticamente una quota ideale del bene.

Esiste però un diverso indirizzo. Cass. civ., Sez. I, 15 novembre 1997, n. 11327 e Cass. civ., Sez. II, 17 aprile 2019, n. 10759 hanno ammesso che la liberalità possa riguardare il bene anche in presenza di un finanziamento parziale. Cass. civ., Sez. II, 17 luglio 2024, n. 19739 ha ripreso questa impostazione: in presenza dello specifico collegamento tra provvista e acquisto, l’oggetto può essere individuato nella percentuale di proprietà corrispondente alla parte di prezzo finanziata.

Non è quindi prudente applicare una formula automatica come “metà prezzo uguale metà casa”, ma neppure ignorare il contrasto esistente. La struttura dell’operazione, la destinazione delle somme e l’orientamento applicabile al caso concreto possono incidere sulla qualificazione.

Pagamento diretto al venditore o bonifico al figlio: cosa cambia

Il genitore può aiutare il figlio a comprare casa in modi molto diversi. Può pagare direttamente il venditore, trasferire al figlio la provvista immediatamente prima del rogito oppure regalargli una somma che questi, magari tempo dopo, decide autonomamente di utilizzare per acquistare un immobile. Giuridicamente non sono necessariamente la stessa operazione.

Il pagamento diretto al venditore costituisce lo schema più facilmente riconducibile alla liberalità indiretta immobiliare quando ricorrono gli altri presupposti: il denaro del genitore viene utilizzato direttamente per far acquistare al figlio quello specifico bene.

Anche il passaggio della provvista sul conto del figlio non esclude di per sé il collegamento con l’acquisto. Ciò che deve emergere è la funzione concretamente assegnata alla somma. Possono quindi diventare particolarmente importanti la vicinanza temporale al rogito, la corrispondenza degli importi, la causale e gli altri elementi documentali.

Occorre però distinguere almeno tre situazioni:

• pagamento del prezzo direttamente al venditore per conto del figlio;
• trasferimento di una provvista specificamente predisposta in funzione dell'acquisto;
• autonoma donazione di denaro al figlio, che successivamente utilizza la somma per acquistare casa.

La terza situazione pone il problema della forma. Cass., Sez. Un., 27 luglio 2017, n. 18725 ha qualificato il trasferimento liberale di valori realizzato mediante ordine bancario come donazione tipica ad esecuzione indiretta, e non come liberalità indiretta, con conseguente necessità dell’atto pubblico quando non ricorra la modicità. La banca, in sostanza, esegue il trasferimento ma non costituisce il negozio diverso attraverso il quale viene realizzata la liberalità.

Questo spiega perché un bonifico di importo rilevante non dovrebbe essere effettuato pensando che la sola tracciabilità risolva ogni problema. Se l’operazione è una donazione diretta non di modico valore e manca la forma richiesta dall’art. 782 c.c., può essere nulla, con conseguenze molto diverse da quelle proprie della riduzione di una liberalità indiretta.

Anche gli aspetti fiscali meritano una valutazione preventiva: la disciplina tributaria distingue le diverse modalità attraverso le quali viene realizzata l’attribuzione. È quindi opportuno definire la struttura dell’operazione prima del trasferimento del denaro e del rogito, anziché tentare di ricostruirne natura e finalità molti anni dopo.

Donazione indiretta immobile: successione e rapporti tra eredi

Una casa pagata dai genitori può diventare motivo di discussione molti anni dopo il rogito. Alla morte del genitore, gli altri figli possono chiedere che quell’attribuzione venga considerata nella ricostruzione dei rapporti successori. È qui che stabilire che cosa sia stato donato e quale valore debba essere considerato assume un rilievo concreto.

L’art. 809 c.c. estende alle liberalità risultanti da atti diversi dalla donazione le disposizioni sulla riduzione. Vengono inoltre in considerazione la collazione prevista dagli artt. 737 ss. c.c. e la riunione fittizia disciplinata dall’art. 556 c.c.

Occorre distinguere:

• la collazione, che opera nei rapporti tra i coeredi tenuti al conferimento;
• la riduzione, che tutela il legittimario quando sia stata lesa la quota riservatagli dalla legge;
• la riunione fittizia, necessaria per ricostruire la massa sulla quale determinare disponibile e legittima.

C'è poi una peculiarità essenziale della liberalità indiretta immobiliare. La casa acquistata dal figlio con denaro del genitore non è mai entrata nel patrimonio del genitore: il figlio l'ha acquistata direttamente dal venditore.

Da ciò deriva una conseguenza precisa. Cass. civ., Sez. I, 12 maggio 2010, n. 11496 ha affermato che alla riduzione di questa liberalità non si applica il principio della legittima in natura proprio della donazione ordinaria di immobile: non viene messa in discussione la titolarità del bene e il legittimario consegue il controvalore attraverso le modalità proprie del diritto di credito. Cass. civ., Sez. II, 12 luglio 2024, n. 19230 si colloca nello stesso quadro. Non si tratta quindi di scegliere tra restituzione della casa ed equivalente: il recupero reale dell'immobile è escluso nella fattispecie considerata.

Anche per la collazione la peculiarità dell'operazione incide sulle modalità del conferimento, che nella fattispecie opera per imputazione e non mediante materiale restituzione della casa.

Questo punto è importante anche per evitare un equivoco frequente: affermare che l'oggetto della liberalità è l'immobile non significa che la casa debba materialmente rientrare nell'eredità.

Collazione, legittima e contestazioni dopo la morte del genitore

Due fratelli scoprono, dopo la morte del padre, che molti anni prima questi aveva contribuito all’acquisto dell’abitazione di uno di loro. Non basta però osservare che quel figlio, all’epoca, non sembrava avere risorse sufficienti per comprare casa. Chi invoca la liberalità deve fornire gli elementi necessari a ricostruire l’operazione.

Secondo il materiale giurisprudenziale più recente, assumono rilievo sia gli elementi oggettivi – dazione, provenienza e destinazione delle somme – sia quello soggettivo rappresentato dall’intento liberale. La mera esistenza del rapporto genitore-figlio non consente di colmare automaticamente eventuali vuoti probatori.

Quando viene lamentata una lesione della legittima, inoltre, non basta individuare una precedente liberalità. Occorre ricostruire la massa secondo l’art. 556 c.c., partendo dal patrimonio lasciato dal defunto, sottraendo i debiti e considerando le attribuzioni compiute in vita secondo le regole applicabili.

Nella pratica occorre quindi verificare:

• chi abbia effettivamente fornito il denaro;
• quale importo abbia sostenuto;
• a quale acquisto fosse destinata la provvista;
• quale fosse la causa dell’attribuzione;
• quali altre liberalità siano state effettuate;
• quale patrimonio appartenesse al singolo genitore.

Quest'ultimo aspetto è particolarmente importante quando entrambi i genitori abbiano contribuito agli acquisti dei figli. Non si possono confondere i patrimoni dei due coniugi e calcolare genericamente ciò che “i genitori” hanno dato. La lesione della legittima deve essere verificata rispetto alla successione del singolo disponente.

Anche la distinzione tra collazione e riduzione resta decisiva. La prima tende a riequilibrare, nei casi previsti dalla legge, i rapporti tra determinati coeredi; la seconda presuppone invece una lesione della quota di riserva. Le due questioni possono intrecciarsi, ma non sono due nomi diversi dello stesso rimedio.

Prima di iniziare una controversia sulla casa acquistata anni prima da un fratello o da una sorella è quindi utile ricostruire movimenti bancari, rogito, patrimonio del defunto e complessivo assetto successorio. È spesso questa verifica documentale a determinare se esistano realmente i presupposti per una domanda.

Donazione immobile: quali prove e documenti servono

A distanza di dieci o vent'anni, ricordare che “la casa l'aveva pagata papà” può servire a ricostruire la storia familiare, ma non necessariamente a provarla in giudizio. Nelle controversie sulla liberalità indiretta immobiliare, il percorso del denaro e la sua destinazione possono diventare elementi centrali.

Occorre innanzitutto ricostruire il collegamento tra provvista e specifico acquisto. Possono assumere rilievo la vicinanza temporale tra trasferimento del denaro e rogito, l'importo, il pagamento direttamente effettuato al venditore e le dichiarazioni contenute negli atti.

Tra i documenti da conservare possono quindi essere particolarmente utili:

• estratti conto e disposizioni bancarie;
• causali dei bonifici e copie degli assegni;
• documentazione relativa al pagamento del prezzo;
• eventuali dichiarazioni inserite nel rogito;
• scritture o comunicazioni relative alla funzione della somma;
• documentazione sull'eventuale obbligo di restituzione.

Non basta tuttavia dimostrare che il denaro provenisse dal genitore. Deve essere ricostruita anche la ragione dell’attribuzione. Se esisteva un obbligo di restituzione, ad esempio, potrebbe trattarsi di un prestito e non di una liberalità.

Per la stessa ragione l'animus donandi non dovrebbe essere desunto automaticamente dal rapporto di parentela. La prova può emergere dalle circostanze complessive, ma occorre distinguere l'intento di arricchire gratuitamente il beneficiario da altre possibili ragioni dell'attribuzione.

Una corretta documentazione è particolarmente utile anche per distinguere la liberalità indiretta da una donazione diretta di denaro. Come chiarito dalle Sezioni Unite nel 2017, questa distinzione può incidere persino sulla validità dell'attribuzione, perché la donazione diretta non di modico valore richiede la forma prevista dall'art. 782 c.c.

Quando l'acquisto è ancora da effettuare, definire preventivamente la provenienza del prezzo, la finalità dell'attribuzione e il modo in cui verrà documentata può quindi evitare problemi che, dopo molti anni, diventano molto più difficili da risolvere.

Se desideri una consulenza legale, puoi contattare i recapiti dello studio presenti nella pagina.

Articolo redatto da Avv. Prof. Marco Ticozzi – Professore Aggregato di Diritto Privato presso Università Ca’ Foscari Venezia - Studio Legale a Padova, Mestre Venezia e Treviso.

FAQ su donazione indiretta immobile

Come funziona la donazione indiretta di un immobile? Nel caso più frequente, il genitore mette a disposizione la provvista necessaria affinché il figlio acquisti direttamente un determinato immobile. Per qualificare l'operazione occorre verificare il collegamento tra il denaro e lo specifico acquisto, oltre all'intento liberale.

Quali sono i presupposti per la donazione indiretta? Devono ricorrere un arricchimento gratuito del beneficiario e l'intento liberale, realizzati attraverso un negozio diverso dalla donazione tipica. Nel caso immobiliare è particolarmente importante ricostruire il rapporto funzionale tra il denaro fornito e l'acquisto.

Quali sono i vantaggi di una donazione indiretta? Può consentire di realizzare la liberalità attraverso la stessa compravendita, senza che il genitore acquisti prima la casa per poi donarla. Inoltre, la liberalità indiretta non è soggetta alla forma dell'art. 782 c.c. propria della donazione diretta. Ciò non significa però che sia priva di conseguenze successorie o fiscali.

Un bonifico dei genitori al figlio è una donazione indiretta? Non necessariamente. Se il bonifico costituisce un'autonoma attribuzione gratuita di denaro, può configurarsi una donazione diretta. Cass., Sez. Un., 27 luglio 2017, n. 18725 ha chiarito che il ricorso all'operazione bancaria non trasforma per ciò solo la liberalità in donazione indiretta. Se la donazione diretta è di non modico valore, deve rispettare la forma richiesta dall'art. 782 c.c.

Perché il notaio può sconsigliare la donazione di una casa? Non esiste una regola secondo cui il notaio debba sconsigliare la donazione immobiliare. Storicamente la provenienza donativa poteva creare problemi nella successiva circolazione del bene e nei rapporti con i legittimari. Va però considerato che la legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha modificato profondamente questa disciplina, intervenendo tra l'altro sugli artt. 561 e 563 c.c.; le valutazioni basate esclusivamente sul precedente regime devono quindi essere aggiornate.

Se i genitori pagano soltanto una parte della casa, cosa viene donato? La giurisprudenza non presenta un orientamento completamente uniforme. Un indirizzo considera, in caso di finanziamento parziale, la somma attribuita; un altro ammette che la liberalità possa riguardare la quota del bene proporzionata al prezzo finanziato, quando sia provato lo specifico collegamento con l'acquisto. Per questo il singolo caso deve essere ricostruito con attenzione.

La casa acquistata con denaro dei genitori deve essere restituita agli altri eredi? Non per il solo fatto di essere stata oggetto di una liberalità indiretta. Nell'ipotesi dell'immobile acquistato direttamente dal figlio con denaro del genitore, il bene non è mai appartenuto al disponente. La giurisprudenza esclude quindi il recupero in natura proprio della donazione immobiliare diretta: la tutela del legittimario opera per equivalente, secondo le regole applicabili.

Come si prova che la casa è stata pagata dai genitori? Possono essere utilizzati estratti conto, bonifici, assegni, pagamenti direttamente effettuati al venditore, dichiarazioni contenute nel rogito e altri documenti capaci di ricostruire il percorso delle somme. Provare chi abbia fornito il denaro, però, non basta sempre: occorre dimostrare anche la destinazione della provvista e la causa dell'attribuzione.